Contrat de arendare

extras din Codul Civil

Despre regulile particulare la arendare
Sectiunea I: Arendare pe bani

Art. 1454

Daca, prin contractul de arendare, se arata o intindere mai mica sau mai mare decit are fondul in realitate, arenda nu se va scadea si nu se va spori decit in cazurile si dupa regulile cuprinse la titlul vinderii, articolul 1327.

Art. 1455

Daca arendasul nu inzestreaza mosia cu vitele si instrumentele necesare pentru exploatatiune; daca nu o cultiva la fel, daca nu o cultiva ca un bun proprietar, daca face din mosia arendata o intrebuintare diferita de aceea ce a fost destinata, sau in genere daca nu indeplineste clauzele arendarii, asa incit din aceasta sa derive o dauna pentru locator, acesta poate, dupa imprejurari, sa ceara desfiintarea contractului.
In toate cazurile sus-zise, arendasul este raspunzator de daunele provenite din neindeplinirea contractului.

Art. 1456

Fiece arendas este dator sa-si stringa recolta numai in locurile obisnuite spre acest finit, intrucit nu a urmat o stipulatie diferita.

Art. 1457

Daca arendarea s-a facut pe mai multi ani si daca in cursul ei s-a pierdut prin caz fortuit toata recolta unui an, sau cel putin jumatate din ea, arendasul poate sa ceara un scazamint din arenda, afara numai cind s-a compensat prin precedentele recolte.
Acest scazamint nu se va putea determina decit la finele contractului de arendare; atunci insa se va face compensatia prin recoltele tuturor anilor de arendare.
Pina atunci insa judecatorul poate, dupa arbitorul sau, sa faca un scazamint provizoriu, in proportia daunei suferite.

Art. 1458

Daca arendarea nu s-a facut decit pe un an si toata recolta sau cel putin jumatate din ea s-a pierdut, arendasul va capata un scazamint proportional cu arenda.

Art. 1459

Nu se va face scazamint, cind pierderea fructelor se va fi intimplat dupa culegerea lor.

Art. 1460

Arendasul poate, prin o clauza expresa, sa ia asupra-si cazurile fortuite.

Art. 1461

Sub stipulatia articolului precedent nu se cuprind decit cazurile fortuite ordinare, cum: grindina, bruma, s.c.l.
Nu se cuprind sub dinsa cazurile fortuite extraordinare, cum: devastarile din razboi, inundatie neobisnuita in tara, afara numai cind s-ar fi lepadat de dreptul de scazamint din motivul cazurilor fortuite, prevazute si neprevazute.

Art. 1462

Arendarea fara termen a unei mosii se considera facuta pentru tot timpul necesar ca arendasul sa culeaga toate fructele ei.

Art. 1463

Contractul de arendare fara termen inceteaza de la sine cu expirarea timpului pentru care se considera facut, dupa dispozitia articolului precedent.

Art. 1464

Daca dupa expirarea arendarii facute cu termen, arendasul continua si se lasa in posesiune, atunci se firmeaza o noua arendare, cu efectul aratat la art. 1462.

Art. 1465

Arendasul ce iese trebuie sa dea celui ce vine dupa dinsul incaperile cuviincioase si alte inlesniri pentru muncile anului urmator, si viceversa, arendasul ce vine trebuie sa lase celui ce iese incaperile cuviincioase si alte inlesniri pentru consumarea furajelor si pentru stringerea recoltelor ce ar fi mai ramas a se face.


Sectiunea II: Arendare pe fructe

Art. 1466

Dispozitiile in genere pentru locatiunea lucrurilor si in aprticular pentru arendarea pe bani se aplica si la arendarea pe fructe, cu modificarile urmatoare.

Art. 1467

Daca arendindu-se mosia s-a stipulat ca arenda sa se plateasca in o parte din fructe, orice subarendare este oprita, daca nu s-a permis anume.

Art. 1468

Urmind subarendarea nepermisa, proprietarul are drept de a-si lua indarat folosinta mosiei sale si de a fi satisfacut de daune interese ce ar proveni de la neindelplinirea contractului.

Art. 1469

Pierderea recoltei, prin cazuri fortuite, in tot ori in parte, cade in sarcina ambelor parti, fara a da drept nici uneia din ele a trage la raspundere pe cealalta.
Nu va privi insa pe proprietar pierderea recoltei dupa stringerea ei, daca arendasul s-a fost pus in intirziere cu tradarea (predarea) partii cuvenite acelui.


