datorii spatiu din asociatie preluat de o banca la licitatie

Asociatia noastra se confrunta in aceste zile EXACT cu situatia descrisa de @viorelh.
Pe scurt, asociatia a instituit privilegiul imobiliar pentru debite destul de mari (peste 12.000 lei); proprietara, prin fiica ei a ”reusit” sa produca o paguba bancii franceze de aproape 16.000 euro; banca s-a miscat rapid, a mers la OCPI si printr-o miscare numai de ei stiuta ne-a desfiintat pur si simplu privilegiul imobiliar instituit de noi, au avut ”bunavointa” sa ne informeze ca apartamentul se va vinde prin licitatie si ca putem sa ne inscriem si noi pe tabloul creditorilor; ”licitatia” a avut loc in trei pasi: la primele doua licitatii, chipurile nu s-a prezentat nimeni, iar la a treia, cand pretul a scazut cu cca. 50% au fost prezenti doi competitori, din care fireste unul a adjudecat acel apartament la un pret care ar fi stins si debitul asociatiei, precum si cel al bancii. Bun, din discutiile avute cu executorul bancar, acesta ne-a dat de inteles ca la repartizarea banilor obtinuti, asociatia noastra va primi suma pretinsa, insa a omis cu sau fara intentie sa ne comunice faptul ca as. trebuia sa aiba o sentinta judecatoreasca sau un titlu executoriu pentru suma pretinsa (acet lucru il stiam si noi, dar ne-am pus sperante degeaba in buna credinta a ex. bancar). Acest lucru ne-a fost adus la cunostinta abia pe ultima suta de metri, cand practic nu se mai putea face nimic. In sfarsit, am mai promis, la terminarea povestii voi veni cu informatii exacte despre metodele mafiote folosite in astfel de cazuri...
Oricum, pentru noi f. important este faptul ca:
- avem instituit privilegiul imobiliar si ”cineva” va trebui sa demonstreze cum s-a desfiintat acest privilegiu, desi cum s-a aratat si mai sus, numai presedintele as. prop. poate sa-l instituie sau sa-l desfiinteze;
- am actionat in instanta OCPI-ul;
- am actionat in instanta banca si salariatul acesteea care prin metode obscure si in complicitate cu functionari de la OCPI au desfiintat privilegiul imobiliar instituit de asociatie; mai mult acesta putea, fara a se complica prea tare, in momentul repartizarii sumelor ramase, de fata cu debitoarea si presedintele nostru sa retina suma pretinsa de noi pe o perioada destul de mare (pana la obtinerea sentintei judecatoresti de catre asociatie) - aceasta in conditiile in care, de buna credinta a inteles tot demersul nostru, sau pur si simplu, acolo la banca, de fata cu toata lumea sa intrebe: doamna, aveti un debit la as. prop. de ..., ce vreti sa faceti, achitati debitul sau nu? La un refuz categoric al acesteea, sigur ca nu ar fi avut ce face, dar el a procedat prin a inmana fostei proprietare toata suma ramasa (desigur, noi nici nu am fost invitati la repartizarea sumelor), insa a avut grija sa specifice in procesul verbal de reparizare a sumelor ca ”asociatia nu a facut obiectiuni la repartizarea sumelor!!!!!”
In acest fel, proprietarii s-au schimbat, noul proprietar s-a prezentat la sediul asociatiei cu documentele solicitand eliberarea unei adeverinte ca apartamentul nu are datorii (in vederea vanzarii acestuia), amenintandu-ne cu ”penalul” pentru abuz in serviciu daca nu-i eliberam acea adeverinta (ne-am informat si in conditiile aratate mai sus - adica cumparator de buna credinta, chiar putea sa ne actioneze in penal, ba mai mult ar fi pretins si daune).
Asta e, suntem la cheremul mafiotilor imobiliari.
Acum dvs. aveti niste intrebari:
1. Banca, prin manevrele pe care le face (sunt deja testate), obtine de la OCPI un inscris ca apartamentul este lipsit de sarcini, asa ca nu va prelua si debitul debitorului;
2. Cu privilegiul imobiliar am explicat mai sus, desi, personal nu am inteles cum au procedat, dar cu prilejul actiunilor in curs de desfasurare, probabil vom afla si va voi informa, poate pe viitor vom putea contracara aceste metode;
3. Cum v-am spus, banca in urma licitatiei inscrie in cartea funciara adjudecatorul care este ”curat ca lacrima lui Crist”. Aici trebuie sa mai ”sapam” sa vedem cum s-a procedat, dar cred ca baietii merg pe o carare batuta, verificata in timp. La noi zeci si zeci de locuinte au fost ”praduite” prin aceasta metoda (la noi in as. este al treile-a ap.);
4. Ce vreti sa spuneti cu: ”Se poate retrage noul proprietar (banca) din asociatie?”
Banca in sine nu lucreaza cu apartamente, ci cu bani. Nu stiu daca metodele folosite sunt agreate de banca (responsabilii bancii), dar daca metoda a reusit sa acopere paguba bancii, atunci totul este OK. Personalul bancii care s-a ocupat de recuperarea sumelor (executorul bancar), in mod sigur a participat masiv la operatiunea de ”cumpar ieftin si vand scump” - cea mai simpla metoda de obtinere a unor foloase materiale importante si ”dupa noi - Potopul” Deci trebuie sa intelegeti ca banca nu este noul proprietar al apartamentului - desi ar putea, ci persoana fizica sau juridica care a adjudecat licitatia, care nu are nici-un gand sa achite debitul vechiului proprietar, ba din contra, acesta doreste sa-l vanda cat mai repede, bineinteles la pretul pietii, ati inteles, nu?
5. Ca vi se pare corect sau nu, sfatul juristului bancii este bun. Daca nu ati deschis pana acum actiune impotriva proprietarului initial, este cazul sa o faceti cat mai urgent. Oricum, mai aveti posibilitatea ca la repartizarea sumelor sa fiti pe faza si poate executorul bancar intelegand situatia sa accepte de la asociatie o chitanta in valoarea debitului respectiv. Aceasta ar fi cea mai fericita situatie de care ati putea beneficia. Ar mai fi retinerea in contul bancii a sumei reprezentand debitul, pana cand as. prop. este in posesia unei sentinte judecatoresti favorabile...
Greu la deal cu boii mici..., dar nu disperati!

