Finantarea proiectelor de reabilitare a fatadelor blocurilor - L153/2011

Question

Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Finantarea proiectelor de reabilitare a fatadelor blocurilor - L153/2011

Utilizator 22:11, 13 August 2011

Buna seara,

As dori sa aflu si eu niste pareri referitoare la modul in care interpretati prevederile legii 153/2011 coroborate cu HG 1588/2007.

In speta, in cazul unui imobil a carui fatada este doar partial reabilitata (cativa proprietari si-au reabilitat termic apartamentele - din bani proprii) primaria, in baza art.1 alin.(3) din L153/2011, notifica asociatia de proprietari sa ia masuri de reabilitare a fatadei (adica sa reabiliteze termic si celelalte apartamente).

Conform art.44 alin.(1) din HG 1588/2007 fatada este considerata proprietate comuna, asadar, eu am ajuns la concluzia ca toate cheltuielile ocazionate de reabilitare vor fi suportate de toti proprietarii, inclusiv de cei care si-au reabilitat deja apartamentele din bani proprii.

Considerand ca acest lucru ar fi imoral, ma intreb daca rationamentul meu nu este gresit, iar daca este corect, cum ar putea proprietarii care si-au reabilitat apartamentele din surse proprii sa isi recupereze investitia?

Mai jos sunt articolele de lege la care fac referire:

Din Legea 153/2011
Art. 1
(1) Detinatorii de orice fel ai cladirilor care, prin nivelul de degradare a sistemului de inchidere perimetrala, pun in pericol sanatatea, viata, integritatea fizica si siguranta populatiei si/sau afecteaza calitatea mediului inconjurator, a cadrului urban construit si a spatiilor publice urbane, in temeiul si cu respectarea legislatiei in vigoare privind calitatea in constructii si a prezentei legi, sunt obligati ca, din proprie initiativa, sa ia masuri de realizare a lucrarilor de interventie pentru reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei cladirilor.
(3) In situatia in care detinatorii cladirilor prevazute la alin. (1) nu iau din proprie initiativa masurile de realizare a lucrarilor de interventie pentru reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei cladirilor, autoritatile administratiei publice locale notifica acestora obligatiile care le revin in conditiile prezentei legi.
Art. 29
Detinatorii de constructii notificati:
a) isi dau acordul ori, dupa caz, hotarasc, in conditiile legii, realizarea masurilor notificate;
b) asigura sursa de finantare necesara pentru realizarea masurilor notificate;
c) contracteaza proiectarea si executarea lucrarilor de interventie, in conditiile legii;
d) organizeaza receptia la terminarea lucrarilor, precum si receptia finala la sfarsitul perioadei de garantie de 5 ani si completeaza cartea tehnica a constructiei cu documentele aferente lucrarilor de interventie executate.

Din HG 1588/2007:
Art. 44. ? (1) Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire Ia proprietatea comuna, cu privire Ia: fondul sau fondunile pentru Iucrari de intretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare Ia partile de constructii si instaIatii aflate in si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa in cartea tehnica a constructiei si in acordul de asociere: subsolul; conductele de distnibutie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, incalzire, energie electnica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; intenfonul ? partea de instaIatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisuI si altele asemenea, conform prevedenilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari or persoanelor alese: presedintele, membrii comitetului executiv si ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; ccntracte sau poIite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

Ultima modificare: Sâmbătă, 13 August 2011

Răspunde Citează

14 mesaje

1590 vizualizări

7 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 16:20, 22 August 2011

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (2)

Pagina 1

Pagina 3

Alte discuții în legătură

Izolatie termica Buna ziua,doresc un raspuns corect.Ne.am hotarat toti locatarii sa facem izolatie exterioara.Am gasit firma, dar administratorul ne.a spus ca trebuie sa platim ... (vezi toată discuția)

Parti comune asociatia proprietari In cazul in care se reabiliteaza termic un intreg condominiu, cheltuielile se repartizeaza pe cota parte indiviza? In cazul in care fiecare proprietar isi ... (vezi toată discuția)

Reparatie fatada imobil Este normal ca la reparatia fatadei imobilului sa se imparta plata intre apartamente dupa cota parte indiviza, chiar daca apartamentele cu aceeasi cota parte ... (vezi toată discuția)