Avand in vedere ca:
- Prin OUG 125/2011 – TEXT INTEGRAL – pentru modificarea şi completarea Legii nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, prevederile privind determinarea şi impunerea veniturilor din arendarea bunurilor agricole realizate incepând cu data de 01.01.2012 au fost modificate.
- Legea arendării nr. 16/1994 a fost abrogată incepând cu data de 1 octombrie 2011 prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul Civil, astfel că prevederi privind arendarea bunurilor agricole se găsesc in Codul Civil
va prezentam in continuare o serie de informatii utile, in sinteza oficiala.
Prevederi din Codul Civil
- Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi :
a) terenurile cu destinaţie agricolă, şi anume terenuri agricole productive -arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuştii fructiferi, plantaţiile de hamei şi duzi, păşunile împădurite, terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole şi terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă;
animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole.
BAZA LEGALA – art.1836 din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil
- Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local.
Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
Dispoziţiile în materie de carte funciară rămân aplicabile. Toate cheltuielile legate de încheierea, înregistrarea şi publicitatea contractului de arendare revin arendaşului.
BAZA LEGALA – art. 1838 din Legea nr. 287/2009 privind Codul Civil
Prevederi din Codul fiscal
Contribuabilii care obţin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligaţia înregistrarii contractului încheiat între parţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de 15 zile de la încheierea/producerea modificarii acestuia, la organul fiscal competent. (art. 81 alin.2 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal, cu modificările şi completarile ulterioare)
Incepând cu data de 01.01.2012 contribuabilii care obţin venituri din arendarea bunurilor agricole pot opta pentru impunerea finală a acestora sau pentru determinarea venitului net in sistem real. Contribuabilii sunt obligaţi sa precizeze modalitatea de impunere aleasă in scris, in contractul-raportul juridic incheiat, la momentul incheierii acestuia. (art.62 alin.2^6 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal)
În cazul contractelor de arendare aflate în derulare la data de 1 ianuarie 2012, contribuabilii care realizează venituri din arendă sunt obligaţi sa îşi exercite în scris opţiunea privind modalitatea de impunere aleasă, prin încheierea unui act adiţional, înainte de data efectuării primei plăţi, care să fie înregistrat la organul fiscal competent în termen de 15 zile de la încheierea acestuia. (art.94 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal)
- Impunerea finală a veniturilor din arendarea bunurilor agricole
1) Venitul net din arendă se stabileşte la fiecare plată prin deducerea din venitul brut a cheltuielilor determinate prin aplicarea cotei de 25% asupra venitului brut. Venitul brut se stabileşte pe baza raportului juridic/contractului încheiat între părţi şi reprezintă totalitatea sumelor în bani încasate şi/sau echivalentul în lei al veniturilor în natura primite.
În cazul în care arenda se exprimă în natură, evaluarea în lei se va face pe baza preţurilor medii ale produselor agricole, stabilite prin hotarâri ale consiliilor judeţene şi, respectiv, ale Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ca urmare a propunerilor direcţiilor teritoriale de specialitate ale Ministerului Agriculturii, Padurilor şi Dezvoltarii Rurale, hotarâri ce trebuie emise înainte de începerea anului fiscal. Aceste hotarâri se transmit în cadrul aceluiaşi termen direcţiilor generale ale finanţelor publice judeţene şi a municipiului Bucureşti, pentru a fi comunicate unităţilor fiscale din subordine. (art. 62 alin.2^1, alin.2^2, alin.2^3 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal)
2) Impozitul pe veniturile din arendă se calculeaza prin reţinere la sursa de catre plătitorii de venit la momentul plăţii venitului, prin aplicarea cotei de 16% asupra venitului net, impozitul fiind final. (art.62 alin.2^4 din Legea nr.571/2003 privind Codul Fiscal)
3) Impozitul astfel calculat şi reţinut pentru veniturile din arenda se vireaza la bugetul de stat pâna la data de 25 inclusiv a lunii urmatoare celei în care a fost reţinut. (art.62 alin.2^5 din Legea nr.571/2003 privind Codul Fiscal)
4) Persoanele fizice care optează pentru impunerea finală a veniturilor din arendă nu au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat (art.83 alin.3 lit.b^1)
- Determinarea venitului net din arendarea bunurilor agricole in sistem real
1) Venitul net anual in sistem real se stabileşte pe baza datelor din contabilitatea in partidă simplă, potrivit prevederilor art. 48 din Legea nr.571/2003 privind Codul Fiscal
2) Persoanele fizice care optează pentru determinarea venitului net din arendă in sistem real :
- au obligaţia depunerii declaraţiei privind venitul realizat, pană la data de 25 mai a anului următor
- plătesc impozitul anual potrivit deciziei de impunere emisă pe baza declaraţiei de venit
- nu datorează plăţi anticipate
BAZA LEGALA – art. 82 alin.3 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal
Notă: Veniturile din arendare realizate în anul 2011 se declară în declaraţia privind venitul realizat care va fi depusă la organul fiscal competent până la data de 25 mai a anului 2012, plata impozitului efectuându-se pe baza deciziei de impunere anuală. (art. 94 din Legea nr. 571/2003 privind Codul Fiscal)

Inregistrat la Consiliul Local al ........................
Judetul .................................
Nr. ...... din ..................


