Comitet executiv

eugen.b a scris:

Total gresit de ambele parti (ale dvs. si ale Presedintelui) in privinta numarului si mandatului comitetului executiv -in care este inclus si Presedintele si comisia de cenzori.

Poate ati gresit din graba: comisia de cenzori nu face parte din comitetul executiv; sunt doua grupe distincte comitetul executiv si comisia de cenzori

Presedintele, Comitetul Executiv si Comisia de Cenzori sunt mandatate pe termen de 1 an iar in cadrul Adunarii Generale anuale acestia vor fi reconfirmati sau recuzati si ales alt comitet.

Legislatia nu prevede durata mandatelor de un an si nici procedura cu reconfirmare.
Mandatele se stabilesc in adunarea generala, cuprinse sau nu in statut si pot fi de 1-2-3-4 ani si nu strict de un an.

in vederea imbunatatirii comfortului si reducerea pierderile, si toate acestea facandu-se cu selectie de 3-5 oferte de materiale si manopera si numai dupa dezbaterea in A.G. si aprobarea lor de catre 50%+1 din membrii (la prima sedinta) sau 1/3 din cei prezenti (la sedinta reconvocata).

Poate ne spuneti si legislatia din care va inspirati cand spuneti de 3-5 oferte, de dezbaterea in adunarea generala a acestor oferte, de aprobarea lor cu 50%+1 sau ci 1/3 adica 33% din cei prezenti la adunarea generala reconvocata...
Dar nu va pierdeti vremea sa cautati pentru ca asa ceva nu exista nici in legea 230/2007 si nici in HG 1588/2007. Recititi legislatia actuala si reveniti.

Nu intru in polemica cu dvs. dar se pare ca “fenomenul” domeniului asociatiilor de proprietari va este cunoscut doar in teorie si nu in practica, care are “n” cutume. Pe proprietar il intereseaza mai mult justificarea repartizarii si cheltuirii banilor din Elementele de Pasiv puse la dispozitia asociatiei (Fond Rument, Fondul de Reparatii, Fond Special).
Proprietarii -pt. ca nu studiaza , nu inteleg prea multe din legislatia specifica, dar au un anumit “filling” si intuiesc (de multe ori destul de bine) cand conducerea asociatiei incearca sa-i “jecmaneasca” sau sa le insele increderea.

Referitor la : "Presedintele, Comitetul Executiv si Comisia de Cenzori sunt mandatate pe termen de 1 an iar in cadrul Adunarii Generale anuale acestia vor fi reconfirmati sau recuzati si ales alt comitet".
si “Legislatia nu prevede durata mandatelor de un an si nici procedura cu reconfirmare.
Mandatele se stabilesc in adunarea generala, cuprinse sau nu in statut si pot fi de 1-2-3-4 ani si nu strict de un an”.