Adam Grecu Utilizator · Answer 1 · 2011-08-15 08:42:37

Reabilitarile partiale se fac acolo unde proprietarii hotarasc asa in doru' lelii ce sa faca la un moment dat in legatura cu proprietatea loc comuna.
Pot sa va spun ca si la mine la bloc, din 44 de ap., 4 apartamente nu au realizat anveloparea peretilor exteriori din motive de genul: "eu nu lucrez cu golaii astia, mai mult, admin-ul si patronul firmei sa-mi puna la dispozitie un tabel nominal cu muncitorii care lucreaza pe partea mea de apartament deoarece imi violeaza ... intimitatea" . Astfel aceste apartamente au ramas neanvelopate (nu au dat nici macar culoare finala a fatadei), amplasarea blocului fiind la bulevard, parca "vad" ca primaria va lua masuri impotriva acestor proprietari in sensul de a termina ce am inceput noi si in plus si ceva stimulente!
Faza este ca aceste apartamente sunt situate la et. 4, 5 si 6! In sfarsit, noi ceilalti proprietari am efectuat toate lucrarile de pe partile comune (atic, fata-spate casa scarii) cu fonduri adunate din chirii, astfel ca acelor proprietari nu le-a ramas de executat decat anveloparea peretilor exteriori aferente apartamentelor proprii - dar asta nu inseamna ca noi ceilalti proprietari mai trebuie sa contribuim cu ceva la aceste lucrari, din contra, acestia ar trebui cumva "stimulati" cu vre-o amenda, ceva din partea autoritatilor locale.
Si toate acestea, asa cum spuneam la inceput din cauza unor oameni care nu vor sa respecte nici cele mai elementare reguli de comportament ale traiului in comun, hotarari luate de altfel in AG a proprietarilor. Repet, nu a fost vorba de lipsa de bani sau nu stiu ce conditii obiective, ci pur si simplu de sfidare pe fata a celorlati vecini.
Pe de alta parte consider ca o vina majora in toata aceasta "poveste" o are si autoritatea publica locala care nu a luat absolut nici-o masura in vederea efectuarii unor lucrari de anvelopare cu respectarea unor reguli/principii - in special pentru blocurile de la strada, astfel ca fiecare a facut lucrarea si mai ales culoarea fatadei, asa cum le-a venit la indemana sau cum le-a sugerat patronul executant - dar asta-i deja alta discutie!

Adriantot Moderator · Answer 2 · 2011-08-15 12:30:47

@Gaby811,
Eu as proceda la efectuarea reabilitarii, valorificand ceea ce este deja facut. Reprezentantii firmelor de specialitate in domeniul reabilitarilor pot sa se exprime daca lucrarile de reabilitare partiala, facute deja, sunt de buna calitate si daca sunt compatibile, daca se imbina corect cu noua lucrare si asigura izolarea corespunzator.
Daca acestia spun ca e bine, peretii izolati raman asa, iar daca spun ca nu este bine facuta lucrarea, aceasta lucrare se da jos si se efectuiaza reabilitarea totala.

Sa presupunem ca lucrarea este buna si constructorul va realiza reabilitarea celorlalte suprafete.
Solicit firmei selectate sa faca doua devize de lucrari: unul pentru reabilitare toatala (supafete acoperite deja si neacoperite) si unul pentru reabilitare partiala (a suprafetelor neacoperite). Sa presupunem ca primul deviz este de 40.000 lei iar al 2-lea de 34.000 lei.
Rezulta ca valoarea lucrarilor efectuate deja este de 6.000 lei.
La o suprafata utila totala de 10.000 m.p. ar rezulta un pret de 4 lei/m.p.
Presupunem ca suprafata utila a celor ce nu au facut reabilitarea este de 8.000 m.p. Acestia vor plati cate 4 lei/m.p. adica 8000 x 4 = 32.000 lei.
Suprafata utila a celor care au facut deja reabilitarea este de 2000 m.p. Acestia vor mai plati diferenta 34.000 - 32.000 = 2000lei. Daca impartim 2000 lei : 2000 m.p. = 1 leu/mp. Acestia au achitat cand au realizat reabilitarea partiala suma de 6000 lei care impartita la cei 2000 m.p S.U. , inseamna ca au achitat cate 3 lei/m.p.
In acest fel respectam prevederile legale, repartizand costurile pe suprafata utila (cota indiviza) tinand cont de costurile lucrarilor noi dar si de ale celor deja efectuate.
Un apartament de 70 m.p va plati 70 X 4 = 280 lei pentru reabilitarea actuala. Un alt apartament de 70 m.p. dar reabilitat deja va plati 70 X 1 = 70 lei pentru ca au achitat in momentul reabilitarii vechi 70 X 3 = 210 lei.
In final costurile vor fi de 4 lei/m.p. pentru toate apartamentele.

Gaby811 Utilizator · Answer 3 · 2011-08-15 18:59:25

@Adam Grecu

Intr-adevar normal ar fi ca fiecare sa contribuie in mod egal la reabilitarea imobilului, adica fiecare sa plateasca costurile reabilitarii suprafetei aferente apartamentelor proprii, iar cei care au platit deja nu ar trebui sa mai plateasca. Problema pe care o vad eu este cum ii scutesti pe acestia de la plata, fara a incalca legile in vigoare si fara a exista riscul ca asociatia sa piarda procese in tribunalele in urma acestor scutiri.

