legea 230/2007 - fond de reparatii

Da, au fost nemulţumiri datorate lipsei de comunicare, acum s-a hotărât să se afişeze la avizier, o dată cu lista de întreţinere, lista de reparaţii efectuate.

Conform legii 230 (art. 45 alin 2,3), se stabileşte fondul de reparaţii în funcţie de reparaţiile propuse a fi efectuate. La sfârşitul unui an fiscal ar trebui să nu mai existe bani în fondul de reparaţii decât dacă nu au fost efectuate toate lucrările (fonduri excedentare) caz în care acestea se reportează pentru anul fiscal următor, cred.

Noi avem de înlocuit conductele de agent termic şi apă caldă, care sunt vechi de 20 de ani, vrem să refacem recircularea apei calde, mai avem şi câteva terase cu hidroizolaţia deteriorată... numai că, la şedinţă au hotărât că vor să se strângă bani pentru fiecare lucrare în parte, fără fond de reparaţii. Ori, articolul menţionat prevede:

"Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari."

Eu nu pot decat sa va felicit pentru intentiile dumneavoastra foarte bune de a respecta intocmai litera legii, am observat ca sunteti proaspat ales in functia de presedinte dupa o perioada in care ati fost vicepresedinte (cam in aceeasi situatie am fost si eu dar la mine nu a durat decat 6 luni, pentru ca o vecina "binevoitoare" l-a reclamat pe presedintele de la acea vreme ca nu are drept de munca fiind pensionat pe caz de boala si a trebuit sa renunte ca sa-si pastreze pensia).
Din punctul meu de vedere, important este sa rezolvi problemele respectand legislatia si folosindu-te de ceea ce ai. Deci, va propuneti sa reparati ceva si aveti aprobare in adunarea generala, nu este neaparat necesar sa aveti toti banii in avans pentru a fi platiti (nu vorbesc acum de lucrarile care costa miliarde de lei vechi) ci este important sa vada oamenii ca se face si ca se face bine, iar atunci vor capata incredere, daca aveti un avans pentru a fi platit si apoi o negociere cu firma care executa lucrarea pentru plata in 2-3-4 rate fara dobanda si puneti lucrarea pe lista de plata eu cred ca nu va fi nicio problema.

Mulțumesc pentru încurajări, ați sesizat foarte bine situația.
Din experiența acumulată până acum (și nu mă refer la asociație) am constatat că, orice ai face, nu valorează nimic dacă nu e scris pe hârtie. Ori aici tocmai de asta m-am lovit, cum să scriu că proprietarii nu vor fond de reparații? E contrar legii!
O să cer părerea comitetului, am de gând să convoc o ședință duminică:D

Fondul de rulment se actualizeaza anual fara a discuta in adunarea generala. Se poate discuta in comitetul executiv dar nu este obligatoriu. Se rezolva conform legii, simplu. Administratorul calculeaza fondul de rulment pentru anul 2011 avand in vedere luna cea mai scumpa din anul 2010 majorata cu inflatia pe 2010. Arata acesata presedintelui si afiseaza pe lista lunii ianuarie, februarie numai diferenta de la fondul nou calculat la fondul existent pentru fiecare apartament. Cenzorul verifica si acest aspect, ca orice se afiseaza pe liste si semneaza.

Pentru fondul de reparatii am trecut si noi prin situatia cand adunarea generala nu a aprobat constituirea lui, conform legii. Am consemnat acest lucru in procesul verbal, dar am depasit aceast neajuns prin faptul ca am pus la vot si-am hotarat, in aceeasi adunare generala, ca in anul respectiv sa efectuam cateva lucrari de reparatii (hidroizolatie, alimentare si canalizare...). Avand aceasta hotarare, in luna utrmatoare, am cautat si selectat, conform legii, firme pentru realizarea lucrarilor. Firma de hidroizolatie selectata a facut un deviz estimativ al lucrarii, ce l-am analizat in comitet. Comitetul a decis sa repartizam valoarea acestuia pe listele de plata in coloana separata (reparatii). In 3 luni s-au strans 70-80% din bani. Am anuntat firma si peste inca o luna (total 5 luni de la adunarea generala) am executat lucrarea. La terminarea lucrarii aveam incasati 90% din bani. In contractul incheiat cu executantul am prevazut ca-i platim 40% la inceperea lucrarii si cate 15% in urmatoarele 4 luni de la receptia lucrarilor. Sigur ca in aceste 4 luni am reusit sa incasam aproape toti banii. Aproape toti pentru ca 2 proprietari, restantieri profesionisti, nu au platit reparatiile ca si alte debite. Dar cu ajutorul instantei de judecata, am recuperat si de la acestia banii pentru reparatii, alte debite, inclusiv penalizari si cheltuieli de judecata.

Parerea mea este ca atata timp cat constituirea acestor fonduri este consemnata in lege ca fiind obligatorie, nu facultativa, acest lucru, dar si altele prevazute in lege, nu se propun si nu se supun aprobarii adunarii generale.
Comitetul executiv este cel care decide modul in care se constituie aceste fonduri, cat sa fie rata, pana unde sa se mearga cu suma sau sa se prevada pe liste sume mici (gen 5, 10 lei / luna), nici el (comitetul) nu poate decide sa nu se constituie aceste fonduri.
Altfel prevederile legii sunt derizorii. Asta vrem? Cred ca nu.
Zice la lege sa facem fond de rulment, de reparatii? Il facem. Ce sa mai discutam daca da sau daca nu?

Fondul de rulment se poate opri la o valoare care este recomandata, aceea de ceva mai mult decat cea mai mare cota din iarna precedenta (ceva mai mult insemnand inflatia si previziunea ca se mai scumpesc preturile utilitatilor).
Fondul de reparatii poate merge in continuare. Intotdeauna se gasesc lucrari de facut in bloc.
Comitetul trebuie sa aiba grija insa sa dea raportul lunar, la avizier, despre situatia fondului de reparatii: soldul de la inceputul lunii, cat s-a strans in ultima luna, cat mai e restant, cat s-a cheltuit, pe ce s-a cheltuit. Foile cu raportul nou se afiseaza peste cele vechi, astfel incat la cererea vreunui locatar de a vedea ce si cum cu fondul de reparatii de acum trei luni, se poate deschide avizierul si consulta foile de raport de dedesupt.