Contractul de Locatiune - Elemente de noutate in Noul Cod Civil (I)

Articol scris de avocatii Florentin Parvu si Anca Zegrean 

 

 

Definitie. Sediul materiei. Caracterele contractului de locatiune

 

Sediul materiei institutiei locatiunii in Noul Cod Civil (Legea 287/2009) este Titlul IX „Diferite contracte speciale”, Cap. V „Contractul de locatiune”, art. 1777-1835, unele dintre ele preluand solutii din practica judiciara, altele aducand detalieri si completari vechilor texte.

 

Potrivit art. 1777 N.C.C. “Locatiunea este contractul prin care o parte numita Locator, se obliga sa asigure celeilalte parti numita Locatar, folosinta unui bun, in schimbul unui pret, denumit chirie” , prima diferenta fata de dispozitiile art. 1411 din vechiul cod fiind reprezentata de modificarea obiectului contractului de locatiune, dupa cum vom arata detaliat in cele ce urmeaza.

 

Caracterele juridice ale contractului de locatiune sunt urmatoarele:

 

1.    Locatiunea este un contract cu titlu oneros - in care ambele parti contractante urmaresc un interes propriu patrimonial. Daca folosinta unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locatiune, dar poate fi valabil ca un imprumut de folosinta, daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt indeplinite si celelalte conditii de validitate.

2.    Locatiunea este un contract comutativ - existenta si intinderea obligatiilor nu depinde de hazard.  

3.    Locatiunea este un contract consensual - care se incheie prin acordul partilor (solo consensu), indata ce au convenit asupra bunului si pretului, fara vreo formalitate, forma scrisa fiind necesara ad probationem.

4.    Locatiunea este un contract cu caracter executoriu ce constituie un element de noutate de o importanta deosebita prin prisma efectelor intalnite in practica. Caracterul executoriu al contractului de locatiune este prevazut expres de art. 1798 NCC – Contractele de locatiune incheiate prin inscris sub semnatura privata care au fost inregistrate la organele fiscale, precum si cele incheiate in forma autentica constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract sau, in lipsa acestora, prin lege.

 

Prin analiza textului de lege anterior evocat, rezulta ca locatiunea nu este un contract executoriu ex lege, ci numai urmare a indeplinirii uneia dintre cele doua conditii, alternativ prevazute:

        Ø Inregistrarea contractului la organele fiscale competente,

            sau

        Ø Incheierea contractului in forma autentica.

 

Potrivit art. 1798 NCC caracterul executoriu al contractului de locatiune produce efecte numai cu privire la plata chiriei, iar in raport de prevederile art. 1809 NCC, in cazul in care contractul este incheiat pe durata determinata cu respectarea uneia dintre cele doua conditii anterior mentionate, este executoriu si cu privire la obligatia de restituire a bunului.

 

Intrucat, prin modificarea Legii 31/1990, s-a instituit obligativitatea obtinerii Certificatului de sediu eliberat de catre organele fiscale competente, cu ocazia inmatricularii la Oficiul National al Registrului Comertului a unei noi societati si in mod similar, ori de cate ori se modifica sediul social, in acest sens, fiind necesar a se inregistra la fisc actul care atesta dreptul de folosinta asupra spatiului, consideram, ca in practica, spre a conferi locatiunii caracter executoriu cea mai larga aplicabilitate o va avea inregistrarea contractului la organele fiscale competente.

 

Varietati ale locatiunii

 

Prin art.1778 legiuitorul face o clasificare a tipurilor de locatiune, distingand dupa obiectul acesteia si dupa scop.

 

Astfel, in functie de bunurile ce fac obiectul locatiunii, aceasta va purta denumirea de:

 

       Ø Inchiriere, in cazul in care obiectul locatiunii sunt bunuri mobile sau imobile.

       Ø Arendare, in cazul in care locatiunea are ca obiect bunuri agricole.

