avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 564 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Asociaţii de proprietari / ... Listele lunare de plată a Întreținerii sunt ilegale ...
Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Listele lunare de plată a Întreținerii sunt ilegale dacă administratorul nu le-a calculat separat, pe fiecare Condominiu (pe fiecare bloc) din Asociație (noi avem 9 blocuri, dar nu se calculează separat, pe fiecare bloc) - încalcă Legea 196/2018 art. 66,

E total ilegal să calculezi ca și administrator de Condominiu (de bloc, de clădire), cheltuielile comune pentru toate cele 9 blocuri și 28 de scări ale Asociației noastre, ca și cum am avea proprietăți (conducte) comune legate între ele, ca și un Condominiu unic.
Administratorul e obligat să calculeze listele de plată DOAR PENTRU UN CONDOMINIU (PENTRU UN SINGUR BLOC SAU SCARĂ) care să aibă delimitate conductele comune, conform Legii nr. 196/2018, art. 66, alin. (3): „Administratorul are OBLIGAȚIA DE A ȚINE EVIDENȚE CONTABILE SEPARATE PENTRU FIECARE CONDOMINIU în parte, pe care îl are în administrare.”
La noi, cel puțin Fondul de Salarii și cel de Reparații sunt calculate lunar pentru toți cei 458 de proprietari, pentru toate cele 9 Condominii (9 blocuri) concomitent, dar legislația din domeniu arată că trebuia să se calculeze pentru fiecare bloc (Condominiu) în parte !
Cum e posibilă anomalia asta juridică și contabilă, știind că în Asociația noastră sunt 9 blocuri distanțate între ele (fără a avea proprietăți comune unice), fiecare cu problema lui distinctă ?
Dacă la Judecătorie A.P.71 Brăila e înscrisă încă din 1997 ca fiind alcătuită dintr-un Condominiu unic, ÎNSEAMNĂ CĂ PROPRIETARII DIN BLOCUL MEU CU 3 SCĂRI ȘI MAGAZINE LA PARTER AVEM PROPRIETĂȚI COMUNE CU RESTUL PROPRIETARILOR DIN CELELALTE 8 BLOCURI, UNELE FIIND ȘI LA 1 KM DISTANȚĂ ... AM EU ACCES LA USCĂTOARELE DIN CELELALTE 8 BLOCURI, SAU PE ACOPERIȘUL LOR ?
Vom cere nulitatea acestor liste lunare de plată care nu sunt calculate legal, pe Cota-Parte Indiviză comună, legal stabilită doar pentru un Condominiu (pentru un singur bloc), nu pentru 9 blocuri care nu au proprietăți comune !
Art. 66. - (1) Administratorul are, în principal, următoarele ATRIBUȚII LEGALE:
a) Administrează IMOBILUL. *** NOTĂ: Din păcate, legea e încălcată de către A.P.71 din Brăila, deoarece Asociația este alcătuită din 458 de proprietari, care locuiesc în 9 blocuri și 28 de scări, și e declarată la Judecătorie ca fiind un Condominiu unic, numai că legislația din domeniu specifică explicit, că UN CONDOMINIU ESTE FORMAT DINTR-UN SINGUR BLOC, care să aibă proprietăți comune - CELE 9 BLOCURI ALE A.P.71 BRĂILA NU AU PROPRIETĂȚI COMUNE UNITE ÎNTRE ELE, ȘI ASTFEL AVEM DOVADA CĂ A.P.71 FUNCȚIONEAZĂ ILEGAL, FIIND ÎNREGISTRATĂ LA JUDECĂTORIA BRĂILA (ÎN REGISTRUL PUBLIC AL PERSOANELOR JURIDICE) CA ȘI UN CONDOMINIU UNIC, ÎN LOC SĂ EXISTE, CONFORM LEGII NR. 196/2018, ART. 2, MINIM 9 CONDOMINII (9 Asociații) !

