Notarii scapă de verificarea și completarea registrului persoanelor care cumpără locuințe cu TVA redus, dar abia peste un an

Conform Legii 141/2025, de la 1 august 2025 a dispărut TVA-ul redus pentru anumite locuințe noi, astfel că de la o cotă de 9% s-a ajuns la o cotă de 21% (noua cotă standard). Mai precis, vizate sunt locuințele cu o suprafață utilă de maximum 120 mp și o valoare de maximum 600.000 lei (fără TVA).

Totuși, există un regim tranzitoriu care mai permite, timp de încă un an de zile (până la 31 iulie 2026), achiziția de locuințe noi cu cota redusă de TVA de 9%, însă doar celor care au apucat să facă un antecontract și să plătească un avans înainte de eliminarea cotei reduse.

Așa cum este stabilit de mai mulți ani, notarii publici au o obligație specifică atunci când vine vorba de achizițiile de locuințe noi cu TVA redus. Deoarece una dintre condițiile esențiale este că facilitatea poate fi accesată o singură dată de o persoană fizică, notarii trebuie să verifice registrul special al Fiscului și apoi să-l completeze cu informațiile despre tranzacțiile imobiliare noi.

Automat, eliminarea cotei reduse de TVA pentru locuințele noi înseamnă că acel registru special nu mai este necesar. Însă obligația de a-l verifica și completa în mod corespunzător dispare, pentru notari, numai după expirarea regulilor tranzitorii, adică odată cu termenul-limită din 31 iulie 2026.

„În «Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA» se înscriu și informațiile din actele juridice între vii care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele [care mai prind cota redusă de TVA pe ultima sută de metri], autentificate până la data de 31 iulie 2026 inclusiv”, scrie în Legea 141/2025. Astfel, notarii publici încă mai sunt obligați (temporar):

• să verifice îndeplinirea condiției referitoare la achiziția unei singure locuințe cu cota redusă de TVA, prin consultarea Registrului achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA, înainte de autentificarea actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe și, în situația în care constată că nu este îndeplinită această condiție, să le autentifice doar dacă livrarea se efectuează cu cota standard de TVA;
  
  
• să completeze Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA la data autentificării actelor juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate pentru locuințele care mai intră pe TVA-ul redus;
  
  
• să înscrie în actele juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru achiziția unei astfel de locuințe cu cota redusă de TVA de 9% mențiuni cu privire la respectarea obligațiilor prevăzute la primul punct din listă și, după caz, la al doilea punct din listă;
  
  
• să înscrie în actele juridice care au ca obiect transferul dreptului de proprietate sau plata în avans pentru locuințele care mai intră pe TVA-ul redus cota aplicată, indiferent dacă TVA se aplică la preț sau este inclus în preț.

Actualul registru special este cel aprobat prin Ordinul Fiscului 2.080/2023, care urmează să fie actualizat în curând pentru a reflecta modificările importante aduse de Legea 141/2025.

Citește și:

• Analiză / TVA la locuințele noi: Dispar disputele cu ANAF legate de aplicabilitatea cotei reduse. Dar încă nu total, ci treptat, până în 2031;
• Analiză / Patru efecte după majorările de TVA pentru locuințele noi;
• TVA redus la locuințele noi: Avansul de 20% e obligatoriu doar pentru anumite antecontracte, nu pentru toate;
• TVA redus la locuințele noi: Condiția avansului de 20% ar trebui clarificată, altfel se poate înțelege că acesta nu putea fi mai mare de-atât.