tva la vanzare locuinte vechi

Precizări privind regimul TVA al vânzărilor de bunuri imobile realizate
de către persoane fizice
Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfăşoară,
de o manieră independentă şi indiferent de loc, activităţi economice de natura
celor definite la aliniatul următor, oricare ar fi scopul sau rezultatul acestor
activităţi.
Activităţile economice cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau
prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile
profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate
economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de
venituri cu caracter de continuitate.
Persoanele fizice nu se consideră că realizează o activitate economică în
sfera de aplicare a taxei atunci când obţin venituri din vânzarea locuinţelor
proprietate personală sau a altor bunuri care au fost folosite de către acestea
pentru scopuri personale. În categoria bunurilor utilizate în scopuri personale se
includ construcţiile şi, după caz, terenul aferent acestora, proprietate personală a
persoanelor fizice care au fost utilizate în scop de locuinţă, inclusiv casele de
vacanţă, orice alte bunuri utilizate în scop personal de persoana fizică, precum şi
bunurile de orice natură moştenite legal sau dobândite ca urmare a măsurilor
reparatorii prevăzute de legile privind reconstituirea dreptului de proprietate.
Persoana fizică, care nu a devenit deja persoană impozabilă pentru alte
activităţi, se consideră că realizează o activitate economică din exploatarea
bunurilor corporale sau necorporale, dacă acţionează ca atare, de o manieră
independentă, şi activitatea respectivă este desfăşurată în scopul obţinerii de
venituri cu caracter de continuitate.
În cazul construirii de bunuri imobile de către persoanele fizice, în
vederea vânzării, activitatea economică este considerată începută în momentul
în care persoana fizică respectivă intenţionează să efectueze o astfel de
activitate, iar intenţia persoanei respective trebuie apreciată în baza elementelor
obiective, de exemplu, faptul că aceasta începe să angajeze costuri şi/sau să
facă investiţii pregătitoare iniţierii activităţii economice. Activitatea economică
este considerată continuă din momentul începerii sale, incluzând şi livrarea
bunului sau părţilor din bunul imobil construit, chiar dacă este un singur bun
imobil.
În cazul achiziţiei de terenuri şi/sau de construcţii de către persoana fizică
în scopul vânzării, livrarea acestor bunuri reprezintă o activitate cu caracter de
continuitate dacă persoana fizică realizează mai mult de o singură tranzacţie în
cursul unui an calendaristic. Totuşi, dacă persoana fizică derulează deja
construcţia unui bun imobil în vederea vânzării, activitatea economică fiind deja
considerată începută şi continuă, orice alte tranzacţii efectuate ulterior nu vor mai
avea caracter ocazional. Deşi prima livrare este considerată ocazională, dacă
intervine o a doua livrare în cursul aceluiaşi an, prima livrare nu va fi impozitată
dar va fi luată în considerare la calculul plafonului de TVA( 65.000 euro=220.000
lei,cu data de 1 iulie 2012) prevăzut la art.152 din Codul fiscal. Livrările de
construcţii şi terenuri, scutite de taxă conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul
fiscal, sunt avute în vedere atât la stabilirea caracterului de continuitate al
activităţii economice, cât şi la calculul plafonului de scutire.
Conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcţii/părţi
de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor
terenuri sunt operaţiuni scutite de TVA fără drept de deducere. Prin excepţie,
scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi
sau de terenuri construibile. În sensul prezentului articol, se definesc
următoarele:
1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe
care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare. Calificarea unui
teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării
sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă
livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului
primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în
urma transformării;
4. o construcție nouă cuprinde și orice construcție transformată sau parte
transformată a unei construcții, dacă costul transformării, exclusiv taxa, se ridică
la minimum 50% din valoarea de piață a construcției sau a părții din construcție,
astfel cum aceasta este stabilită printr-un raport de expertiză, exclusiv valoarea
terenului, ulterior transformării
Exemplul nr. 1: O persoană fizică, care nu a mai realizat tranzacţii cu
bunuri imobile în anii precedenţi, a livrat în cursul anului 2012 două terenuri care
nu sunt construibile. Deşi persoana fizică a devenit persoană impozabilă pentru
aceste livrări, totuşi livrările respective fiind scutite de taxă conform art. 141 alin.
