Drept de trecere pe teren privat cu destinație de drum. Ajutor ...

Drept de trecere pe drum privat cu destinație de drum. Ajutor juridic, vă rog!
Buna ziua, Suntem un grup de locatari care deținem apartamente în trei case aflate într-un complex rezidențial.
Accesul către locuințele noastre se face exclusiv printr-un teren privat, intabulat în Cartea Funciară cu destinația de drum.
Folosim acest drum continuu, pașnic și justificat din anul 2016, fără întrerupere.
Drumul are nume oficial și numerotare poștală (Intrarea Bisericii nr. 1), dar se află în proprietatea unei persoane fizice, care a cumpărat terenul ulterior și ne-a impus, treptat, diverse interdicții.
Probleme întâmpinate:
Refuză orice acord pentru racordarea la rețeaua publică de canalizare, deși aceasta se poate realiza doar prin acest drum;
Nu permite accesul cu vidanjă, echipe de întreținere sau alte utilaje;
Fosa septică comună (aflată pe acest drum) nu mai funcționează corespunzător, dar refuză să ne lase să facem reparații sau întreținere;
Ne amenință că va îngrădi o porțiune din drum, ceea ce ar putea bloca accesul pentru unele locuințe.
Situația actuală:
Nu avem înscris în cartea funciară un drept de servitute, dar folosim drumul de peste 9 ani;
Primăria ne-a transmis oficial că nu poate interveni, deoarece terenul este proprietate privată;
Operatorul de apă-canal (Aquatim) nu poate face racordarea fără acordul proprietarului.
Propunerea proprietarului:
Ne oferă, contra cost (2.000 € per locatar), un drept de servitute convențională pe o porțiune din drum. Nu a precizat clar dacă acest drept acoperă:
acces auto/utilaje;
instalarea conductelor pentru utilități;
sau dacă este permanent și transmisibil.
Refuză orice alt acces pe restul terenului și sugerează că va închide fizic partea neacoperită de servitute.
Întrebările mele pentru un avocat specializat:
Poate proprietarul unui teren intabulat ca „drum” să blocheze fizic accesul și să impună condiții unilaterale?
Este legală „vânzarea” unei servituți? Ce trebuie să conțină un astfel de contract ca să fie valid și opozabil?
Putem cere în instanță suplinirea acordului sau instituirea unui drept de servitute legală pentru acces și utilități?
Ce obligații are operatorul de canalizare într-un astfel de caz?
Mulțumesc anticipat pentru orice opinie sau recomandare profesionistă, suntem disponibili pentru colaborare.