Constatarea dvs. privind intinderea duratei mandatului nu are un suport legal pt. ca:
L230/2007, CAPITOLUL IV -Organizarea si functionarea asociatiei de proprietari , Art. 21. - (1) La adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv, format din presedintele asociatiei de proprietari si un cenzor sau o comisie de cenzori, si vor hotari numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Daca dintre membrii asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica ori juridica de specialitate, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.
Art. 23. - (1) Dupa adunarea generala de constituire a asociatiei de proprietari va avea loc cel putin o data pe an, in primul trimestru, o adunare generala a proprietarilor membri ai asociatiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.
Art. 27. - Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:
a) alege si revoca din functie presedintele, membrii comitetului executiv si cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociatiei de proprietari;
b) adopta, modifica sau revoca hotarari;
c) adopta si modifica bugetele de venituri si cheltuieli;
d) mandateaza comitetul executiv reprezentat de presedintele asociatiei de proprietari pentru angajarea si eliberarea din functie a persoanei care ocupa functia de administrator imobile sau a altor angajati ori prestatori, in scopul administrarii si bunei functionari a cladirii;
e) exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.
Comentariu:
In practica, dosarele, documentele si actele de infiintare asociatiilor de proprietari sunt intocmite “de la cap la coada” de catre avocati sau S.C. cu activitati in domeniu doar semnate (si nu studiate si modificate) de catre proprietari si in baza unor explicatii 'balbaite" venite din partea initiatorilor (ex: ' hai vecine semneaza pt. ca avem avocat care se ocupa de dosar si el stie mai bine ce trebuie sa fie scris acolo") si care, de regula “uita” sa prevada in cadrul acordului de asociere si a statutului propriu durata mandatului Comitetului Executiv si a Comisiei de cenzori (singurele entitati mandatate de A.G.) si atunci, in lipsa acestei precizari in temeiul NCPC art. 35 „Constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept”: „Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege”, deci in consecinta in lipsa precizarilor inscrise in Statutul specific, se aplica prevederile legale adica, cele mai sus prezentate.
Normele in vigoare (L230/2007 aplicata prin HG1588/2007 precedata de HG400/2003) obliga conducerea asociatiei la convocarea A.G. in fiecare an, pentru adoptarea B.V.C., alegeri generale, descarcare de gestiune, actualizare pre-juridica a acordului de asociere (pentru modificarea identitatii proprietarilor prin activitati de vanzare/cumparare) , a statutului, a contractelor cu furnizorii de utilitati sau prestatori de servicii de lunga durata, etc. asa cum sunt ele prevazute in drepturile proprietarilor si ale A.G.

Referitor la “ …ci 1/3 adica 33% …” Mea culpa! Dintr-o neatentie am scris si aceste cuvinte. Este o eroare din partea mea si am curajul s-o recunosc. Corect era: “ … de aprobarea lor cu 50%+1 (la prima sedinta a A.G.) sau din cei prezenti la A.G. reconvocata...”

Cat priveste: “ Poate ne spuneti si legislatia din care va inspirati cand spuneti de 3-5 oferte, de dezbaterea in adunarea generala a acestor oferte, de aprobarea lor cu 50%+1 sau ci 1/3 adica 33% din cei prezenti la adunarea generala reconvocata...
Dar nu va pierdeti vremea sa cautati pentru ca asa ceva nu exista nici in legea 230/2007 si nici in HG 1588/2007. Recititi legislatia actuala si reveniti."

Va sugerez (d.p.d.v. al unui “practician”) sa cititi dvs. si sa va insusiti cele de mai jos:
LEGEA CONTABILITATII ACTUALIZATA 2015 - LEGEA 82/1991, CAP. I- Dispozitii generale
ART. 1 (2):”Institutiile publice, asociatiile si celelalte persoane juridice cu si fara scop patrimonial au obligatia sa organizeze si sa conduca contabilitatea financiara potrivit prezentei legi.”
Astfel, potrivit art. 34 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar pentru adoptarea hotărârilor cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună, conform art. 25 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 230/2007.
De asemenea, fondul de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune, este supus aprobării proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari [art. 45 alin. (3) din acelaşi act normativ].

In condiţiile art.1169 din NCC - Libertatea de a contracta: “Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri” , pentru efectuarea unor cheltuieli din surse provenite din Elementele de Pasiv ale asociatiei si care ulterior diminueaza sau este nevoie de o noua repartizare pentru completarea Pasivului, trebuie adoptata o hotărâre de către A.G. a asociaţiei de proprietari, trebuie efectuata o procedura de comparare a ofertelor de preţ existente pe piaţă, trebuie facuta o analiza privind calitatea lucrărilor dupa executie (si pentru care se intocmeste şi un proces-verbal de receptie a lucrarilor în cadrul căruia se consemneaza si perioada de garanţie a lucrării efectuate).
De asemenea, se va mai tine cont si de prevederile art. 1170 -Buna-credinţă: “Părţile trebuie să acţioneze cu bună-credinţă atât la negocierea şi încheierea contractului, cât şi pe tot timpul executării sale. Ele nu pot înlătura sau limita această obligaţie”.