DETALII: [ link extern ]
Ultima modificare: Luni, 30 Septembrie 2019
flory_mr, utilizator
2 din 4 utilizatori consideră
acest răspuns util
@flory_mr,
Dumneavoastra domnule nu intelegeti multe, astfel incat o sa ne ucideti incet, dar sigur cu asociatia din care inca mai faceti parte... Am mai comentat acest lucru impreuna cu alti utilizatori ai forumului, ati mai primit sfaturi nenumarate, dar g e a b a ! Ca-i ilegala, ca nu-i pe stanga, dar nici pe dreapta...
Ziceti dvs.
....Vom cere nulitatea acestor liste lunare de plată ...

Asadar, cand ziceti vom cere, inteleg ca sunteti mai multi cei care ati constatat ca asociatia dvs. functioneaza in ilegalitate totala.
Vi s-a mai spus: instituiti-va o as. prop. doar pe blocul dvs sau mai bine doar pe scara dvs., alegeti-va in conducerea asociatiei cateva persoane responsabile, cu dorinta de a face o treaba buna in zona dvs. de activitate si terminati odata cu toate reclamatiile - care la drept vorbind, nu prea primiti raspunsuri pe placul dvs.
In fine, aceasta este doar o solutie de rezolvare a multiplelor dvs. nemultumiri.
Cu siguranta, nu o sa va placa sfatul meu, dar daca aveti alta solutie - bine ar fi sa ne spuneti si noua, sa procedam la fel.
Mult succes!
Adam Grecu a scris:

@flory_mr,
Dumneavoastra domnule nu intelegeti multe, astfel incat o sa ne ucideti incet, dar sigur cu asociatia din care inca mai faceti parte... Am mai comentat acest lucru impreuna cu alti utilizatori ai forumului, ati mai primit sfaturi nenumarate, dar g e a b a ! Ca-i ilegala, ca nu-i pe stanga, dar nici pe dreapta...
Ziceti dvs.
....Vom cere nulitatea acestor liste lunare de plată ...

Asadar, cand ziceti vom cere, inteleg ca sunteti mai multi cei care ati constatat ca asociatia dvs. functioneaza in ilegalitate totala.
Vi s-a mai spus: instituiti-va o as. prop. doar pe blocul dvs sau mai bine doar pe scara dvs., alegeti-va in conducerea asociatiei cateva persoane responsabile, cu dorinta de a face o treaba buna in zona dvs. de activitate si terminati odata cu toate reclamatiile - care la drept vorbind, nu prea primiti raspunsuri pe placul dvs.
In fine, aceasta este doar o solutie de rezolvare a multiplelor dvs. nemultumiri.
Cu siguranta, nu o sa va placa sfatul meu, dar daca aveti alta solutie - bine ar fi sa ne spuneti si noua, sa procedam la fel.
Mult succes!

CA DE-OBICEI, POSTĂRILE TALE ORI SUNT JIGNITOARE, ORI NU RĂSPUND LA ARTICOLELE DE LEGI INVOCATE DE MINE CA FIIND ÎNCĂLCATE.
Nu te mai stresa, că și Asociația în care activezi puțin cam ilegal, va fi obligată să se separe pe câte un Condominiu, fiecare bloc urmând să fie delimitat cu proprietăți (conducte) comune.
Nu mai induce în eroare proprietarii, refuzând să citești măcar fugitiv articolele din Legea nr. 196/2018, referitoare la faptul că O ASOCIAȚIE DE PROPRIETARI NU MAI POATE FUNCȚIONA LEGAL DACĂ NU SE CONSTITUIE PENTRU UN CONDOMINIU (PENTRU UN BLOC, UN IMOBIL), ȘTIIND CĂ NU POT EXISTA PROPRIETĂȚI COMUNE DACĂ EZITĂ MINIM 2 BLOCURI SITUATE LA DISTANȚĂ UNUL FAȚĂ DE ALTUL.
Și un copil de clasa a 2-a ar sesiza că extrem de multe articole din Legea nr. 196/2018 se referă la administrarea doar a unui singur Condominiu (un singur bloc sau imobil), așa cum îi obligă pe administratori gen Adam Grecu, care nu-și știe deloc atribuțiile din art. 66, care arată că trebuie să gestioneze și să administreze fiecare Condominiu separat.
Sper că poți citi faptul că o Asociație poate funcționa legal doar dacă e constituită pentru un Condominiu (un singur bloc) care să aibă proprietăți (conducte) comune bine delimitate (POATE TE TREZEȘTE LA REALITATE ART. 2, LITERA A, D ȘI H):