@adriantot

Eu vad lucrurile astfel: proprietarii de apartamente dintr-un imobil detin fiecare o cota-parte indiviza (cota ideala si abstracta, care nu este delimitata in fapt, ci doar in drept - adica nici un proprietar nu stie care parte din fatada/casa scarii/acoperis/etc ii apartine); cu scopul de a-si administra partile comune toti proprietarii unui imobil formeaza o asociatie de proprietari, persoana juridica caruia ii dau in administrare partile comune pe care acestia le detin (adica cotele-parti indivize din imobil asupra carora acestia au drept de proprietate).

**Am incercat sa dau o explicatie sumara a ceea ce inseamna indiviza datorita faptului ca un proprietar, in cadrul unui litigiu nu ar putea invoca faptul ca acesta si-a reabilitat deja cota sa parte datorita faptului ca acea cota nu poate fi delimitata in fapt. Adica acea parte de fatada apartine, in drept, tuturor proprietarilor chiar daca este, in fapt, exteriorul apartamentului sau.**

Problema pe care o vad eu la solutia dumneavoastra este faptul ca in momentul in care proprietarii si-au reabilitat termic apartamentele, din bani proprii, facturile si chitantele pentru serviciile respective au fost emise, cel mai probabil pe numele lor, persoane fizice/juridice distincte de persoana juridica a asociatiei de proprietari.
Iar in cazul in care se vor reabilita restul apartamentelor acest lucru se va face prin asociatie, cu factura si chitanta emisa pe numele asociatiei. Iar conform HG 1588/2007 ar trebui sa se ia suma totala si sa se imparta in mod egal in functie de cota-parte indiviza pe care o detine fiecare proprietar (adica s-ar imparti tuturor proprietarilor). Daca s-ar excepta anumiti proprietari de la plata atunci acest lucru ar reprezenta o incalcare a legii. Problema este ca nu se poate tine cont de imbunatatirile efectuate anterior daca acestea sunt, cum am mai spus, facturate si platite de persoana fizica a proprietarului si nu de persoana juridica - asociatia. Contabiliceste nu putem amesteca cele doua categorii de persoane.

Insa, as dori sa va intreb daca, in practica, s-ar putea face urmatorul lucru: se poate ca asociatia sa deconteze, in baza facturilor/chitantelor proprietarilor, cheltuielile pe care acestia le-au efectuat pentru reabilitarea apartamentelor acestora?

Daca este posibil eu vad urmatoarea solutie ca fiind viabila si legala:
Asociatia le va plati proprietarilor care deja si-au reabilitat apartamentele ceea ce au cheltuit (insa doar in baza actelor justificative).
Apoi asociatia va plati pentru reabilitarea apartamentelor nereabilitate (in baza devizului/facturii/chitantei emise de firma care se va ocupa de reabilitare).
Apoi vom aduna aceste doua costuri si vom avea un cost total care reprezinta "costul total de reabilitare termica a imobilului".
O data ce avem acest cost il putem imparti in mod egal la toti proprietarii conforg HG 1588/2007.

Astept parerea dumneavoastra referitor la modul cum vad eu problema si daca ar fi o solutie viabila in practica.
Va multumesc.

Adriantot Moderator · Answer 4 · 2011-08-15 22:48:14

Spuneti ca:

un proprietar, in cadrul unui litigiu nu ar putea invoca faptul ca acesta si-a reabilitat deja cota sa parte datorita faptului ca acea cota nu poate fi delimitata in fapt

Ba tocmai ca poate sa demonstreze in instanta ca a reabilitat, a cheltuit s.a.m.d. o bucata, o parte din proprietatea comuna, foarte concreta de 2,4 x 5,2 metri la etajul 3. Si poate sustiune aceasta cu documente, cu poze, cu martori...

Spuneti apoi ca ar fi o problema pentru ca facturile ar fi pe numele proprietarilor si nu pe asociatie. Sunt mai multe probleme daca va ganditi la facturi deoarece unii au facut poate cu o firma, altii cu alte firme, unii au negociat un pret, altii alte preturi.... Asa ca eu, de aceea am exclus analiza documentelor acestora. Nu conteaza cat au platit si ce documente au. Important este daca firma pe care o angajati acum sa reabiliteze, o sa spuna ca lucrarea veche este buna si compatibila cu cea noua. Si-apoi pretul reabilitarii vechi, efectuate de unii vecini o sa-l stabiliti, asa cum am exemplificat, din devizele intocmite de firma actuala.

Spuneti ca:

Iar conform HG 1588/2007 ar trebui sa se ia suma totala si sa se imparta in mod egal in functie de cota-parte indiviza pe care o detine fiecare proprietar (adica s-ar imparti tuturor proprietarilor).

