Intr-un dosar am solicitat instantei sa dispuna obligarea debitorului la plata dublului comisionului si la 0,5 % penalitati/zi ca urmare a incalcarii acestuia a obligatiilor contractuale. Mai exact debitorul a sarit agentia imobiliara la incheierea unui contract de vanzare cumparare, cu toate ca anterior se incheiase un contract de vizionare al imobilului.
Motivarea instantei a fost aceea ca, clauza penala prin care a fost convenit cuantumul daunelor interese compensatorii - clauza inserata in contractul de vizionare- are un caracter abuziv (art. 4 alin 1 lit i din lg. 193/2000 privind clauzele abuzive din contractele încheiate între comercianţi şi consumatori ). In viziunea instantei contractul de intermediere este un contract standard, preformulat, fara a da posibilitatea consumatorului sa influenteze continutul sau, iar prejudiciul suferit de agentia imobiliara ca urmare a neexecutarii obligatiei de catre debitor ar fi mult mai mic fata de cuantumul cerut in instanta.
Totodata s-a invocat faptul ca potrivit art 9 indice 8 din OG 21/1992 privind protectia consumatorilor, contractul de intermediere imobiliara nu poate contine clauze penale care sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste obligatiile contractuale la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi primit in cazul incheierii tranzactiei.
Pentru aceste considerente instanta a respins in totalitate pretentiile agentiei imobiliare.
Cred ca aceasta hotarare creaza un precedent periculos. In conditiile in care agentiile imobiliare oricum sunt desconsiderate, existand aceasta practica de a se sari la final peste serviciile pe care acestea ti le presteaza, sustinerea conform careia contractele incheiate de agentii sunt abuzive pt. ca sunt impuse si nenegociate- ar insemna ca agentiile sa lucreze pro bono pt clienti. Mai mult, un client care stie ca oricum in instanta nu ar putea fi obligat decat la cel mult comisionul pe care l-ar fi datorat in situatia incheierii tranzactiei, va fi tot timpul tentat sa fenteze agentia imobiliara.
Deci:
1. sunt contractele agentiilor imobiliare contracte nenegociabile, abuzive cf. lg. 193/2000?
2. agentiile imobiliare pot stabili in contractul incheiat cu clientul ca valoarea clauzei penale sa oblige consumatorul care nu isi indeplineste angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decat onorariul pe care l-ar fi primit in cazul incheierii tranzactiei, gen dublul comisionului si penalitati de 0,.5%/zi?
Intr-adevar faceam referire la nomele de aplicare ale Lg 230/2007, respectiv art. 37 alin, ce se completeaza cu art.47, lit. din L 230/2007;
Se cunoaste faptul ca Asociatiile de Proprietari conditioneaza obtinerea acordului pentru deschiderea unui punct de lucru/sediu de semnarea acestei conventii prin care proprietarul ce solicita schimbarea destinatiei locuintei se obliga a avea o contributie mai mare la cheltuielile asociatiei, contributie care de cele mai multe ori nu este justificata decat de interesul asociatiei de a micsora cheltuielile membrilor in defavoarea societatilor.
O sa fac urmatoarele precizari pentru a fi cat mai clara speta:
Firma-chiriasul (firma de contabilitate) a semnat aceasta conventie prin care era de acord sa achite 20% din totalul cheltuielilor asociatiei fiind trecute si un numar de 3 persoane ca desfasurand activitati in imobil. Mentionez ca nu a existat nici o negociere cu cei de la asociatie (fata de activitatea firmei, nr. de angajati, etc), acestia motivand ca toate firmele sunt obligate sa aiba aceasta contributie, indiferent de ce activitate desfasoara, existand in acest sens o Hot. a asociatiei de prin 2000 prin care s-a dispus conditionarea acordarii dreptului unei societati de a-si deschide punct de lucru/sediu in bloc de plata cheltuielilor asociatiei in anumite procente.
Incepand cu luna mai 2009, chiriasul semnatar al conventiei a solicitat modificarea conventiei incheiate, datorita anumitor modificari in activitatea firmei: micsorarea programului, micsorarea nr. de angajati etc.
