recuperare datorii prin privilegiu imobiliar

Executorul bancar n-are nici un interes sa ne dea vreun ban deoarece banca nu-si acopera datoriile pe care le are proprietarul fata de ea prin vanzarea apart.
Ne-a precizat ca ne va cita la distribuire si ca trebuie sa avem titlu executoriu la acea data.
Ma intereseaza daca d.p.d.v. legal este obligat sa ne pastreze acea suma pana la terminarea procesului pe care asociatia l-a deschis proprietarului rau platnic.

Inteleg ca nu exista temei legal pt.ca executorul sa ne pastreze banii...

Nu intelegeti gresit. Faceti demersuri cu documente catre executor ajutandu-va, eventual, de persoane cu pregatire in domeniu.
Avem in asociatia noastra o situatie asemanatoare. Apartamentul a fost vandut la licitatie prin executare sita. Asociatia este inca in proces cu fostii proprietari. Reprezentantul asociatiei a fost de fata la licitatie, a depus documente la executor..., a participat la distribuirea sumelor si a semnat procesul verbal de repartizare. Suma solicitata de asociatie, conform documentelor (actiune in instanta in curs, privilegiu imobiliar, liste de plata) a fost retinuta, blocata in contul executorului judecatoresc. Ieri am discutat cu executorul sa vad cat timp poate fi retinuta suma in contul sau avand in vedere ca pana la obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive poate dura si-un an. Executorul mi-a spus ca suma rezervata asociatiei (13.000 lei) sta in contul sau 3 ani, asa ca avem timp suficient.

Noi avem 2 aprtamente cu probleme.
A)Unul cumparat prin credit de la banca, apoi B ) celalalt cumparat cu credit de la banca de o firma care a dat faliment si unde nu mai exista nici o persoana reprezentanta a firmei.

Dupa cum am mai scris am facut privilegiu imobiliar.Privilegiul imobiliar a fost instituit dupa ce banca a inceput procedura.Este normal intrucat locatarul a inceput intai sa nu mai plateastca la banca si abia apoi mai tarziu a inceput sa nu achite nimic catre asociatie.

A)In primul caz cel simplu al apartamentului cumparat de o persona cu credit de la banca desi scria pe foaie tot ce spuneti dv cind am vorbit cu executorul ne-a spus clar ca daca banca ar reusi sa vanda apartamentul nu obtinem nici un ban intrucat nici macar nu isi acopera ei pierderea.
Doamna executor a fost foastre draguta si ne-a explicat ca din pacate asa este legea.
Chiar si in blocul in care locuia dansa am mers si am vazut ca acopereau pierderile unui alt apartament vandut de banca si unde locatarii au pierdut tot cu toate ca au avut privilegiu.

Singurele sanse in acest caz dupa cum stia si avocata noastra si mi-a spus si executoarea este ca banca nu poate scadea pretul la mai mult de 75% din suma initiala.
Acest lucru face ca nimeni sa nu se prezinte la cele 4 licitatii organizate pana acum.
Daca asociatia va ajunge sa aiba o hotarare judecatoreasca atunci dupa cum a spus is executoarea se intoarce roata si asociatia isi poate pune un executor care sa vanda apartamentul si evident ca poate la orice pret peste datoria care o are de recuperat.
In acest caz banca primeste doar ce ramane dupa ce isi opreste asociatia ce ii revine.
Deocamdata executoarea a fost draguta si stabileste termenele licitatiilor la maximul de timp posibil 60 zile sperand ca noi sa temrinam odata si sa obtien hatararea.

B)In cazul apartamentului luat cu credit de la banca de o firma care a falimentat a fost numit un lichidator, care trebuie sa imparta cheltuielile celor care s-au inscris la masa credala.
Lichidatorul a gasit un singur cumparator (asociatia prin o persoana) care avand in vedere ca este din partea noastra ne-a ajutat si ne-a spus cum sa facem ca sa ne obtinem banii.
Am fost sfatuiti ca toate aceste sume de pe liste sa fie inscise la tribunalul bucuresti sectia 7 comercial ca cheltuieli de procedura.(cheltuielile de procedura se platesc primele si sunt cele generate de bunurile existente ale firmei)
Banca care este creditorul majoritar in acest caz vazand ca asociatia isi va recupera banii si ca suma este prea mica a decis schimbarea lichidatorului.
Noul lichidator a venit imediat a spart usa apartamentului si ca sa nu fie schimbat si el s-a inteles cu banca ca asociatia sa nu primeasca nici un ban si nici ceilati creditori(unul e statul)
Din pacate pentru el nu stia ca cumparatorul suntem noi si intrucat ne-a enervat am facut impreuna cu fostul lichidator contestatie la schimbarea lichidatorului.
Desi ne-a spus din start ca asociatia nu o sa primeasca nimic si ca sa citim legea 85/2006 , ciand si-a dat seama ca trebuie sa se miste repede si sa gaseasca un cumparator pana nu se solutioaneaza contestatia(desi ar trebui sa fie imposibila vanzarea pana la rezolvarea contestatiei) a apelat la aceeasi oferta pe care o gasise celalat lichidator.
Din fericire pentru noi cumparatorul suntem chiar noi (ca sa nu pierdem banii) si nu o sa vada nimic .In plus o avem pe fosta lichidatoare care ne invata ce sa facem.
Se pare ca ne intelegem bine cu doamnele.