Art. 2. - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a) Acord de Asociere - actul care consfințește decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU de a se asocia în condiţiile prezentei legi;
d) Asociaţie de Proprietari - formă de asociere (...) a proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU, AVÂND CA SCOP ADMINISTRAREA, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea PROPRIETĂȚII COMUNE, menţinerea în stare bună A IMOBILULUI, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii DIN CONDOMINIU;
h) CONDOMINIU = IMOBIL format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, şi Cote-Părţi Indivize de PROPRIETATE COMUNĂ;
k) cota de contribuţie la cheltuielile Asociaţiei de Proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile Asociaţiei pe care fiecare proprietar DIN CONDOMINIU este obligat să o plătească lunar, CONFORM PREVEDERILOR PREZENTEI LEGI;
l) Cota-Parte Indiviză = Cota-Parte de PROPRIETATE COMUNĂ forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual, este calculată ca raportul dintre Suprafața Utilă a proprietății individuale și suma Suprafețelor Utile ale TUTUROR proprietăților individuale DIN CONDOMINIU. Suma Cotelor-Părți Indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea TREBUIESC RECALCULATE PRIN GRIJA PREȘEDINTELUI ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, conform Suprafețelor Utile; ► NOTĂ: Cota-Parte Indiviză este ilegal calculată dacă nu s-a calculat doar pentru proprietățile comune aflate într-o clădire cu conducte comune legate între ele, nu pentru 9 blocuri care nu au conducte comune între ele !
p) părţi comune - PĂRȚILE DIN CLĂDIRE şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, SUNT ÎN FOLOSINȚĂ COMUNĂ. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate PĂRȚILE COMUNE formează obiectul proprietăţii comune. Părţile COMUNE nu pot fi folosite decât ÎN COMUN şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată;
q) părţi COMUNE aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează ÎN COMUN tronsoane ori scări sau părţi de construcţie COMUNE tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;
s) proprietar DIN CONDOMINIU (proprietar) - persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară DINTR-UN CONDOMINIU;
t) proprietate individuală - locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte DINTR-UN CONDOMINIU, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă;
v) STATUT - act cuprinzând ansamblul de dispoziţii, adoptat de cel puţin 1/2 + 1 din numărul proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a Asociaţiei de Proprietari, CONFORM PREVEDERILOR PREZENTEI LEGI (...).
w) unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, definită conform literei t), care constituie bunul principal, împreună cu Cota-Parte Indiviză din proprietatea COMUNĂ.

A FOST NEVOIE SĂ-ȚI CITEZ ARTICOLELE DIN LEGE PENTRU A LE ÎNȚELEGE CÂT DE CÂT ?
Asociația ta nu mai poate exista legal dacă nu e constituită pentru un Condominiu ...
Ultima modificare: Luni, 30 Septembrie 2019
flory_mr, utilizator
1 din 3 utilizatori consideră
acest răspuns util
Aici pe forum, noi in general si eu in particular te-am sfatuit s-ti vezi de condominiul tau si lasa AP 71 in pace, da?
Noi vrem sa te ajutam si tu bati campii si sa mor daca te mai stresez cu ceva. Este o vorba: cel mai rau lucru pe care-l poti face unui om, este sa ajuti cand acesta nu-ti cere ajutorul - pricepi?
Cam cati useri te-au sfatuit sa va costituiti in as. prop. proprie blocului sau scarii tale? Daca nu intelegi ca ai limite de intelegere, macar noi sa intelegem ca mai mult nu te putem ajuta.
In legatura cu asociatia din care fac parte - sa nu-ti faci griji. Dumneata nu ai inteles pe deplin notiunea de condominiu. Nu spune nicaieri in lege ca un condominiu inseamna un bloc, o scara, dar daca la Braila asa se intelege, nu ai decat sa-ti urmezi drumul, cheama-i pe toti in justitie, daca alta treaba nu ai.
Adam Grecu a scris:

Aici pe forum, noi in general si eu in particular te-am sfatuit s-ti vezi de condominiul tau si lasa AP 71 in pace, da?
Noi vrem sa te ajutam si tu bati campii si sa mor daca te mai stresez cu ceva. Este o vorba: cel mai rau lucru pe care-l poti face unui om, este sa ajuti cand acesta nu-ti cere ajutorul - pricepi?
Cam cati useri te-au sfatuit sa va costituiti in as. prop. proprie blocului sau scarii tale? Daca nu intelegi ca ai limite de intelegere, macar noi sa intelegem ca mai mult nu te putem ajuta.
In legatura cu asociatia din care fac parte - sa nu-ti faci griji. Dumneata nu ai inteles pe deplin notiunea de condominiu. Nu spune nicaieri in lege ca un condominiu inseamna un bloc, o scara, dar daca la Braila asa se intelege, nu ai decat sa-ti urmezi drumul, cheama-i pe toti in justitie, daca alta treaba nu ai.

A.P.71 din Brăila e cel mai clar exemplu că și Asociația de Proprietari din Iași, gestionată cam prost de Adam Grecu (care e pe lângă cu interpretarea legilor, ba chiar le încalcă râzând), știind că are peste 500 de proprietari, se va dizolva de drept, fără a se mai vota ceva în Adunările Generale, deoarece definiția Condominiului și a Proprietății Comune sunt extrem de clar definite, pentru un singur bloc cu proprietăți comune delimitate.
Cum e posibil să nu știi să citești măcar un articol 2 din Legea nr. 196/2018, să constați fără dubii, că tu administrezi o Asociație de Proprietari ilegală, care încalcă mai toate articolele din această lege, știind că mai multe blocuri nu pot constitui o Asociație de Proprietari.
Pentru a nu te mai face de râs, citește aceste articole explicite din Legea nr. 196/2018, să vezi cât de ilegale sunt Asociațiile noastre „mamut” (bat pariu că vei posta iar aberații, fără a avea capacitatea de a citi niște articole de legi clare):
Art. 2. - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:
a) Acord de Asociere - actul care consfințește decizia a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU de a se asocia în condiţiile prezentei legi;
d) Asociaţie de Proprietari - formă de asociere (...) a proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU, AVÂND CA SCOP ADMINISTRAREA, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea PROPRIETĂȚII COMUNE, menţinerea în stare bună A IMOBILULUI, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii DIN CONDOMINIU; ► NOTĂ: ACEST PARAGRAF ARATĂ CLAR CĂ O ASOCIAȚIE DE PROPRIETARI ESTE ILEGAL CONSTITUITĂ DACĂ NU S-A ÎNFIINȚAT CU ACORDUL PROPRIETARILOR DINTR-UN CONDOMINIU (DINTR-UN BLOC SAU IMOBIL), IAR ADMINISTRAREA SĂ FIE FĂCUTĂ DOAR PENTRU PROPRIETĂȚILE COMUNE DIN ACEL CONDOMINIU (IMOBIL), NU PENTRU MAI MULT DE UN IMOBIL (UN SINGUR BLOC !!!)
h) CONDOMINIU = IMOBIL format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există cel puţin 3 proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie, şi Cote-Părţi Indivize de PROPRIETATE COMUNĂ;
k) cota de contribuţie la cheltuielile Asociaţiei de Proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile Asociaţiei pe care fiecare proprietar DIN CONDOMINIU este obligat să o plătească lunar, CONFORM PREVEDERILOR PREZENTEI LEGI;
