Repartizarea salariului administratorului in asociatiile de proprietari

HG 1588/2007 prevede modul de repartizare a cheltuielilor in cele 7 sectiuni din capitolul III.
Sectiunea a 4-a cuprinde cheltuielile ce se repartizeaza pe cota parte indiviza si aici sunt clar cuprinse si cheltuielile de administrare (indiferent cine administreaza, persoana fizica sau juridica):

SECŢIUNEA a 4-a
Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate

Art. 43. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.
Art. 44. -
(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la ..... personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Art. 45. - Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte indiviză de proprietate din proprietatea comună a fiecărui proprietar, calculată în funcţie de suprafaţele utile ale tuturor apartamentelor şi ale spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Fiecare sectiune din capitolul III stabileste categoriile de cheltuieli si modul de repartizarea a acestora.
Ultima sectiune, cea de a 7-a, se intituleaza "Repartizarea cheltuielilor de altă natură" adica acele cheltuieli care nu au fost cuprinse in primele 6 sectiuni.
Pentru o buna intelegere, cu scuze, fac o analogie cu ocupatiile din COR, unde fiecare ocupatie este clasificate clar, concret... dar exista si unele pozitii intitulate "neclasificate anterior". Avem de exemplu 7541 - Scafandri; 7542 - Artificieri; .... si ultima grupare 7549 - "Alti muncitori calificati neclasificati in grupele de baza anterioare". Pai nu putem folosi acest cod 7549 daca angajam un scafandru pentru simpul si elementarul motiv ca acesta are codul 7541, clar prevazut in legislatie.

La fel de clar este si HG 1588/2007 cu privire la repartizarea cheltuielilor de administrare, asa cum am subliniat in textele citate mai sus.

Confuzia este creata de firmele de administrare care, atunci cand negociaza valoarea contractului, pot face referire la o suma medie / pe apartament - asta pentru orientare, dar in contractul scris trebuie sa prevada suma totala, iar repartizarea pe lista trebuie facuta conform HG 1588/2007 cu normele de aplicare a Legii 230/2007, modalitate de repartizare care poate fi si ea specificata in contract pentru a se inlatura orice dubiu.

Nicio hotarare a vreunei AG nu trebuie sa incalce legea.
In plus de asta, prevederile legale nu se supun discutiilor in AG, ci se aplica asa cum sunt prevazute in legi.

Faptul ca repartizarea se face gresit poate fi indreptata de conducerea asociatiei printr-o decizie a comitetului executiv si comunicata firmei de administrare ca incepand cu luna...... repartizarea sumei din contract sa se faca conform cotei-parti indivize a fiecarui apartament, similar cu celelalte cheltuieli de administrare.

Nu trebuie sa ajungeti in instanta unde sa mai cheltuiti alti bani, timp si nervi pentru indreptarea unei erori.

Buna ziua.

Sunt interesata de modul de repartizare a facturii de administrare imobile si factura de curatenie. Legea spune ceva, iar in Statutul Asociatiei am altceva.
Am descoperit in Statutul Asociatiei noastre (aprobat si stampilat de un Avocat) ca salariile de administrare, contabil, casier se vor imparti pe nr de persoane existente in luna respectiva.
Mai precis, rescriu cum scrie in Statut din Venituri si cheltuieli comune, calculul cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari:

Art 6 spune ca " Cheltuielile lunare ale asociatiei sunt impartite in Cheltuieli de intretinere si Cheltuieli comune"

Art 8 "Cheltuielile de intretinere (apa si calda; combustibil ptr prepararea apei calde; gaze nat; energie elec; iluminarea scarii; instalatii scara si forta ascensor; salubritate; salarii ptr administrare,contabilitate, casierie si curatenie; materiale consumabile ptr intretinere; alte servicii ce deservesc proprietarii) se repartizeaza in functie de nr de persoane care locuiesc in luna respectiva in condominiu."

Art 10 spune ca " Cheltuielile comune (fonsuri stabilite; cheltuieli administrative; intretinere si reparare ascensor; intretinere interfon; salarii fochist, instalator, electrician, portar si alte asemenea; prime; credite bancare; alte servicii catre proprietatea comuna) se calculeaza conform cota parte indiviza din proprietatea comuna."