Suma de plata a oricarei reparatii nu se imparte in mod egal ci proportional.
Apoi de unde luati facturi daca unii au si altii nu au? Si daca fiecare si-a facut treaba cu alte firme, alte preturi...?
Sa presupunem totusi ca toata lumea va prezinta documente si totul este perfect. Adunati aceste facturi si gasiti ca lucrarea facuta este in valoare de 6000 lei, iar reabilitarea actuala este de 34.000 lei. Pai de ce sa le dati cei 6000 lei (pe care nu-i aveti si va si complicati), pe care apoi sa-i cereti inapoi prin afisarea lor pe lista de plata, cand puteti sa-i puneti sa plateasac numai diferenta, asa cum v-am explicat in mesajul precedent!?
Sunteti aproape, ca rationament, de ceea ce v-am spus eu dar va complicati cu datul si luatul banilor, cu documentele vechii reabilitari... Daca un proprietar nu are documente, dar se vede cu ochiul liber ca a facut reabilitare, firma angajata garanteaza ca este buna..., acestui proprietar nu-i luati in consideratie lucrarea si costul ei si-l puneti sa plateasaca la fel ca cei fara reabilitate?

Gaby811 Utilizator · Answer 5 · 2011-08-16 00:12:27

Intr-adevar proprietarul poate demonstra, intr-un eventual litigiu, ca a facut anumite cheltuieli pentru reabilitare, dar intrebarea se pune care ar fi litigiul in care ar trebui acesta sa demonstreze (1). Totodata, solutia de a imparti diferentiat costurile (tinand cont de investitia deja existenta) o vad ca putand fi contestata in instanta (2).

Eu unul vad 2 tipuri de litigii in acest caz:

1) Asociatia reabiliteaza imobilul si imparte costurile proportional cu cota-parte indiviza pe care o detine fiecare proprietar fara sa ia in calcul investiile facute de cei care si-au reabilitat deja apartamentele. In acest caz proprietarul care si-a reabilitat apartamentul din bani proprii va dori sa cheme asociatia in judecata pentru a-si recupera banii proprii investiti (sau o parte din ei). Acesta probabil ca va invoca art. 991 din codul civil (referitor la gestiunea intereselor altei persoane - acea alta persoana fiind asociatia), va demonstra faptul ca a investit o anumita suma de bani in reabilitarea fatadei (fatada care se afla in administratia asociatiei) si isi va cere banii inapoi de la asociatie. In acest caz eu vad 2 solutii: (1)acesta va castiga procesul, iar asociatia va fi obligata sa ii plateasca suma investita - caz in care aceasta cheltuiala va fi suportata de toti proprietarii; (2) au trecut 3 ani de zile de la reabilitare, iar acesta fiind un drept de creanta se considera prescris.

2) Asociatia reabiliteaza imobilul si imparte costurile dupa metoda pe care ati prezentat-o dumneavoastra: adica tine cont de investitiile existente si imparte in mod diferentiat cheltuielile (diferentiat in sensul ca cei care si-au reabilitat deja apartamentele platesc mai putin - sau deloc).
Sa presupunem ca un proprietar vede ca alti vecini de-ai lui platesc mai putin, iar cum pe multi nu prea ii intereseaza ca asa e normal din moment ce altii au platit deja pentru reabilitare, face cerere de recalculare la asociatie. Asociatia ii explica omului ca a impartit costurile tinand cont de investitiile deja existente (finantate de alti proprietari) si ii respinge cererea.
In acest caz, intr-un eventual litigiu, proprietarul ar invoca faptul ca in momentul in care asociatia a impartit costurile, aceasta nu a tinut cont de art. 45 si 46 din HG 1588/2007. Totodata, in cererea acestuia, proprietarul mentioneaza faptul ca raspunsul asociatiei nu are baza legala datorita faptului ca art. respective sunt norme juridice cu caracter imperativ de la care nu se admit derogari. Faptul ca asociatia a tinut cont de investitiile deja realizate de alti proprietari nu are nici o baza legala si este in contradictie flagranta cu art. sus-mentionate.

Acum va intreb, cum vedeti dumneavoastra ca s-ar apara asociatia intr-un astfel de litigiu? Ce baza legala ar invoca pentru a-si justifica modul de calcul?

P.S.: Nu ma intelegeti gresit, mie nu mi se pare normal ca cineva care a platit deja un lucru sa fie obligat sa plateasca din nou. Am pus aceasta problema datorita faptului ca, citind noua lege 153/2011 si HG 1588/2007, am observat ca legiuitorul nu pare sa fi prevazut cazurile imobilelor reabilitate doar partial, fapt care va lasa loc de interpretari si litigii. Ceea ce ma intereseaza insa, este modul in care o persoana corecta care a platit deja reabilitarea se va apara de cei care vor incerca sa abuzeze in baza unor legi scrise prost.