Incercand sa mai invatam cate ceva am intrebat executoarea bancii din primul caz ce ar trebui sa facem in cazul in care un locatar nu plateste.
Ne-a spus ca imediat dupa cele 90 zile sa mergem sa facem privilegiu chiar daca apartamentul este luat cu bani jos sau prin credit de la banca.(cheltuielile de procedura se platesc primele).
Intrband de ce trebuie privilegiu instituit si persoanelor fizici ca doar acum nu poate vinde ca trebuie chitanta de la asociatie ne-a explicat ca persoana fizica proprietar al apartamentului chiar daca nu are credit poate in orice moment sa ia un credit si sa garanteze cu apartamentul.(Asa patisera ei in asociatie).
Din pacate spunea dansa chiar si cu privilegiul nu pti fi sigur de nimic intrucat daca locatarul a inceput intai sa nu mai plateastca la banca si abia apoi mai tarziu a inceput sa nu achite nimic catre asociatie este deja prea tarziu desi se instituie privilegiul la 90 zile.
Tot imediat la 90 zile trebuie actionat proprietarul in judecata intrucat daca se optine hotararea judecatoreasca asociatia se poate misca mult mai repede fata de o banca si in plus asociatia nu este restrictionata la vanzarea apartamentului ca banca(nu au voie sa scada mai mult de 25% din creditul initial acordat).
Chiar daca banca ar vinde inaintea asociatiei (imposibil ca e criza si am scazut preturile mai mult de 75 %) cu hotararea judecatoreasca asociatia se poate indrepta asupra persoanei proprietar de drept si poate daca are salariu si bunuri in timp isi a recupera o parte din bunuri.


Sper ca am fost de ajutor desi m-am pierdut in explicatii.

@unlocatar, ai dreptate - invatam unii de la altii. Multumim pentru explicatii.
Si asociatia noastra se confrunta cu un caz, sa zicem asemanator. Nu am de gand sa va ocup timpul cu ”povestea” acestui apartament, insa in doua cuvinte: cand am observat ca proprietarul a incetat sa mai faca plati la asociatie, sigur i-am trimis doua somatii - efect zero. Am instituit privilegiul imobiliar cu tot tacamul, sperand ca vom fi acoperiti. Cu aceasta ocazie am aflat ca apartamentul era ipotecat la o banca de sorginte franceza, pentru un imprumut de vre-o 15-16 mii euroi. Bun, ne-am zis ca este ok, apartamentul face mai mult, deci ”suntem in carti”... Pe naiba, executorul bancar, desi a parut ca colaboreaza cu noi, ne-a trombonit de-a binelea, basca faptul ca si noi ne-m miscat destul de incet cu ordonanta presidentiala (respinsa fara nici-un motiv - asa am zis noi, de catre instanta), apoi am cotit-o pe dreptul comun... Termene, aiureli avocato-judecatoresti. Baietii de la banca au mers cu viteza americana, au licitat de vre-o doua ori, au scazut de fiecare data pretul in asa fel incat un ”om din interior” a cumparat casa cu un pret care ar fi acoperit f. bine si pretentia bancii cat si a asociatiei (aproape 12.500 lei), insa executorul nu a dat dovada de buna credinta si la data incheierii pr. verbal de adjudecare ne-a eliminat din cursa pe motiv ca nu aveam titlu executoriu... A achitat fostei proprietare toata diferenta, iar noua proprietara, in stilul caracteristic arhicunoscut, doreste sa vanda acest apartament fortandu-ne sa-i dam adeverinta fara debit. Va mai astepta, chiar daca ne ameninta cu instanta - unde avem multe de povestit. Punctul de plecare este OCPI-ul care si-a permis sa-i elibereze bancii un document din care reiese ca respectivul apartament nu are sarcini, desi v-am spus de la inceput ca asociatia a instituit acest mult discutat privilegiu imobiliar - care observ ca ”baietii destepti” il fenteaza cu tot felul de proceduri...
Ei, in aceste conditii asociatia a pornit un mic razboi - plecand de la OCPI, sa vedem si noi cum de s-a reusit eliminarea noastra de pe documentele de intabulare pe care noi le avem in original, ne vom indrepta si impotriva executorului bancar si a bancii unde acesta isi desfasoara activitatea, exista o intreaga corespondenta intre asociatie si banca cu care vom dovedi reaua credinta de care a dat dovada acesta. Apoi, mai este o problema: baietii sunt asa de siguri de buna functionare a retelei incat nu-i doare nici in cot de faptul ca, da, cineva cumpara un apartament, stie precis ca face parte dintr-o as.prop. si chiar nu-i intereseaza de nici-o culoare ca are sau nu are debite...
Oricum, cu cine am mai vorbit, faptul ca avem instituit acest faimos privilegiu imobiliar, constituie intradevar un avantaj al asociatiei. Sunt zeci de cazuri in care as. prop. nu are instituit privilegiul imobiliar si va fi extrem de greu sa-si mai recupereze din paguba. Asa ca mare atentie cum procedati cu proprietarii aflati in situatii critice. Daca-l executi silit, se zice ca esti a dracu' , daca nu-l executi si o lasi mai "tango", ca omul are copii, cum sa-l lasi fara casa, poti sa scoti banii din buzunar si sa faci monetarul la asociatie fara probleme...