(2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică nu are obligaţia înregistrării în scopuri
de taxă conform art. 153 din Codul fiscal.
Dacă aceeaşi persoană fizică livrează în cursul anului 2012 o construcţie nouă
în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, va avea obligaţia să se
înregistreze în scopuri de TVA, dacă livrarea respectivă cumulată cu livrările
anterioare depăşeşte plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 2: O persoană fizică (familie) vinde în cursul anului 2012
un teren construibil sau o construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din
Codul fiscal. Deşi în principiu operaţiunea nu ar fi scutită de taxă conform art.
141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, indiferent de valoarea livrării, dacă persoana
fizică nu realizează şi alte operaţiuni pentru care ar deveni persoană impozabilă
în cursul anului 2012, această operaţiune este considerată ocazională şi
persoana fizică nu ar avea obligaţia înregistrării în scopuri de taxă.
Dacă în acelaşi an, aceeaşi persoană fizică livrează un teren construibil sau o
construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, respectiva
persoană va deveni persoană impozabilă şi va avea obligaţia să se înregistreze
în scopuri de taxă înainte de efectuarea celei de-a doua livrări, dacă prima livrare
a depăşit plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Dacă a doua livrare ar fi scutită conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal,
fiind o construcţie care nu este nouă sau un teren care nu este construibil,
persoana fizică ar avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă conform
art. 153 înainte de realizarea celei de-a doua livrări dacă prima livrare depăşeşte
plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 3: O persoană fizică realizează în cursul anului 2012 două
livrări care ar fi scutite conform art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Dacă nu
mai realizează nici o operaţiune în anul 2012, iar în anul 2013 va livra o
construcţie nouă sau un teren construibil în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din
Codul fiscal, va avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă în anul 2013
numai dacă va depăşi plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal.
Exemplul nr. 4: O persoană fizică a început în cursul anului 2011
construcţia unui bun imobil cu intenţia de a vinde această construcţie. În cursul
anului 2011 nu a încasat avansuri şi în principiu nu are obligaţia să solicite
înregistrarea în scopuri de taxă. Dacă în anul 2012, înainte să înceapă să
încaseze avansuri sau înainte să facă livrări ale unor părţi ale bunului imobil sau
livrarea respectivului imobil în integralitatea sa, livrează un teren construibil sau o
construcţie nouă în sensul art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, persoana fizică
ar avea obligaţia să se înregistreze în scopuri de taxă atunci când depăşeşte
plafonul de scutire prevăzut la art. 152 din Codul fiscal. Această livrare nu este
considerată ocazională, activitatea economică fiind considerată continuă din
momentul începerii construcţiei, respectiv din anul 2011.
În cazul în care bunurile imobile sunt deţinute în coproprietate de o
familie, dacă există obligaţia înregistrării în scopuri de taxă pentru vânzarea
acestor bunuri imobile, unul dintre soţi va fi desemnat să îndeplinească această
obligaţie.
Transferul în patrimoniul afacerii al bunurilor sau serviciilor achiziţionate
sau dobândite de persoanele fizice şi care au fost folosite în scopuri personale,
în vederea utilizării pentru desfăşurarea de activităţi economice, nu este o
operaţiune asimilată unei livrări de bunuri/prestări de servicii, efectuate cu plată,
iar persoana fizică nu poate deduce taxa aferentă bunurilor/serviciilor respective
prin aplicarea procedurii de ajustare prevăzută la art. 148 şi 149 din Codul fiscal.

Bună ziua, spuneți-mi, cumpararea si vânzarea in anul trecut de apartamente vechi (mai mari de 5 ani), sunt scutite de plata TVA sau nu?