As vrea si eu opinii legate de o situatie si anume reclamantul cere o hot care tine loc de vanzare-cumparare avand un antecontract de v-c din 28 febr 2001.Parati sunt trei mostenitoare ale promitentului vanzator.In 2001 dupa ce s-a incheiat antecontractul, la termenul stabilit in antecontract partile se prezinta la notar si incheie contractul de vanzare in forma autentica.In 2006 are loc un proces prin care contractul de vanzare este desfiintat prin hot jud.datorita unei nulitati exprese prev in Lg 18 (nu se pot instraina terenurile pentru o perioada de 10 ani de la intrarea in circuitul civil al terenului)
Mai este sau nu mai este valabil antecontractul pentru a cere o astfel de actiune?
P.S nulitatea contractului de vanzare-cump. a fost constatata din oficiu de inst care a fost investita sa judece titlu promitentului vanzator si contractul incheiat, intr-o actiune formulata de primar.
Daca vanzarea - cumpararea era prohibita expres de lege un anumit timp , promisiunea bilaterala de vanzare cumparare nu era prohibita expres de lege . Dat fiind ca la data la care s-a incheiat CVC se stia ca terenul fiind dobandit prin constituire de drept vanzarea sa timp de 10 ani de la data intabularii ( script in rem ) era prohibita si atentie nu de la data dobandirii dreptului. Antecontractul nu este lovit de nici o cauza de nulitate absoluta contemporan incheierii sale , nici chiar de prevederea legala invocata.Promitenta stipula ca promitentii vanzatori se obliga .... in viitor sa vanda iar promitentii cumparatori se obliga ....in viitor sa cumpere ( contract futures) , faptul ca au stipulat din eroare sau nestiinta un alt termen decat cel de 10 ani de la intabulare la care vanzatorul sa predea titlul cumparatorului nu poate fi considerat o cauza de nulitate absoluta pe motiv de cauza ilicita sau de lipsa a obiectului care sa determine constatarea nulitatii absolute a promisiunii care ramane astfel pe mai departe valabila ci mai mult o eroare procedurala.
De acord cu voi, Adi si Liviu...
In plus, intreb: dupa anularea cintractului, de ce nu s-a facut actiune in evacuarea cumparatorilor? Ca daca treceau 3 ani de la data cand nu au mai stapanit si pana la data cand cereau (dupa trecerea interdictiei) vanzarea prin instanta, mostenitoarele scapau...
Apoi, poate arati ca acei cumparatori au detinut prin violenta terenul si nu cu acordul mostenitoarele...
Dar astea in viitor, dupa ce trece interdictia. Acum, exceptia prematuritatii cererii si gata! Daca eu nu pot trece de interdictia asta, cum sa poata trece o instanta, ca tot aceleiasi legi i se supune. Motivezi pe inalienabilitate temporara absoluta propter rem... si invoci prematuritatea. Faceti si evacuare.
Intre timp, pe noua actiune, cu anularea contractului, cum spuneam, sunt de acord ca nu e cauza ilicita si nici lipsa obiect, caci e discutabil daca aceste terenuri se afla sau nu in circuitul civil...
Dar... daca eu ma oblig prin promisiune sa ma prezint la notar sa-ti dau, legal, in cap cu o bata... ce valoreaza promisiunea mea?
Eu nu-ti pot da legal in cap, ca nu ma lasa legea, asa incat, chiar daca exemplul meu e cam prost ales, nu ar semana promisiunea autorului mostenitoarelor cu o ... obligatie imposibila? :O
Deci partile au incheiat un act care obliga o parte sa faca ceva ce nu poate... s-a gresit cand s-a asumat o astfel de obligatie, dar s-a gresit de catre ambele parti, corect? Caci nimeni nu l-a impiedicat pe cumparator sa citeasca legi, sa-si ia avocat si sa studieze actele de proprietate, nu?
El cunostea sau putea sa cunoasca, la momentul incheierii promisiunii, ca partea cealalta se obliga la ceva ce nu poate indeplini.