Asociatia s-a infiintat in 2013 si pana acum Firma de Administrare a impartit factrua de administrare si curatenie pe CPI, dar in bloc avem un magazin alimentar si suprafata este egala cu un ap de 2 camere. Daca solicit firmei de Administrare sa imparta facturile de administrare si curatenie pe nr de persoane conform Articol din Statutul Asociatiei este gresit ? chiar daca Legea zice sa se imparta pe CPI. Vom avea probleme legale ? Magazinul are 2 angajati (dar a platit doar ptr 1 angajat pana acum) si dorim sa votam ptr adaugarea la plata a inca 10 persoane (un procent de 10% din clientela zilnica).



Multumesc,

Daca recititi tot ce s-a scris pe acest topic o sa intelegeti ca Statutul asociatiei dvs. nu respecta legislatia si nu trebuie sa contina nicio semnatura a unui avocat; referitor la aceasta chestiune, deduc ca judecatorul delegat care a aprobat dosarul de infiintare al asociatie, nu a citit documentul, asa ca, acum, vreti-nu vreti, tre' sa refaceti Statutul, conform prevederilor legale.

Cu privire la spatiul comercial.
Trebuie refacute suprafetele utile ale tuturor apartamentelor in care veti include si suprafata utila a acelui spatiu comercial, refacand cu acest prilej si cota-parte indiviza de proprietate a apartamentelor (care v-a scadea in acest caz), precum si a spatiului comercial.
Hotarati in AG (cel mai bine) sau sa decida onor com. executiv ca incepand cu data de ... pe listele de plata sa apara nioile sup. utile sau daca vreti, noile cote-parti rezultate in urma refacerii situatiilor cu noile suprafete utile. Informati toti proprietarii de apartamente, precum si pe proprietarul spatiului comercial (nu o sa-i placa modificarea) de noile modificari.

Din ceea ce am scris mai sus, toate aceste modificari sunt in avantajul proprietarilor.
Atentie, modificarea Statutului se face in AG a membrilor la care este nevoie de prezenta/aprobarea a 2/3 din numarul acestora.

Asociatiebl10 a scris:

Am descoperit in Statutul Asociatiei noastre (aprobat si stampilat de un Avocat) ca salariile de administrare, contabil, casier se vor imparti pe nr de persoane existente in luna respectiva.

In primul rand acel statut este gresit intocmit pentru ca:
- are in continut prevederi contrare legii
- are in statut prevederi ce nu ar trebui sa apara deloc
Spun asta deoarece articolele cu privire la repartizarea cheltuielilor puteau face doar referiri generale si nu conctrte. De exemplu: "toate cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari se repartizeaza conform legislatiei in vigoare". In acest fel oricand ar fi aparut o cheltuiala noua, ori s-at fi schimbat legislatia, prevederile din statutul dumneavoastra erau conform legilor.
Cine-i pune pe unii sa faca asemenea statut in care sa reia cuvant cu cuvand (uneori gresit) dispozitii care sunt deja in lege!?
In al doilea rand, oricand, ieri, astazi sau maine, prioritate are legea si nu statutul cuiva.
Daca ati fi prevazut in statut ca platiti impozit pe salariu 16% iar de maine se schimva codul fiscal si ne obliga la plata unui impozit de 14 sau 18%, fiti siguri ca toti vom fi obligati sa platim noul impozit indiferent ce scrie in statutul (supraincarcat) al unora.

Cat priveste magazinul de la parter, acestuia trebuie sa-i repartizati cheltuieli pe suprafata utila asa cum spune legea. Daca acel magazin are intrare separata de intrarea asociatiei, daca nu are hol comun cu asociatia, nu aveti cum sa le cereti bani pe numar de persoane.
De ce? Pentru ca pe numar de persoane se repartizeaza doar 2-3 cheltuieli:
- consumul de energie electrica pe casa scarii (iluminat si consumul liftului)
- salubritatea, factura eliberata de firma de salubritate ce ridica gunoiul de langa bloc; firmele de la parterul blocului au, de regula, contract separat cu salubritatea.
- gazul metam daca este la comun cu proprietarii de partamente adica daca asociatia primeste factura pentru gazul metan din scara atat pentru proprietarii de apartamente cat si pentru agentii economici de la parter.

Care este situatia in asociatia dumneavoastra cu cele 3 cheltuieli pe care le-am amintit mai sus? Apoi discutam.