la inceputul anului 2011, asa cum v-am prezentat si-atunci, dupa 3 ani de judecata si trei incercari ale executorului de a vinde un apartament, in sfarsit se reusea acest lucru.
S-a vandut la jumatate de pret, dar va garantez ca procedura a fost corecta, s-a facut publicitate atat de catre executor cat si de asociatie.
Cumparatorii nu se baga in asemenea tranzactii pentru ca adesea cei executati contesta prin orice mijloace urmeaza alte luni sau ani de judecata.
Asa ca cei care indraznesc, lupta, risca si imbiati de pretul mic.
Oricum asociatia a participat la repartizarea sumelor incasate si-a incasat doar suma ce era stabilita de instanta. Dar aceasta suma a fost stabilita de instanta cu vreo 18 luni inaintea licitatiei, ca intre timp a fost recursul, cereri de suspedare a licitatiei, doua incercari de licitatie la distanta una de alta la care nu s-a prezentat nimeni (cu toate ca au fost la asociatie zeci de posibili cumparatori ca sa se informeze...). Asa ca executorul ne-a virat in cont suma stabilita de instanta fara cele acumulate in ultimele 18 luni.
Noi, asociatia, am inaintat executorului o adresa insotita de privilegiul imobiliar, ultimile liste de plata, copie a altei actiuni inaintata instantei (in care solicitam si plata debitelor pe ultimele 18 luni) si a cerut executorului sa ne dea si-acesti bani.
Executorul, tinand cont de cererea noastra, a retinut suma solicitata de noi (pentru cele 18 luni) in contul sau si ne-a informat ca acesti bani vor fi transferati asociatiei cand vom avea o hotarare judecatoreasca pentru ei, in interval de 3 ani. Asa ca in luna ianuarie 2012 avem recurs la Tribunal in acest dosar (dupa ce-am trecut de Judecatorie prin septembrie 2011).
Asa ca o parte din ceea ce ati patit si-ati povestit mai sus, sunt firesti, normale si legale.
Dar o parte si nu acele şicane ce vi s-au făcut.

Da...se pare ca sunt tertipuri avocatesti. Noi am primit o adresa din partea bancii care a scos la licitatie spatiul si implicit l-a si preluat ulterior prin care ne citeaza pentru distribuirea sumelor realizate prin licitatie publica a spatiului, deoarece asa este procedura...Dar asta teoretic, deoarece faptic mi s-a spus ca nu avem cum ne recupera banii acoperiti de privilegiu imobiliar instituit deoarece banca nu si-a acoperit prejudiciul in urma licitatiei. Problema este...ce rol mai are atunci acest privilegiu imobiliar daca nu se tine seama de el? Sa inteleg ca am platit atatea taxe de pomana la cadastru? Se poate opera un nou proprietar in cartea funciara asa pur si simplu? Este corect sa umblu acum dupa fostul proprietar al spatiului executat ( societate comerciala in curs insolventa ) si sa-l dau in judecata ca persoana fizica? Cel putin asa au vazut solutia reprezentantii bancii...:sorry:..As vrea sa stiu cum este corect si legal sa procedam in aceste conditii. Sincer nu agreez situatia in care trebuie sa mai bag asociatia in alte cheltuieli judecatoresti...proces, avocat etc. Cred ca rolul legii este de a gasi o solutie dreapta...cea mai simpla si corecta si nu de a complica lucrurile.
Mi se pare corect ca cel care va lua spatiul...ca este banca in cauza sau altcineva...sa treaca pe la asociatie sa achite datoriile fostului proprietar , iar asociatia va elibera respectivului o adeverinta prin care se va scoate privilegiu imobiliar instituit...Daca stau bine si ma gandesc si la finantelele publice nu poti face o tranzactie vanzare/ cumparare daca nu esti cu datoriile la zi. Si fara nu stiu ce hotarari judecatoresti....

...As vrea sa stiu cum este corect si legal sa procedam in aceste conditii.

cel mai bine ar fi sa apelati la un avocat.

Din datele prezentate de dvs. nu rezulta procedura prin care banca a scos la licitatie apartamentul.

Conform legii, fostul proprietar este in culpa fata de asociatie.
Partea proasta e ca in momentul de fata banca a procedat neamical fata de dvs.

Va propun urmatorul demers:
1. petitie la OCPI / ANCPI pentru a afla ce s-a intamplat cu privilegiu imobiliar
2. la primirea raspunsului le inaintati o plangere prealabila
3. atacati in contencios anularea privilegiului imobiliar al asociatiei de catre OCPI ... si solicitati reinvestirea privilegiului imobiliar (de consultat un avocat)

4. (nu stiu daca e corect) atacati banca in instanta

A se avea in vedere prevederile Noului Cod Civil:

"Cand cel inscris in Cartea Funciara cu buna-credinta ca titular al unui drept real asupra unui imobil exercita o posesie neviciata asupra imobilului timp de 5 ani dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere in Cartea Funciara, drepturile sale nu vor mai putea fi contestate, chiar si in cazul in care drepturile sale au fost inscrise fara cauza legitima."