Si atunci, din culpa ambelor parti, eu sunt obligat (eu, promitent-vanzator) sa fac ce legea imi interzice, sa fraudez legea (ca asta ar insemna sa vand, sa incalc scopul legii), or eu as vrea, dar nu pot. :((
Este o obligatie imposibila, parerea mea. :D Ce spuneti?
Problema apara daca instanta va considera ca interdictia de instrainare e intuitu personae... Cred ca mai bine facea decedatul actiunea asta... Dar cred ca inca ar fi sanse, trebuie studiata bine problema... ;)
Sigur, raportată la termenul stabilit de părţi în antecontract, obligaţia pare imposibilă.
Totuşi, eu o privesc ca pe o imposibilitate relativă. Nu cred că termenul stabilit de părţi constituie un element determinant în economia antecontractului. Ar fi trebuit să fie menţionat fie expres, fie să rezulte în mod indubitabil.
Clauza poate fi privită şi ca fiind rodul unei erori de drept, eroare admisibilă şi admisă în practica judiciară. Ceea ce duce la posibilitatea anulării clauzei privind termenul de încheiere a actului translativ de propietate, rămînînd ca încheierea contractului să se facă după ridicarea interdicţiei.
[.Promitenta stipula ca promitentii vanzatori se obliga .... in viitor sa vanda iar promitentii cumparatori se obliga ....in viitor sa cumpere ( contract futures) , faptul ca au stipulat din eroare sau nestiinta un alt termen decat cel de 10 ani de la intabulare la care vanzatorul sa predea titlul cumparatorului nu poate fi considerat o cauza de nulitate absoluta pe motiv de cauza ilicita sau de lipsa a obiectului care sa determine constatarea nulitatii absolute a promisiunii care ramane astfel pe mai departe valabila ci mai mult o eroare procedurala.
Promitentul vanzator nu se obliga sa vanda in viitor ci la o anumita data,prin urmare nu poate fi considerata o vanzare sub conditie.De aceasta data cred tine si dreptul lui de acere aceasta actiune pentru ca termenul curge din momentul in care promitentul vanzator nu isi indeplineste obligatia de a face.
Si mai e ceva acest termen este mentionat expres in antecontract.
In ceea ce priveste interdictia de instrainare consider ca nu este intuitu personae.
pentru themis
Consider ca "termenul de interdictie curge din prima zi a anului urmator in care s-a facut inscrierea" cred ca trebuie interpretat in sensul intrarii terenului in circuitul civil, ceea ce s-a si facut la 5 ani dupa obtinerea titlului de proprietate prin transcrierea la notariatul public cum era atunci.
In orice caz eu cred ca nu te poti obliga la ceva imposibil, iar daca o faci o faci pe riscul tau.
De acord, tu insa trebuie sa demonstrezi ca era o obligatie imposibila si ca acel promitent-cumparator stia sau trebuia sa stie.
Ca instanta sa incalce o dispozitie legala ca asa ii place uneia dintre parti nu mi se pare o solutie buna si va fi atacabila.
Sa ne spui ce-ai mai gasit, e foarte interesant subiectul.
importanta termenului dfin cntract o arati in functie de penalitatile stabilite daca nu se incheie contractul la acea data. Daca penalitatile sunt mari, atunci termenul era deosebit de important. Daca nu... alta poveste.
Mai citeste contractul, vezi de cate ori se insista asupra termenului, cat pare de important.
Caci themis are o idee buna, e de luat in seama cu imposibilitatea relativa. Chiar daca in teorie nu-mi amintesc sa se fi vorbit se relativitatea unei imposibilitati, ea e de luat in seama.
Pentru ca in sustinerea solutiei lui vine principiul ca un act se interpreteaza in sensul in care produce efecte si nu in sensul in care nu produce.
In plus, daca o clauza e ilegala, restul contractului poate sa produca efecte daca nune esentiala pentru acesta.
Trebuie sa combati astea.
avocatnet.ro explicăm legislația
Cabinet de avocat Liliana Grădinaru, Avocat
mirela andrada 
steelboy_dexter