 

Observam ca prin N.C.C. se pastreaza numai doua din cele trei tipuri de locatiune prevazute de catre Codul Civil, respectiv este eliminata locatiunea lucrarilor (art.1410, art.1412, art.1413 si art.1470 Vechiul Cod Civil), care potrivit noii legislatii este reglementata distinct sub forma contractului de antrepriza si prin legislatia specifica in domeniul muncii. Prin urmare, poate face obiectul locatiunii numai un bun, determinat sau determinabil, mobil sau imobil, nu si o lucrare sau o prestare de servicii.

 

In functie de destinatia spatiului ce face obiectul locatiunii, urmare a incorporarii “comercialului” in Codul Civil, in materie de locatiune sunt introduse prevederi speciale pentru situatiile in care bunul ce face obiectul locatiunii este afectat desfasurarii activitatii de catre profesionisti. Prin urmare, distingem intre:

 

       Ø Locatiunea spatiilor destinate desfasurarii activitatii unui profesionist;

 

       Ø Inchirierea locuintelor;

 

       Ø Arendarea.

 

Pretul locatiunii 

 

Pretul locatiunii poarta denumirea de Chirie si consta, de regula, intr-o suma de bani. Totusi, potrivit art.1780 NCC exista posibilitatea inlocuirii acesteia cu alte bunuri sau prestatii spre deosebire de contractul de vanzare-cumparare, unde pretul este intodeauna o suma de bani.

 

Aceasta precizare este necesara, intrucat dispozitiile privind stabilirea pretului prevazute pentru contractul de vanzare-cumparare^[1] sunt pe deplin aplicabile si in cazul locatiunii.

 

In ceea ce priveste data platii chiriei, aceasta se efectueaza la termenele stipulate in contractul de locatiune ca si pana la intrarea in vigoare a Noului Cod Civil, iar in cazul in care nu a fost stipulat un anume termen, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor, stabilindu-se totodata ca in lipsa acestora, plata urmeaza a fi efectuata:

 

        Ø In avans, pentru toata durata contractului, daca acesta nu depaseste o luna;

        Ø In prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna dar mai mica de un an;

        Ø In prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.

 

Referitor la termenul de plata al chiriei, se impune mentiunea ca, in cazul nerespectarii obligatiei de plata a chiriei la termen, indiferent de modalitatea de stabilire a acestuia, Locatarul va putea fi obligat a suporta si dobanzi penalizatoare, calculate fie conform intelegerii partilor, fie potrivit Ordonantei de Guvern nr. 13/2011 ^[2] privind dobanda legala remuneratorie si penalizatoare pentru obligatii banesti, precum si pentru reglementarea unor masuri financiar-fiscale in domeniul bancar, publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr.607 din 29/08/2011.

 

Conflictul intre locatiuni

 

Prin art.1782 se reglementeaza situatia locatiunilor successive, a caror perioade se suprapun. Intr-o astfel de situatie, conflictul se va solutiona dupa cum urmeaza:

 

        Ø In cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, in favoarea Locatarului care si-a notat dreptul in Cartea Funciara;

        Ø In cazul mobilelor supuse unor formalitati de publicitate, in favoarea Locatarului care a indeplinit cel dintai aceste formalitati;

        Ø In cazul celorlalte bunuri, in favoarea Locatarului care a intrat cel dintai in folosinta bunului. 

 

Termenul locatiunii

 

In ceea ce priveste termenul pentru care se incheie locatiunea, reglementarea in vigoare a Noului Cod Civil prevede pentru prima data o durata maxima pentru care se poate incheia un contract de locatiune. Locatiunile nu se pot incheia pentru o perioada mai mare de 49 de ani, orice stipulatie contrara se considera redusa de drept la aceasta perioada.

De asemenea, o noutate legislativa privitoare la termen este prevazuta la „incapacitati” si este constituita de catre dispozitia potrivit careia contractele de locatiune incheiate de catre persoanele care, potrivit legii, pot face decat acte de administrare nu pot fi incheiate pentru o perioada mai mare de 5 ani.   

