teren construibil sau neconstruibil deci platitor sau nu de tva ?

Salut!
Eu am o vanzare maine dimineata la prima ora. Nu stiu daca intre timp s-a modificat, dar, cand am cumparat terenul era arabil. Acum nu pot decat sa astept ziua de maine si sa vad extrasul de carte funciara. Am fost anuntata in aceasta seara de tranzactia ce urmeaza. Daca atasez la factura extrasul de carte funciara din care sa rezulte ca este arabil(Doamne ajuta sa fie asa!) , este suficient? Sau ar trebui sa cer si un certificat de urbanism?
Multumiri!!!

daca terenul este construibil, nu este scutit de taxa, daca nu este construibil, este scutit de taxa (tva).

asadar, daca terenul este construibil, trebuia sa colectati TVA la atingerea plafonului de 35.000 euro, din urmatoarele motive

1. sunteti persoana impozabila, conform art. 125^1, alin 18 : persoană impozabilă are înţelesul art. 127 alin. (1) şi reprezintă persoana fizică, grupul de persoane, instituţia publică, persoana juridică, precum şi orice entitate capabilă să desfăşoare o activitate economică.

in acelasi sens, art. 127 precizeaza:
1) Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfăşoară, de o manieră independentă şi indiferent de loc, activităţi economice de natura celor prevăzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activităţi.

(2) În sensul prezentului titlu, activităţile economice cuprind activităţile producătorilor, comercianţilor sau prestatorilor de servicii, inclusiv activităţile extractive, agricole şi activităţile profesiilor libere sau asimilate acestora. De asemenea, constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.
norme metodologice
În sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal, obţinerea de venituri de către persoanele fizice din vânzarea locuinţelor proprietate personală sau a altor bunuri care sunt folosite de către acestea pentru scopuri personale, nu va fi considerată activitate economică, cu excepţia situaţiilor în care se constată că activitatea respectivă este desfăşurată în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate în sensul art. 127 alin. (2) din Codul fiscal.

2. pentru ca ati vandut mai multe terenuri, activitatea se desfasoara in scipul obtinerii de venituri cu caracter de continuitate, asa cum rezulta din textele enuntate mai sus.

3. la depasirea plafonului de 35.000, aveati obligatia sa va inregistrati in scopuri TVA si aici legea ne spune, la art. 152, alin (6) : Persoana impozabilă care aplică regimul special de scutire şi a cărei cifră de afaceri, prevăzută la alin. (2), este mai mare sau egală cu plafonul de scutire în decursul unui an calendaristic, trebuie să solicite înregistrarea în scopuri de TVA, conform art. 153, în termen de 10 zile de la data atingerii sau depăşirii plafonului. Data atingerii sau depăşirii plafonului se consideră a fi prima zi a lunii calendaristice următoare celei în care plafonul a fost atins sau depăşit. Regimul special de scutire se aplică până la data înregistrării în scopuri de TVA, conform art. 153. Dacă persoana impozabilă respectivă nu solicită sau solicită înregistrarea cu întârziere, organele fiscale competente au dreptul să stabilească obligaţii privind taxa de plată şi accesoriile aferente, de la data la care ar fi trebuit să fie înregistrat în scopuri de taxă, conform art. 153.

din pacate, cam asa stau lucrurile si fiscul va poate obliga la plata taxei, ce ar fi trebuit colectata, catre buget + accesoriile aferente (majorari de intarziere).

Daca in momentul vanzarii, nu aveati deja cifra de afaceri de 35.000 euro, nu trebuia sa facturati cu TVA, indiferent din ce categorie facea terenul respectiv.
Dar daca deja era de 35.000euro sau mai aveti de vanzare, dupa ce ati depasit acest plafon si terenul este construibil, trebuie sa va declarati platitor TVA si sa facturati cu TVA.
Plafonul de 35.000 euro se stabileste prin impartirea cifrei de afaceri, clasa 70, la cursul euro de la data aderarii de 3,3817 lei, nu la cursul curent, asa cum multi o fac.

