o intrebare pentru evaluatori judiciari!

Partajul este un litigiu de natura civila, iar imobilul respectiv va fi evaluat la valoarea de piata indiferent daca este locuit sau sediu social al unei firme. Nu cred ca are vreo importanta acest lucru la evaluare. Destinatia lui principala este de a se locui si nu de a fi sediul social al unei societati comerciale.

Eu am alta parere decat colegul meu.
Avand in vedere actiunea de partaj bunuri comune, litigiul va fi judecat de instanta civila competenta dupa valoarea bunului.
Avand in vedere ca acest bun imobil a fost amenajat ca spatiu comercial, functionand ca atare, valoarea sa niciodata nu poate fi egala cu cea a unui spatiu similar cu destinatia de locuinta. Valoarea unui spatiu comercial este mult mai mare decat aceea a unui spatiu de locuit, chiar daca spatiul comercial a fost amenajat intr-un apartament de bloc. Dotarile unui spatiu comercial, precum si autorizatiile necesare pentru functionarea acestuia, concesionarea unei suprafete de teren pentru o intrare separata etc., toate acestea conduc la cresterea valorii bunului. ;)

gyna60 a scris:

....se va face evaluarea ca pentru spatiu comercial la valoarea de piata...sau ca ptr. o locuinta?amenajarile sunt ptr spatiu comercial,actualmente inchiriat unei societati comerciale..

Buna ziua,

Răspund întrebării Dvs. completând mesajul colegului meu "cora2006".

O abordare importanta in procesul de evaluare este analiza
CEA MAI BUNA UTILIZARE - CMBU

Notiunea de „Cea mai mare valoare, cea mai bună întrebuintare” este, conform definitiei formulate în standardul International Valuation Standards Nr.1 (IVS 1), editia a 8-a, revizia 2007 precum si în International Valuation Guidance Note Nr.1 (real property valuation) – revizia 2007, publicate de catre International Valuation Standard Committee, urmatoarea: „O întrebuintare legala, practic posibila, fezabila, adaptata situatiei concrete, rezonabila, sustenabila financiar, pentru un teren liber sau pentru o îmbunătătire adusă unei proprietăti, care are ca rezultat producerea celei mai mari valori. Cele patru criterii pentru cea mai mare valoare, cea mai bună întrebuintare, care trebuie sa fie intrunite simultan sunt: legalitatea, fezabilitatea, sustenabilitatea financiara si profitabilitatea maxima”.

Aceasta analiza se bazeaza pe urmatoarele criterii:

UTILIZAREA REZONABILA, PROBABILA, RATIONALA SI LEGALA A UNEI PROPRIETATI IMOBILIARE , CARE ESTE :
1. FIZIC POSIBILA
2. JUSTIFICATA ADECVAT
3. PERMISA LEGAL
4. FEZABILA FINANCIAR
5. CARE CONDUCE LA CEA MAI RIDICATA VALOARE

ANALIZA “CMBU” TREBUIE SA TINA CONT DE UTILIZAREA ACTUALA SI DE TOATE UTILIZARILE POTENTIALE ALE PROPRIETATII IMOBILIARE

Fizic posibila
- UTILIZAREA UNEI PROPRIETATI ESTE DETERMINATA DE CARACTERISTICILE FIZICE: MARIMEA, FORMA, SUPRAFATA, TOPOGRAFIA, FATADA, ADANCIMEA, NATURA TERENULUI DE FUNDARE, ACCESIBILITATEA, RISCUL DEZASTRELOR NATURALE, STRUCTURA GEOLOGICA A TERENULUI, UTILITATI PUBLICE )
- CONDITIILE FIZICE INFLUENTEAZA SI COSTURILE DE CONVERSIE ALE UTILIZARII ACTUALE PENTRU O ALTA UTILIZARE, CONSIDERATA MAI BUNA

Legal permisa:
- RESTRICTIILE LEGALE POT EXCLUDE MULTE UTILIZARI POTENTIALE ( CARE SUNT UTILIZARILE PERMISE DE LEGE ? àALTERNATIVE : PUG / PUZ / PUD / CERTIFICAT URBANISM )
- CONDITIILE CELE MAI RESTRICTIVE : TRANSFERUL DREPTURILOR IN CONFLICT CU REGLEMENTARILE LEGALE : RESTRICTII DE CONSTRUIRE, NORMATIVE DE CONSTRUCTII, RESTRICTII PRIVIND CLADIRILE DIN PATRIMONIU SI SITURILE ISTORICE ; INCHIRIEREA PE TERMEN LUNG POATE AFECTA “CMBU” DATORITA UNOR CLAUZE DIN CONTRACT
- TREBUIE AVUTA IN VEDERE POSIBILITATEA UNEI SCHIMBARI IN REGLEMENTARILE ZONALE
- REGLEMENTARI DE MEDIU – IMPACT ASUPRA MEDIULUI

Maxim productiva
- DIN UTILIZARILE FINANCIAR POSIBILE, CEA MAI BUNA UTILIZARE ESTE ACEEA CARE CONDUCE LA CEA MAI MARE VALOARE REZIDUALA A PROPRIETATII
- CEA MAI BUNA UTILIZARE POTENTIALA A PROPRIETATII IMOBILIARE ESTE, DE OBICEI, O UTILIZARE PE TERMEN LUNG SI SE PRESUPUNE CA RAMANE ACEEASI PE TOATA DURATA EXISTENTEI CONSTRUCTIILOR.

Sper ca informatiile de mai sus sa va ajute la formarea unei opinii proprii.

Cu stima,
Expert judiciar Eugen MARCOV

Multumesc d-le Marcov,asa gandeam si eu!Acolo s-au facut investitii foarte mari,pe cand in apartament s-a zugravit odata la 10 ani!Fostului sot i-ar conveni foarte mult sa i se atribuie acest spatiu,in conditiile in care are unde locui iar de acolo si-ar asigura bani pentru restul vietii fara sa munceasca,lucru pe care l-a si urmarit,desigur!Eu am ramas cu baiatul si ar trebui sa locuim 2 familii in apartament!

Va rog sa ma ajutati cu o opinie. Doresc sa achizitionez prin programul prima casa un apartament, valoare totala 94.000 euro. vanzatorul se obliga sa finiseze la cheie apartamentul pana in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare. Apartamentul, momentan, nu are tocaria, gresie, faianta, obiecte sanitare. Eu am achitat 47000 euro, banca imi va da ceilalti 47.000 euro. Evaluatorul mi-a spus ca imi va scadea 20-30% din valoarea apartamentului pentru ca nu este inca finisat. Inca nu m-am intalnit cu dansul, am discutat doar telefonic. Vanzatorul imi vindea apartamentul la 89.000 nefinisat si 94.000 euro finisat. Ce impact poate sa aiba evaluarea la o valoare mai mica decat pretul de vanzare, tinand cont ca jumatate din valoare am achitat-o din surse proprii. Este posibil ca banca sa nu accepte garantia? Multumesc..sunt un pic speriata, nu stiam ca scade atat de mult finisajele chiar daca eu am platit 5000 euro pentru ele...