In ceea ce priveste locatiunea fara durata determinata, ce se aplica in cazul in care partile nu au mentionat durata locatiunii fara a-si fi dorit sa contracteze pe o perioada nedeterminata, locatiunea se considera incheiata:

 

        Ø pentru 1 an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;

        Ø pe durata corespunzatoare a unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;

        Ø pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil;

 

Obligatiile partilor

 

In ceea ce priveste obligatiile partilor unui contract de locatiune, NCC mentine si reia prevederile existente in vechea legislatie cu unele clarificari si admendamente in raport de doctrina si jurisprudenta, fara a aduce modificari semnificative.

 

Obligatiile Locatorului potrivit N.C.C. sunt:

 

1.    Obligatia de predare a bunului dat in locatiune. Locatorul este obligat sa predea bunul impreuna cu toate accesoriile sale in stare corespunzatoare utilizarii acestuia. (art. 1786 si art.1787 NCC);

2.    Obligatia de a mentine bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii. Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii. Reparatiile locative, raman in continuare in sarcina Locatarului potrivit art. 1788 NCC. Relativ la sarcina suportarii cheltuielilor cu reparatiile, NCC incorporeaza si doua situatii des intalnite in practica judiciara anterioara, respectiv repararea bunului de catre Locatar cu dezdaunare din partea Locatorului.

In acest sens, alin. (2) si alin. (3) art. 1788 NCC, dispun cu privire la:

        Ø situatia in care Locatorul, desi instiintat cu privire la necesitatea unor reparatii, refuza sau nu initiaza demersurile necesare in timp util. In acest caz locatarul este indreptatit la restituirea integrala a sumelor avansate precum si la dobanzi calculate la aceste sume, de la data efectuarii reparatiilor.

        Ø situatia in care reparatiile au caracter urgent, iar Locatarul notifica pe Locator dupa inceperea demersurilor necesare in vederea remedierii. In acest caz, locatarul este indreptatit la restituirea integrala a sumelor avansate, insa dobanzile se vor calcula numai de la data notificarii Locatorului, nu de la data efectuarii reparatiilor.

 

3.    Obligatia de a asigura locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

4.    Obligatia de garantie contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.

 

Obligatiile Locatarului

 

1.     Sa ia in primire bunul dat in locatiune;

2.     Sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract, potritivit uzantelor sau potrivit legii (art. 1796, art.1797 NCC).

3.     Sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta. Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului (art. 1800 NCC). Potrivit art. 1822 NCC Locatarul raspunde pentru degradarea bunului, pentru perioada cat s-a aflat in folosinta sa, singurele cauze exoneratoare de raspundere fiind cazul fortuit si forta majora.

4.     Sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa il cumpere sau care, la incetarea contractului, doresc sa il ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.

5.     Sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

6.     Sa notifice Locatorului necesitatea unor reparatii. In lipsa indeplinirii obligatiei de notificare a Locatorului cu privire la necesitatea unor reparatii ce cad, potrivit legii in sarcina acestuia, Locatarul nu va fi indreptatit la restituirea cheltuielilor avansate, intrucat obligatia corelativa a Locatorului de a initia demersurile necesare remedierii stricaciunilor, se naste din momentul receptionarii notificarii. In temeiul art. 1801 NCC, pentru neexecutarea obligatiei de notificare a Locatorului, Locatarul poate fi obligat la plata de daune-interese precum si a oricaror alte cheltuili ocazionate in sarcina Locatorului.

7.     Sa suporte reparatiile locative, nascute din folosinta obisnuita a lucrului. Prin contract, partile pot conveni contrariul.

 

In ceea ce priveste lipsa de folosinta pentru reparatii urgente (art. 1803 NCC), se mentin prevederile din vechea legislatie (art. 1426 Cod Civil) cu modificarea termenului inauntrul caruia Locatarul va suporta restrangerea, fara a fi indreptatit la dezdaunare de la 40 de zile la 10 zile.

 

Partea II a articolului va putea fi citita saptamana viitoare pe Harta Avocaturii, la sectiunea de articole.

 

__