avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 985 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Drept civil - moşteniri, drept de ... Licitatie imobil pe teren ipotecat
Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Licitatie imobil pe teren ipotecat

AM ipotecat un teren la banca. Inainte de obtinerea creditului am depus documentatia la primarie pt construirea unui imobil cu mai multe apartamente pt care mi s-a emis autorizatie de constructie la cateva zile dupa semnarea contractului de credit si a ipotecii. In contractul de ipoteca nu se mentioneaza ca ipoteca se va extinde si asupra constructiilor viitoare ci doar asupra amelioratiunilor aduse. In ipoteca nu am interdictie de construire. In contractul de credit am semnat o clauza de fidejusiune. Pt apartamentele rezultate am incheiat promisiuni de vanzare si le-am notat in Cartea Funciara si am predat apartamentele viitorilor cumparatori. Banca vrea sa liciteze apartamentele extratabulare. Ce pot sa fac? Are dreptul daca apart nu sunt evidentiate?
Cel mai recent răspuns: matrix73 , utilizator 21:05, 19 Noiembrie 2010
Da, banca are un drept real asupra apartamentelor construite pe terenul ipotecat.
Conform art 482 C. civ.:
"Proprietatea unui lucru mobil sau imobil da drept asupra tot ce produce lucrul si asupra tot ce se uneste, ca accesoriu, cu lucrul, intr-un mod natural sau artificial. Acest drept se numeste drept de accesiune."

Bineinteles , numai in ipoteza in care nu s-a achitat creditul la timp , si banca este indreptatia sa execute garantia imobiliara.
Ultima modificare: Joi, 18 Noiembrie 2010
Dumitru Beniamin Hotea , Consilier juridic
Acest drept este automat sau banca trebuie sa ma dea in judecata. fiind un constructor de buna credinta banca nu trebuie sa ma despagubeasca cu sporul de valoare adus imobilului. Promitenti cumparatori care stau in imobile ce drepturi au?
Am primit urmatorul mesaj si vreau sa va aflu parerea:
Acele apartamente nu constituie imobile distincte in sensul legii in lipsa unui act autentic de dezmembrare a cladirii si obtinerii unor numere cadastrale si carti funciare distincte.
Daca banca a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor mobilului (inscrisa pentru opozabilitate fata de terti in Arhiva Electronica) in discutie atunci ipoteca se va extinde asupra acestora.
Daca banca a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor, dar nu este inscrisa in Arhiva Electronica atunci acest drept nu este opozabil tertilor (in speta cumparatorii acelor imobile), acestia din urma putand opune dreptul lor - ceea ce nu garanteaza succesul unui astfel de demers, dar ingreuneaza valorificarea imobilului ipotecat pe calea executarii silite.
Daca banca nu a constituit ipoteca asupra amelioratiunilor si nu exista o interdictie de construire inscrisa in cartea funciara a imobilului (si nementionata in contractul de ipoteca) atunci ipoteca nu se extinde si asupra acestor etaje noi. Dvs/cumparatorii vor avea interesul sa formuleze contestatii in cazul executarii imobilului.

Conform legislatiei in vigoare cumparatorii respectivi nu sunt proprietari ai acelor etaje doar pentru simplul motiv ca banii lor au fost folositi pentru edificarea acestora.
Acestia sunt creditori ai dvs avand un drept de creanta asupra vds. si pot avea cel mult un privilegiu asupra imobilului, dar proprietar al imobilului sunteti dvs. Acestia sunt creditori ai dvs la fel ca si banca. Cititi cu atentie contractul de ipoteca si verificati inscrierile din Arhiva Electronica si vedeti cum stati - [ link extern ] /...

Conform art. 35 alin 2 din Legea 99/1999 "Ipoteca ce se întinde asupra tuturor amelioraţiunilor ulterioare constituirii ei, potrivit art. 1777 din Codul civil, va asigura preferinţa faţă de creditorii care au constituit o garanţie mobiliară asupra acestor amelioraţiuni, numai dacă ipoteca asupra amelioraţiunilor a fost înscrisă la arhivă, chiar dacă ipoteca a fost înregistrată în registrele de publicitate imobiliară."

Daca respectivii cumparatori si-ar inscrie in cartea funciara un drept real asupra imobilului (ex: privilegiu asupra etajelor construite cu banii lor - privilegiu finantatorului) atunci banca va avea probleme in executarea acelor etaje. Mai mult ca sigur se va ajunge in instanta si in cazul in care aceasta da castig bancii, aceasta din urma va trebui sa ii despagubeasca pe ceilalti creditori fata de care ipoteca asupra amelioratiunilor nu a fost facuta publica. Speta este una complexa...

Pentru ca banca sa poata fi in situatia de a fi tinuta la plata catre cumparatori a eventualelor despagubiri, ar trebui sa acestia din urma sa isi fi conservat drepturile lor asupra imobilului, in caz contrar acestia au un drept de creanta fata de dvs. fara legatura directa cu imobilul. In mod normal un constructor de buna credinta este indreptatit a primi pretul materialelor si a fortei de munca folosite, dar in speta data constuctorul sunteti dvs. iar banca va invoca reaua credinta. In cazul in care in contractul de ipoteca nu exista mentionata interdictia de construire veti putea opune bancii acest fapt in demonstrarea bunei credinte.

pentru ca respectivii cumparatori sa vina in concurs cu banca asupra imobilului si nu asupra altor bunuri ale dvs. este necesar ca acestia sa isi conserve prin inscrierea in cartea funciara un drept real asupra imobilului (ex. privilegiul finantatorului).

instanta va decide cu privire la eventualele sume pe care banca le va achita acestora din suma obtinuta in urma valorificarii imobilului pe calea executarii silite a imobilului, fiind foarte importanta buna-credinta a acestora.

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Construire de apartamente pe imobil ipotecat necsu necsu Am un teren pe care se afla o constructie compusa din 3 apartamente. Acest imobil l-am pus garantie pt un credit bancar. Ulterior am obtinut o autorizatie de ... (vezi toată discuția)
Construire de apartamente pe imobil ipotecat necsu necsu Am un teren pe care se afla o constructie compusa din 3 apartamente. Acest imobil l-am pus garantie pt un credit bancar. Ulterior am obtinut o autorizatie de ... (vezi toată discuția)
Banca vrea sa execute si apartamentele construite peste imobilul ipotecat necsu necsu Am un teren pe care se afla o constructie compusa din 3 apartamente. Acest imobil l-am pus garantie pt un credit bancar. Ulterior am obtinut o autorizatie de ... (vezi toată discuția)