Daca este arabil intravilan, Fiscul il poate considera construibil si va aplica TVA.Daca este arabil extravilan,NU se aplica TVA,este scutit sigur de TVA.O alta problema posibila:daca Fiscul va considera ca efectuezi fapte de Comert(vinzare cu scop comercial-definit de Fisc vinzari de peste 5 imobile,sau chiar si un singur imobil-de ex apartament nou,casa construita, din punct de vedere al fiscului devii persoana impozabila,si deci TREBUIE sa tii evidenta contabila ca orice firma.ESTE posibil,chiar daca vinzarea de terenuri sa fie scutita de TVA,Fiscul sa-ti recalculeze impozitul pe profit de 16% ca diferenta intre pretul de vinzare si de achizitie al terenurilor,si daca la notar ti s-a retinut mai putin,diferenta plus majorari sa se pretinda de catre Fisc.DIN PACATE FISCUL nu numai ca impune TVA,dar si face plingeri penale de evaziune fiscala-in sensul ca te-ai sustras platii TVA sau/si a impozitului pe profit,nedeclarind la fisc tranzactiile efectuate.
Ca masura de prevedere,daca faci vinzarea de teren,sa scrii in contract ca daca Fiscul va stabili oricind in viitor ca trebuie achitat TVA,acesta va fii achitat catre FISC de catre Cumparator,si sa mentionezi in contract ca pretul incasat de tine este net,in mina,si toate eventualele taxe,impozite,TVA, taxe de orice fel,sint obligatia cumparatorului.Astfel te protejezi practic 100% la tranzactia viitoare.Mentioneaza in contract si ca ai facut sau nu si alte tranzactii in trecut de terenuri /imobile.
Oricum,si daca Fiscul iti cere ulterior TVA si alte impozite-acestea vor fii obligatia cumparatorului.Cere si notarului sa scrie in contract daca tranzactia este cu TVA,sau nu-astfel va avea si notarul obligatii de plata solidar cu tine.
Oricum,parerea avocatilor este ca in instanta Fiscul va pierde,deoarece tranzactiile de imobile sint CIVILE,si nu exista lege care sa le schimbe din tranzactii civile in comerciale.
Fiscul mai spune si ca daca ai facut o singura vinzare de imobil cu intentie comerciala(si culmea,tot FISCUL va decide acest lucru)-te va considera persoana impozabila.

In principiu sunt de acord cu tine cu niste amendamente:
"daca fiscul considera ca sunt terenuri constribile" si ma refer aici la terenurile arabile intravilane. Nu cred ca este o chestiune la care fiscu sa poata raspunde. Oricum fiscul va interpreta toate argummentele in favoara sa. Ce ne facem insa cu prevederile legale? vorbim de Legea 50/91 care porevede expres ca un teren(intravilan sau extravilan) devine constribil dupa scoaterea lui din circuitul agricol. Va mai amintiti probabil vremurile cand scoaterea din circuitul agricol se taxa cu de 3 ori valoarea de achizitie a terenului. In acest context se prevede expres ca terenul poate fi construit numai dupa scoaterea din circuitul agricol. Primariile nu cunosc toate acest aspect astfel incat elibereaza autorizatii de construire si daca terenul nu este scos din circuit, insa cand se doreste intabularea constructiei este obligatoriu scoaterea din circuitul agricol altfel nu se poate intabula constructia. Mai mult, legea spune ca si extinderea intravilanului se face in anumite conditii, destul de limitative. Intr-adevar se mentioneaza ca scoaterea din circuitul agricol SE POATE FACE in urma intocmirii unui PUZ, insa in practica dupa intocmirea unui asemenea document de urbanism, primariile elibereaza automat documete prin care certifica ca terenul respectiv se afla in intravilan. Toata lumea s-a complacut in aceasta situatie, dezvoltatorii au putut vinde, primariile au incasat impozite aferente terenurilor intravilane, cumparatorii acestor terenuri au putut construi. Insa intrebarea este daca este corect? Dar cine poate raspunde in aceasta tara unde nimic nu este sigur? Avem legi care se pot interpreta in cel putin 2 directii total diferite fiecare (pentru a parafraza un judecator de la Curtea de Apel Brasov, unde e lege nimic nu-i sigur)
Sa revenim, nu cred ca este o chestiune la care fiscul sa gaseasca raspunsul, trebuiau mai bine definiti termeni ca teren construibil, caracter de repetabilitate (daca ati observat definirea acestui termen este cel putin hilara si anume: are caracter de repetabilitate-continuitate acea operatiune care nu are caracter ocazional)