Fata de refuzul asociatiei, firma a inteles sa achite pe mai departe cheltuielile de intretinere cf. unui ap. cu 3 camere si 3 persoane. (chiar daca isi desfasurau efectiv activitatea doar 2 persoane in apartament).
Astfel, Asociatia a chemat in judecata direct Chiriasul pt. plata cheltuielilor de intretinere calculate pe mai departe (mai 2009) conform conventiei. Temeiul lor de drept il reprezinta art 969 Cod Civil si L 230.
Ma interesa sa stiu, daca in acest caz chiriasul ar avea sau nu calitate procesuala pasiva in proces.
Fata de disp. art. 969 Cod Civil as inclina sa cred ca da chiar daca conventia respectiva a fost incheiata nu cu proprietarul ci direct cu chiriasul; insa in acest caz, cred ca s-ar impune ca asociatia de proprietari sa-si timbreze la valoare pretentiile, nemaifiind aplicate disp art. 50 din L 230.
Multumesc binevoitorilor pentru "lectia de drept" oferita...
Conform art. 37 din Lg 230/2007, Asociatia de proprietari e obligata sa incheie conventii cu titularii spatiilor cu alta destinatie decat cea de locuinta, mai exact cu Proprietarii.
Ce se intampla insa, cand aceasta conventie e incheiata de Asociatie direct cu chiriasii si mai mult Asociatia introduce cerere de chemare in judecata pentru plata cheltuielilor de intretinere direct impotriva acestora.
Mai exact, am un clint SC- chirias, care a fost obligat sa incheie aceasta conventie de catre cei de la Asociatie. SC in cauza a achitat toate cheltuielile asa cum erau calculate de catre asocietie vreme de 1,2 ani, dupa care a solicitat modificarea criteriilor prin care i se stabiliea contributia la plata cheltuielilor de intretinere, datorita micsorarii volumului de activitate, a crizei, etc. Asociatia a refuzat incheierea unei noi conventii, SC a achitat in continuare cat a crezut ea de cuviinta (ap. 3 camere 3 angajati), iar acum Asociatia a chemat in judecata Chiriasul pt. plata diferentei. Mentionez ca in unele luni, facturile ajungeau si la 1200 ron.
Ce putere juridica are aceasta conventie, care potrivit legii trebuia incheiata direct cu proprietarul?
HELP: am o speta la care astept o sugestie: clienta mea a pierdut in fond si apel, creditorul obtinand astfel titlul executoriu. Am facut recurs unde am obtinut initial suspendarea provizorie a executarii silite pana la data judecarii cererii de suspendare din recurs si ulterior am obtinut si suspendarea executarii pana la judecarea recursului. Problema e ca, conturile clientei au fost poprite cu o zi inainte de a obtine suspendarea executarii, in momentul de fata banii fiind in conturile executorului, iar recursul - procesul civil- a fost suspendat deoarece a inceput urmarirea penala impotriva creditorului (244 alin 2) sub aspectul falsificarii contractului in discutie.
Intrebarea e cum scot banii de la executor in conditiile in care procesul civil este suspendat pana la data la care se clarifica situatia in penal (asta insemnand ani ).
hmmm
Nu stiu ce sa zic cu prelungirea sediului...sau chiar mutarea sediului peste un an la alt Cabinet de Avocatura.
Mie mi-a respins dosarul pe motiv ca mutarea sediului la cabinet avocat poate fi dispusa o singura data, fie in momentul constituirii, fie ulterior, pentru o perioada maxima de un; Si in nici un caz nu s-ar putea muta sediul de la un avocat la altul, pentru o alta perioada de un an. (Clientul isi muta sediul acum de la un cabinet de avocattura, la cabinetul meu)
Acum nu stiu daca sa cer o preschimbare de termen, in speranta ca dau de un judecator cu o alta viziune...sau sa ii zic clientului sa isi gaseasca alt sediu...
Contractul de asistenta juridica incheiat in vederea stabilirii temporare a sediului societatii comerciale la cabinet Av., poate fi prelungit pentru o alta perioada de un an, ...sau se poate incheia un alt contract de asistenta juridica cu un alt avocat, la o alta adresa, pentru o perioada nu mai mare de un an?
Daca ma poate ajuta cineva...mersi.
avocatnet.ro explicăm legislația