CONTRACT DE ARENDARE


CAPITOLUL I
Partile contractului

Art. 1. - Contractul de arendare se incheie si se executa pe baza prevederilor Legii arendarii nr. 16/1994, cu modificarile si completarile ulterioare.
Art. 2. - 1. Intre domnul/doamna ..........................................., domiciliat/domiciliata in .............................., posesor/posesoare al/a B.I./C.I. seria ........... nr. ............................, eliberat/eliberata de ................................ la data de ................................, titular/titulara al/a dreptului de proprietate conform titlului de proprietate nr. ..................... din ........................... sau, dupa caz, conform hotarârii judecatoresti nr. ........................... din .................... sau procesului-verbal de punere in posesie nr. .............. din .............. sau actului de partaj nr. ................. din ........................... etc. sau
Societatea Comerciala (asociatia agricola etc.)1) .........................., cu sediul in localitatea ........................................., având nr. de inregistrare la oficiul registrului comertului ................................, cod unic de inregistrare ..................................... si atribut fiscal R: ..................., reprezentata prin domnul/doamna ......................., denumit/denumita in continuare arendator, si
2. domnul/doamna ..........................................................., domiciliat/domiciliata in .............................., posesor/posesoare al/a B.I./C.I. seria ...... nr. ..........., eliberat/eliberata de .................. la data de .........................., sau
Societatea Comerciala (asociatia agricola etc.)1) .........................., cu sediul in localitatea ............................, având nr. de inregistrare la oficiul registrului comertului ........................................., cod unic de inregistrare .............. ........................... si atribut fiscal R: .................., reprezentata prin domnul/doamna ........................, denumit/denumita in continuare arendas,
a intervenit prezentul contract de arendare.
___________
1) In cazul persoanelor juridice, se mentioneaza datele de identificare, precum si datele persoanei care o reprezinta.

CAPITOLUL II
Obiectul contractului

Art. 3. - (1) Obiectul contractului de arendare il constituie terenul in suprafata de ......................... ha, situat in extravilanul (intravilanul) localitatii ..........................., judetul ..........................., in tarlaua ............................, parcela ..........................., având urmatoarele vecinatati: N ..........................., S ......................, E .............................., V .............................. .
(2) Categoria de folosinta a terenului in suprafata de .............. ha care face obiectul contractului de arendare este aceea de ......................... .
(3) Pe data incheierii prezentului contract, arendatorul a predat, iar arendasul recunoaste ca a primit suprafata de ............. ha teren .

CAPITOLUL III
Scopul arendarii

Art. 4. - Terenul arendat va fi folosit de catre arendas doar in scopul exploatarii agricole.

CAPITOLUL IV
Durata contractului

Art. 5. - (1) Prezentul contract de arendare se incheie pentru o durata de ................. ani, incepând de la data de ....................... si pâna la data de ......................... .
(2) In temeiul art. 12 din Legea nr. 16/1994, cu modificarile si completarile ulterioare, contractul de arendare poate fi reinnoit prin acordul scris al partilor.

CAPITOLUL V
Nivelul arendei, modalitati si termene de plata

Art. 6.- (1) Nivelul arendei este de ........................... (cantitate produse, produse si bani sau numai bani).
(2) Plata arendei in natura se face imediat dupa recoltarea culturii, dar nu mai târziu de 45 de zile. Produsul livrat de catre arendator va corespunde din punct de vedere calitativ.
(3) Plata arendei in bani se face la un pret stabilit prin intelegerea partilor. Plata se face pâna la 45 de zile de la recoltarea produsului respectiv. Plata in bani se va face direct la sediul arendasului sau prin mandat postal la adresa arendatorului.
(4) Contractele de arendare incheiate in scris si inregistrate la consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele si in modalitatile stabilite in contract .
(5) Nivelul arendei nu poate fi modificat de arendator ca urmare a unor pierderi datorate unor factori naturali (calamitati). Arendasul va acoperi pierderile prin asigurarea culturilor impotriva unor factori de risc .
(6) Partile sunt obligate sa notifice primariei la care a fost inregistrat contractul de arendare orice modificare a nivelului arendei.

