Buna ziua. Locuiesc, intr-un bloc cu 4 nivele, la nivelul 3. Locatarul de la ultimul nivel si-a reparat acoperisul si pe baza facturii cei de la asociatie au impartit valoarea facturii DOAR celor care locuim pe acelasi tronson. Motivul pentru care s-a procedat asa este ca persoana de la asociatie are relatii foarte stranse cu unii locatari de pe scara si probabil din prietenie a binevoit sa ii scuteasca de eventuale plati. Valoarea facturii este una enorma fata de pretul pietii pe metru patrat pe care l-am aflat de la diverse firme care executa hidroizolatii.
Vreau sa va intreb urmatoarele lucruri:
1. Nu era normal sa se imparta valoarea lucrarii la toti locatarii de pe scara nu doar la cei de sub cel care si-a reparat acoperisul? Toate celelalte cheltuieli comune le-am achitat toti de pe scara nu doar cei in dreptul carora s-a spart o teava in subsol. Si daca legea prevede ca toti de pe scara trebuie sa acoperim lucrarea care este va rog aceasta lege si eventual care este prevederea din ea? Am cautat pe net, dar nu am gasit nimic concludent si sper ca dumneavoastra care aveti pregatire de specialitate poate stiti exact legea.
2. Nu trebuia inainte sa fie executata lucrarea sa ni se arate niste oferte de la diverse firme? Sau nu trebuia asociatia sa semneze contractul de reparatie al acoperisului de deasupra respectivului apartament? Pentru ca in acest mod respectivul poate sa vina cu o factura de orice valoare chiar si una astronomica si noi sa fim buni de plata. Poate sa isi puna si foita de aur ca pe acoperisul bisericilor si noi sa fim obligati sa platim oricat si el doar sa vina cu factura. Nu mai vorbesc de faptul ca au fost cazuri cand cei care si-au reparat acoperisurile s-au inteles cu patronii respectivelor firme si au umflat enorm facturile si au impartit diferenta de bani si asociatia a fost buna de plata.
In aceasta situatie exista undeva vreo prevedere conform careia trebuia cineva sa verifice pretul sau veridicitatea costurilor, eventual asociatia sa incheie contractul? Poate fiecare asa de capul lui sa vina cu orice factura incheiata de el cu ce firma vrea el si ceilalti sa fie buni de plata?
Ce pot face in aceasta privinta?
3. Acesti bani nu trebuiau inclusi esalonat in plata intretinerii? Ca in acest fel daca lucrarea lui costa sa zicem 1.000.000 lei noi trebuia sa achitam intr-o luna valoarea ei si daca nu puteam sa platim penalitati? Nu ar trebui sa se tina cont de puterea fiecaruia de a achita eventuale cheltuieli, dar esalonat?
Va rog mult sa ma ajutati cu sfaturi si eventual sa ma indrumati ce optiuni am pentru ca iau in calcul inclusiv sa ii fac plangere penala celei de la asociatie pentru abuz in serviciu si chiar sa actionez in instanta daca am un motiv intemeiat pe cei care nu au respectat legea.
Am avut doua experiente asemanatoare dar rezolvate diferit.
Un proprietar de la ultimul etaj a sesizat in scris asociatia ca i se infiltreaza apa in casa si-a solicitat sa se efectuieze hidroizolatia terasei. Cei din conducerea asociatiei au taraganat, au motivat ca nu sunt bani... Dupa inca o iarna proprietarul si-a adus o firma a platit si-a realizat lucrarea. A dus la asociatie documentatia si-a solicitat sa i se plateasca. Comitetul executiv din acea vreme a refuzat plata. Proprietarul a actionat in judecata asociatia, aprezentat sesizarile, documentatia, receptia, facturile, raspunsurile asociatiei, refuzul de plata..., iar instanta a hotarat ca asociatia sa-i plateasca reparatia, cheltuielile de judecata si penalizarile sau dobanzile... In final asociatia a trebuit sa-i plateasca omului o suma dubla fata de costul reparatiei.
Dupa cativa ani alt proprietar, fara sa sesizeze asociatia, fara sa solicite vreo reparatie, se prezinta la asociatie cu o un deviz de lucrari, o factura, un contract, receptie..., solicitand ca asociatia sa-i achite suma de 9000 lei (90 mil vechi), deoarece a efectuat hidroizolatia terasei de deasupra apartamentului sau. Intamplarea a facut ca peste o sapatamana era convocata adunarea generala. Asa ca s-a prezentat aceasta problema in adunarea generala. S-a prezentat situatia de catre presedinte si de catre proprietarul care efectuase reparatia. Cele doua variante erau identice ca si continut. Erau diferite doar ca intonatie si va inchipuiti ce ton avea proprietarul ce solicita 90 de milioane asa pe "neve", ca doar era o proprietate comuna si ca toti sunt obligati s.a.m.d. Dupa inflamarea discutiilor s-a pus la vot si in unanimitate s-a hotarat sa nu i se plateasca nimic.
Si-asa a ramas. A ramas cu supararea si cu banii dati.
Oricum, pentru a va lamuri, vorbiti cu presedintele pentru ca acesta impreuna cu membrii comitetului decid asupra efectuarii reparatiilor si a modului de repartizarea acestora si nu administratorul.