In condiţiile în care dispoziţiile legale sunt respectate, cuantumul estimativ/concret (dupa caz) al costurilor lucrărilor trebuie adus la cunoştinţa membrilor A.G. printr-o sedinta extraordinara înainte de începerea lucrărilor de reapartie/investitie, întinderea ca valoare si timp de executie, calitatea şi perioada de garanţie pentru buna execuţie a acestor lucrări, ofertele comerciale privind costurile materialelor si ale manoperei de lucru selectate de catre administrator/comitet executiv/ comisie delegate din cadrul asociatiei, selectarea celei mai bune oferte d.p.d.v. pret-calitate, procedura si modalitatea de cheltuire si justificare a valorilor banesti si/sau (dupa caz) cu recuperarea acestora prin repartizare “in cota-parte-indiviza” pe lista de plati comuna, si obtinerea aprobarii A.G. pentru executarea activitatii. Toate acestea in cazul in care reparatiile/investitiile nu au fost prevazute in B.V.C. a anului respectiv. Decizia finala se inscrie in P.V. al sedintei A.G. (sau, dupa caz) in P.V. cu Sedintele Comitetului Executiv.
Art.37 din Legea nr.230/2007 statuează asupra faptului că pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.
Comentariu: Este drept ca aceste proceduri nu se aplica (asa cum ama afirmat si in comentariul precedent) pentru activitati cu reparatii de urgenta de mica valoare (gen: defectiuni la coloane si robineti [care de regula se sparg noaptea sau in week-end], defectiuni la instalatia de iluminat interioara, etc si care pentru acestea este necesara doar o informare a locatarilor prin afisare a lucrarilor efectuate, costurilor totale si sursa din care s-a facut cheltuiala iar apoi la dosarul de reparatii se arhiveaza documentele justificative, B.F., chitantele si facturile de cumparare materiale si conventia civila de prestari servicii).
Din analiza coroborată a normelor juridice enunţate rezultă că procedura prin care se efectuează reparaţiile necesare şi utile la părţile comune ale unui condominiu, este aceea reglementată de HG nr.400/2003 şi Legea nr.230/2007, astfel: necesitatea reparării stricăciunii constatate ( investitiei/dupa caz) este adusă la cunoştinţa conducerii Asociaţiei de Proprietari de catre administratorul codominiului, iar acest organ de conducere adoptă o hotărâre prin care se stabileşte atât necesitatea efectuării acestei reparaţii/investitii cât şi modalitatea efectivă prin care se realizează, iar ulterior comitetul de cenzori al Asociaţiei de Proprietari se asigură de aducerea la îndeplinire a obiectivelor hotărâte în adunarea generală a asociaţiei de proprietari.
Conform cu art.37 din Legea nr.230/2007, prin A.G. a asociaţiei de proprietari se hotărăşte asupra preţului, durată de execuţie şi calităţii lucrărilor de reparaţii, iar executantul acestor lucrări va fi ales prin selecţie de oferte şi cu aprobarea comitetului executiv al asociaţiei de proprietari.
Comentariu:
In cazul in care la dosarul de reparatii/investitii se arhiveaza o serie de facturi care atestă achiziţionarea de a unor materiale de construcţie necesare repatiei/investitiei fara procedura de mai sus nu poate, în nici un caz, suplini nerespectarea dispoziţiilor legale.
Dispoziţiile legale care stabilesc în mod concret modalitatea în care se realizează aceste lucrări, au fost reglementate tocmai în scopul înlăturării oricăror factori subiectivi, care ar putea determina inopozabilitatea efectuării acestor lucrări.
În condiţiile în care dispoziţiile legale anterior enunţate ar fi respectate, cuantumul concret al costurilor lucrărilor ar fi fost adus la cunoştinţa fiecărui coproprietar, membru al asociaţiei de proprietari înainte de începerea lucrărilor de reparatii/investitii, întinderea, calitatea şi perioada de garanţie pentru buna execuţie a acestor lucrări prin expunerea la afisier, organizarea unei A.G. extraordinare (in cazul unor reparatii/investitii majore si cu recuperarea cheltuielilor prin repartizare pe lista de plati [asta in cazul completarii fondului de reparatii neindestulator pt. valoarea lucrarilor] ori pur si simplu de informare a proprietarilor despre intentiile comitetului executiv).
La buna vedere.

