Rezolutiune antecontract vanzare-cumparare - pasi necesari pentru recuperare avans

Am semnat in aprilie in calitate de cumparator un antecontract notarial de vanzare-cumparare pentru un teren care avea ceva probleme, pe care proprietarul s-a angajat sa le rezolve in termen de 3 luni prin initiarea unui PUZ modificator la primarie (pentru schimbarea functiunii terenului si eliminarea unui servituti).

La semnarea antecontractului am platit un avans de 70% din pretul terenului cu titlu de arvuna si am specificat in antecontract ca in cazul in care proprietarul nu-si va indeplini obligatia de modificare a PUZ-ului va trebui sa returneze dublul avansului, exceptand cazul in care modificarea PUZ-ului nu reuseste din motive independente de culpa sa (de exemplu nu este aprobat de consiliul local), caz in care trebuie sa-mi returneze doar avansul.

3 luni mai tarziu proprietarul inca nu reusise sa faca demersurile pentru modificarea PUZ-ului (nu a demarat procesul la Primarie) si i-am mai prelungit termenul initial cu inca 2 luni. Acum urmeaza sa expire si noul termen si nu doresc sa-l mai prelungesc inca o data.

Am cateva intrebari in legatura cu pasii pe care ai trebui sa-i urmez de acum incolo ca sa ma asigur ca imi vor recupera cel putin avansul in cazul in care vanzatorul nu doreste sa-l returneze de bunavoie.

1. Din cate am inteles de pe forum, primul pas ar fi sa-l notific pe vanzator printr-un executor judecatoresc sa se prezinte la notar cu toate actele pentru incheierea contractului de vanzare-cumparere, in data la care expira noul termen. Ce se intampla insa daca vanzatorul nu ridica notificarea respectiva de la posta? Va trebui sa-i retrimit notificarea?

2. In data stabilita, as vrea sa-l rog pe notar sa incheie o certificare de fapte prin care sa certifice ca eu mi-am indeplinit obligatiile (am restul de bani si sunt dispus sa semnez) insa vanzatorul nu si le-a indeplinit pe a lui.

3. Vanzatorul are prin antecontract 14 zile sa-mi vireze banii inapoi in cont. Conform articolului 2386 (2) Cod Civil beneficiez de ipoteca legala asupra terenului pana la restituirea avansului. Trebuie sa inregistrez ipoteca in Cartea Funciara? De la ce data o pot inregistra? Care sunt pasii pentru inregistrare?

4. Antecontractul contine un pact comisoriu de grad IV formulat in felul urmator:

In cazul in care promitentul vanzator nu va face demersurile pentru modificarea PUZ-ului si nu depunde documentatia solicitata pentru aprobare la Consiliu Local sau documentia depusa este incorecta/incompleta prezentul contract se reziliaza de plin drept, iar promitentul vanzator va restitui beneficiarului cumparator avansul achitat si va achita acestuia suma de X (echivalentul avansului achitat) cu titlu de daune-interese.

In situatia in care va trebui sa-l execut silit pe vanzator pentru recuperarea banilor, mai este necesara rezolutiunea pe cale judiciara a antecontractului?

5. Antecontractul contine de asemenea si o clauza legata de punerea in intarziere:

Partile sunt puse de drept in intarziere in cazul neindeplinirii la data D a vreuneia dintre obligatiile asumate prin prezentul contract.

Mai este necesar sa-i trimit vreo notificare vanzatorului daca el nu respecta termenul de 14 zile, in afara de cea descrisa la punctul 1 (prin care ii cer sa se prezinte la notar).

Daca aveti orice alte sfaturi legate de pasii urmatori, mi-ar fi foarte utile.

Va multumesc anticipat pentru ajutor.