Voi face exact cum m-ati sfatuit insa mai am o ultima intrebare. In momentul in care vor realiza ca le-am facut plangere penala, de frica unei amenzi si mai ales de frica unui dosar penal sunt convins ca sunt sanse extrem de mari sa falsifice eventuale acte care ar trebui sa existe. Spre exemplu o sa il puna pe proprietar sa faca o sesizare in scris si sa puna data care e necesara si presedintele va redacta o hartie prin care i se da acordul sau hotaraste sa suporte asociatia cheltuiala tot antedat lucrarii. Si eu nu am cum sa dovedesc ca acele hartii au existat atunci sau au fost redactate acum. Asadar aceste hartii se inscriu in vreun registru al asociatiei cu nr de ordine pt fiecare act? Imi inchipui ca procuratura nu o sa le faca perchezitie sa le ridice instantaneu hartiile existene si sa ii ia prin surprindere si astfel sa ii prinda ca nu exista nimic semnat si ei vor avea tot timpul si motivatia sa isi rezolve problema in stil romanesc.
Deci ce modalitati am sa ii prind cu minciuna si ei sa nu poata sa falsifice nimic? Si ce modalitati am sau pe ce ma bazez exact cand voi invoca ca acea cheltuiala trebuia sa fie suportata de toti? Doar argumente logice bazate pe cheltuieli anterioare? In lege scrie ca toate cheltuielile comune sunt suportate de locatari. E de ajuns?
Am inteles de la un vecin ca respectivul nu a facut cu o firma ci doar ar fi dus bonurile de materiale la asociatie sa i le deconteze. Nu stiu daca a facut si o cerere in aceasta privinta. Acelasi vecin este membru in comitetul asociatiei si nu a fost chemat la nicio sedinta cu privire la reparatia acoperisului.
Acest paragraf din lege contrazice ideea de a plati toti locatarii de pe scara reparatia acoperisului unui singur apartament?
"d) proprietate comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor care nu poate fi delimitata - cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza in comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata"
Proprietatea comuna de pe o scara nu poate fi delimitata. Daca ar fi delimitata cumva, acest lucru ar fi scris in acordul de asociere ,cum anume se delimiteaza anumite parti ale proprietatii comune. Nu cred ca aveti asa ceva in acordul de asociere. Deci proprietatea comuna de pe scara dv. este stapanita in devalmasie si asa trebuie si achitata reparatia si intretinerea ei. Asadar orice cheltuiala care se face in legatura cu acasta proprietate comuna trebuie repartizata tuturor proprietarilor de pe scara respectiva.
Acum, la dv. sunt doua aspecte in discutie:
1. Modul cum s-a facut lucrarea, nu prin asociatie, fara contract de lucrare, fara garantii, fara acordul asociatiei etc si, din punct de vedere al legii, asa cum v-am citat din lege mai sus, neindeplinind conditiile, lucrarea se refuza la plata.
2. Modul cum, daca asociatia accepta aceasta lucrare, se imparte aceasta cheltuiala.
Fiind si o lucrarea costisitoare, cu atat mai mult, trebuie impartita la toti proprietarii si, inca si mai mult decat atat, ca nu aveti un regulament in asociatie care sa prevada ca anumite lucrari se platesc pe coloane de apartamente. Altfel, se aplica legea, in lipsa acestui regulament, adica trebuie platit de toata lumea.
Daca cititi cu atentie raspunsurile de mai sus o sa observati ca s-a raspuns avand in vedere si aceasta prevedere pe care ati citat-o.
Concret fiecare asociatie de proprietari decide prin comitetul executiv asupra modului de repartizarea a cheltuielilor pe cota indiviza, in limitele prevazute de lege.
De aceea vi s-a spus mai sus ca daca in asociatia poate ca exista un precedent, poate s-a hotarat candva ca reparatiile sa fie suportate pe tronsoane, pe bucati, ori dimpotriva s-a hotarat ca acestea sa se repartizeze pe toata scara indiferent daca lucrarea este numai deasupra unui singur apartament.
Ambele variante sunt in limitele legii, dar trebuie sa se aplice cu consecventa aceeasi metoda de repartizare si nu sa se schimbe metoda de la o lucrare la alta.
La urma urmei, pe termen lung, cheltuiala este aceeasi, indiferent de metoda. Astazi se face hidroizolatia de 5000 lei deasupra unui apartament si sunt pusi la plata numai cei aflati dedesubtul acestei terase (10 aparatmente), iar celelalte trei tronsoane (3X10 apartamente) nu platesc nimic.
Peste un an se face hidroizolatia deasupra atui apartamente (din cele care nu au participata anul trecut) iar suma se repartizeaza numai celor aflati dedesubt.
Adica, pe rand, in timp fiecare va ajunge sa contribuie, sa cheltuiasca.
Aplicand repartizarea pe toata scara indiferent deasupra cui s-a realizat lucrarea, in timp, se va plati de fiecare aceeasi suma dar esalonat. Adica in primul an daca cei 5000 lei se impart la 10 (in prima varianta) rezulta cate 500 lei/fiecare, iar daca se impart la 40 revine fiecaruia doar 125 lei. Numai ca in prima varianta cei care-au platit cate 500 lei nu vor mai plati in anii urmatori cate 125 lei de fiecare, iar in a doua varianta vor de 4 ori cate 125 lei fiecare pana se fac lucrarile pe suprafata intreaga.
Asa ca reprezentantii asociatiei pot motiva decizia luata avand in vedere si prevederea legala si-anume ca acea terasa poate fi delimitata ca fiind exact deasupra apartamentelor 37, 33, 29, 25, 21, 17, 13, 9, 5, 1 si nu deasupra tuturor apartamentelor de pe scara.
avocatnet.ro explicăm legislația
elga50, moderator
mateescudoina, utilizator
Adriantot, moderator
elvisnita 
veronicavera