AG se convoaca anual, dar nu e obligatoriu sa se si aleaga comitetul executiv si comisia de cenzori anual, daca mandatele lor sunt pentru mai multi ani.
Atributiunile pe care le-ati insirat dv. sunt generale si pot fi puse in practica anual sau la cativa ani de zile.
Daca, de exemplu, nu exista nicio propunere pusa la vot, AG n-are ce hotarari sa adopte.

Interventie moderator
:oops:Dl Adriantot are o experienta foarte bogata in conducerea si administrarea asociatiilor de proprietari, asa ca abtineti-va sa faceti remarci cu privire la persoana.
Aveti anumite pareri, vi le sustineti aici pe forum unde se discuta problema, nu persoana.
Va recomand sa nu mai scrieti texte atat de lungi ca ii pierdeti pe cititori dupa cateva paragrafe. Asta daca tineti la munca dv.

Va multumesc incaodata pentru comentariu , am inteles ce trebuia si care ar fi pasii de urmat , dar mai astept ( sper sa ma incadrez in cele 45 de zile ) pana dupa sarbatori sa vad ce hotarari / decizii i a primaria ( SRAP ) pentru ca au fost invitati cu unele documente la control .
Si totusi am un semn de intrebare legat de deciziile pe care le a luat comitetul executiv in sedintele de comitet cu participarea celor 3 " inlocuitori " ai celor demisionari ( " inlocuitorii " nu au fost alesi de adunarea generala ci de cei ramasi ) pot fi atacate ? adica pot deveni nule ?
De ce doresc un raspuns , pentru ca acestia au luat unele decizii precum : marirea de salariu persoanei care citeste apometrele ( aproape l a dublat ) a aprobat lucrari marisoare care nu stiu daca erau prevazute in BVC , neluarea in seama a notificarii SRAP prin care li se aducea la cunostiinta eliberarea din functie a administratorului si mentinerea lui in continuare neavand atestat etc .
multumesc

Nu este obligatoriu sa va incadrati in cele 45 de zile, atacarea in instanta si solicitarea anularii oricarei decizii contrara legii poate fi facuta oricand pentru ca prevederile art. respectiv a fost declarat neconstitutional din 2011 ceea ce inseamna ca aveti dreptul (in calitate de proprietar sa va adresati instantiei oricand. Aveti aici baza legala a Curtii constitutionale:
" Art. 26. - Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii, statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari ori este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actionarea in justitie nu intrerupe executarea hotararii decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

In Monitorul Oficial al Romaniei, partea I, nr. 421 din data de 16 iunie 2011 a fost publicata Decizia Curtii Constitutionale nr. 670/2011 referitoare la exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.
" Curtea constata ca proprietarii care nu au avut cunostinta de adunarea generala a asociatiei de proprietari si nici de faptul ca s-a adoptat o hotarare a acesteia, prin care au fost prejudiciati, se pot afla in situatia de a nu putea contesta hotararea in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia.
Sub acest aspect, Curtea constata ca art. 26 din Legea nr. 230/2007 aduce atingere dreptului de a accede efectiv la justitie pentru apararea drepturilor legitime al persoanelor interesate.
Prin urmare, Curtea constata ca sintagma „de la adoptarea acesteia” prevazuta in art. 26 din Legea nr. 230/2007 este neconstitutionala, referitor la momentul de la care se poate ataca in justitie respectiva hotarare.
Pentru motivele expuse mai sus, Curtea:admite exceptia de neconstitutionalitate a prevederilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si constata ca sintagma „de la adoptarea acesteia” este neconstitutionala; ".
Costuri: taxe judiciare de timbru în cuantum de 6 lei și un timbru judiciar în valoare de 3 lei.
Durata proces: maxim 60 zile de la depunerea cererii de inaintare in judecata