Refacturare utilități (de la firma administrație) catre chiriaș

Buna ziua,

Am următoarea situație:
Societatea comerciala X deține un spațiu comercial pe care il închiriază catre societatea comerciala Z, închiriere cu TVA notificata catre ANAF.
( Pentru claritate voi denumi X - proprietar, Z - Chiriaș )
Pentru lunile februarie - iulie 2025, firma de administrație a condominiului a emis catre proprietar facturi fiscale (încărcate in SPV) pentru cheltuieli administrative si consum apa.
Proprietarul trebuie sa refactureze aceste cheltuieli catre chiriaș si apar următoarele nelămuriri:
1. Deoarece proprietarul este plătitor de TVA, la refacturarea catre chiriaș trebuie sa aplice TVA. Având in vedere ca data la care au fost livrate serviciile este anterioara 1 august 2025, cota/cotele TVA aplicate sunt cele de la data livrării sau cele de la data refacturării?
2. Pe factura de la administrator apar următoarele poziții:
- Canal meteo
- Administrare imobil luna x
- Comision bancar
- Indemnizație președinte
- Diverse ( toner, mâner ușa, etc )
- Fonduri ( fond securizare pubela, etc. )
La refacturare vad doua opțiuni:
a) Se refacturează pozițiile din factura primita de la administrator si se aplica TVA la fiecare in parte. In cazul acesta, ce cote TVA trebuie aplicate pentru fiecare poziție in parte?
ex:
Apa - 9%/11%
Administrație, comisioane, Indemnizație - 0% (Scutite)
Diverse - 19%/21%
Fonduri - ?
Sau
Apa - 19%/21%
Administrație, comisioane, Indemnizație - 19%/21%
Diverse - 19%/21%
Fonduri - 19%/21%
Aceasta metoda mi-ar permite pe viitor sa exclud anumite cheltuieli care nu ar cădea in sarcina chiriașului (conform contract).
b) Se refacturează cu o singura poziție - "Refacturare utilități - factura X / data X" la care adaug cota TVA 19%/21%.