l) Cota-Parte Indiviză = Cota-Parte de PROPRIETATE COMUNĂ forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual, este calculată ca raportul dintre Suprafața Utilă a proprietății individuale și suma Suprafețelor Utile ale TUTUROR proprietăților individuale DIN CONDOMINIU. Suma Cotelor-Părți Indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea TREBUIESC RECALCULATE PRIN GRIJA PREȘEDINTELUI ASOCIAȚIEI DE PROPRIETARI, conform Suprafețelor Utile;
NOTĂ: Cota-Parte Indiviză este ilegal calculată dacă nu s-a calculat doar pentru proprietățile comune aflate într-o clădire cu conducte comune legate între ele, nu pentru 9 blocuri care nu au conducte comune între ele !
p) părţi comune - PĂRȚILE DIN CLĂDIRE şi/sau din terenul aferent acesteia care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, SUNT ÎN FOLOSINȚĂ COMUNĂ. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate PĂRȚILE COMUNE formează obiectul proprietăţii comune. Părţile COMUNE nu pot fi folosite decât ÎN COMUN şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. (...)
SECȚIUNEA 1 - Procedura de înființare și înregistrare a Asociațiilor de Proprietari.
Art. 11. - (1) Asociaţia de Proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor COMUNE ale proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU, cu personalitate juridică, fără scop lucrativ, ÎNFIINȚATĂ ÎN CONDIȚIILE PREZENTEI LEGI, CARE ARE CA SCOP ADMINISTRAREA, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea PROPRIETĂȚII COMUNE, menţinerea în stare bună a IMOBILULUI, RESPECTAREA DREPTURILOR şi asumarea obligaţiilor de CĂTRE TOȚI PROPRIETARII. ☛ NOTĂ: Citind acest alineat, se observă că Asociația de Proprietari e o persoană juridică cu rol de organizare și de reprezentare a INTERESELOR COMUNE ale oricărui proprietar (458 de proprietari sunt în A.P.71 Brăila) DINTR-UN CONDOMINIU (la A.P.71 avem 9 Condominii, conform Legii nr. 196/2018, deci actele constitutive nu sunt legale, deoarece o Asociație se poate înființa DOAR pentru un Condominiu, nu pentru mai multe, fără să existe conducte comune între blocurile A.P.71) ! Acest alineat 1 arată clar că orice Asociație de Proprietari trebuie să fi fost înființată în condițiile Legii nr. 196/2018 și are ca scop principal, clar - „RESPECTAREA DREPTURILOR TUTUROR PROPRIETARILOR”. Se știe că în acest caz, dacă scopul Asociației a fost încălcat, aceasta se poate dizolva de fapt și de drept, conform art. 245 din Noul Cod Civil.
(2) Consecinţele ne-luării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea PROPRIETĂȚII COMUNE sunt în răspunderea juridică (...) A REPREZENTANȚILOR PROPRIETARILOR.
Art. 12. - Pentru realizarea scopului menţionat la art. 11 alin.(1), Asociaţia de Proprietari înfiinţată în condiţiile prezentei legi dobândeşte drepturi şi îşi asumă obligaţii faţă de terţi, în ceea ce priveşte administrarea CONDOMINIULUI.
Art. 13. - (1) Asociația de Proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin 1/2 + 1 din numărul proprietarilor DINTR-UN CONDOMINIU (dintr-un singur bloc).
(2) În Condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui Asociații de Proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care PROPRIETATEA COMUNĂ aferentă tronsoanelor sau scărilor POATE FI DELIMITATĂ şi în condițiile în care există branșamente separate pe fiecare scară sau tronson.
Ultima modificare: Marți, 1 Octombrie 2019
flory_mr, utilizator
@ Interventie moderator


Rog participantii la aceasta discutie sa citeasca cele mentionate in acest link
www.avocatnet.ro/forum/discu...