CAPITOLUL VI
Drepturile si obligatiile partilor

Art. 7. - Drepturile si obligatiile arendatorului sunt urmatoarele:
a) sa predea terenul agricol arendasului la termen si in conditiile stabilite de prezentul contract;
b) sa il garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala, precum si de viciile ascunse ale lucrului pe care il arendeaza;
c) sa nu ia niciun fel de masuri in legatura cu exploatarea terenului arendat, de natura sa-l tulbure pe arendas;
d) sa controleze oricând modul in care arendasul exploateaza terenul arendat. Pe timpul controlului, arendatorul va fi insotit de arendas sau de un imputernicit al acestuia;
e) in caz de tulburari ale tertilor in exploatarea normala a terenului, sa actioneze impreuna cu arendasul, potrivit legii, pentru incetarea actelor de tulburare;
f) sa plateasca taxele si impozitele datorate pentru terenurile arendate;
g) sa il incunostinteze in scris pe arendas de intentia sa de a reinnoi sau nu contractul cu cel putin un an inainte de a expira prezentul contract;
h) sa primeasca, la incetarea contractului, terenul care a facut obiectul acestuia.
Art. 8. - Drepturile si obligatiile arendasului sunt urmatoarele:
a) sa primeasca terenul arendat la termen si in conditiile stabilite de prezentul contract;
b) sa intrebuinteze terenul pe care l-a arendat ca un bun proprietar, in conditiile stabilite prin contract;
c) sa mentina potentialul de productie si sa nu degradeze terenul arendat;
d) sa nu schimbe categoria de folosinta a terenului arendat fara acordul scris al arendatorului;
e) sa plateasca arenda la termenul si in conditiile prevazute la cap. V;
f) sa ceara acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investitii pe teren;
g) sa suporte taxele de redactare si inregistrare a contractului;
h) in vederea recuperarii daunelor produse de calamitati naturale, sa incheie contracte de asigurare a culturilor pe care le infiinteaza pe terenul arendat;
i) sa comunice arendatorului si sa solicite acestuia sa intervina in cazurile in care este tulburat de terti in exploatarea terenului arendat;
j) sa incunostinteze in scris pe arendator de intentia sa de a reinnoi sau nu contractul cu cel putin un an inainte de a expira prezentul contract;
k) la incetarea contractului, are obligatia de a restitui terenul arendat in starea in care l-a primit de la arendator;
l) sa plateasca impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea terenului arendat;
m) are dreptul de preemptiune in cazul instrainarii prin vânzare de catre arendator a terenului prevazut prin prezentul contract .

CAPITOLUL VII
Raspunderea

Art. 9. - (1) In caz de neexecutare culpabila a obligatiilor de catre una dintre parti, contractul se considera reziliat de drept fara interventia instantei.
(2) Pentru neplata la timp a arendei, arendasul va plati penalitati de intârziere in procent de ............% pe zi din suma datorata.

CAPITOLUL VIII
Incetarea contractului

Art. 10. - (1) Contractul inceteaza de drept la expirarea termenului pentru care a fost arendat terenul.
(2) In cazul mortii arendatorului sau a arendasului, contractul va continua daca mostenitorii majori vor comunica in scris intentiile lor in acest sens si vor avea acordul scris al celeilalte parti, in termen de 30 de zile de la data decesului, conform art. 25 din Legea 16/1994 , cu modificarile si completarile ulterioare.
(3) Contractul de arendare poate fi cesionat sotului/sotiei coparticipant/coparticipante la exploatarea terenului arendat sau descendentilor lor care au implinit vârsta majoratului, conform art. 21 din Legea nr. 16/1994, cu modificarile si completarile ulterioare.
(4) La data incetarii contractului, acesta poate fi reinnoit prin acordul partilor, cu respectarea prevederilor Legii nr. 16/1994, cu modificarile si completarile ulterioare.

CAPITOLUL IX
Alte clauze

Art. 11. - (1) Cheltuielile cu redactarea, taxele de timbru si cele privind autentificarea prezentului contract se suporta de catre arendas.
(2) Comunicarile judiciare si extrajudiciare in legatura cu prezentul contract se vor face la domiciliul partilor.
(3) Eventualele neintelegeri se vor rezolva pe cale amiabila, in caz contrar fiind supuse solutionarii instantelor de judecata .
(4) Arendasul este exonerat de la plata arendei in cazuri de forta majora (de exemplu: radiatii, razboi, cutremure devastatoare, care afecteaza terenul arendat). Incheiat astazi, ...................., in 3 (trei) exemplare, dintre care unul la arendator, unul la arendas si unul la Consiliul Local ................................ unde a fost inregistrat contractul ."


Arendator, ..............

Arendas,
.............