Antecontract de vanzare cumparare imobile nu mai este posibil in NCC

Notarile in CF se fac in conformitate cu L7/1996 cu modificari si completari...nu doar in baza NCC.
Daca aveti in vedere imobile, cand analizati un art din NCC, nu uitati de procedura notariala prin care s-a dat interpretare anumitor art din NCC, punandu-le in acord cu dispozitiile privind Cadastru si Publicitatea Imobiliara. Aceasta procedura era publicata pe site-ul UNNPR.
Un art din NCC prevede ca dovada dr. de proprietate se face cu extrasul de CF, insa numai dupa ce toate imobilele din acea unitate administrativa vor fi cadastrate...

Vreau sa fac o rezumat de ceea ce am zis si ce nu inteleg armonizarea, adica cum se incadreaza la articol mentionat in sistemul juridic in ansamblu.

In conformitatea cu articoli 1.244 si 888 al NCC e obligat, sub sanctiune de nulitate absoluta, cu efectele ale art. 1254 NCC, ca, acordul prin care partii transmite proprietatile sa fie solemnizat prin act notariat pentru a fie inscris la cartea funciara, si ca cartea funciara este necesara pentru stramutare dreptul de proprietate asupra bonuri imobile, conform articol 1676 in legatura cu 1674 si 557, alin (4) ale NCC.

Pe de alta parte, art. 1178 in legatura cu 1273 alin (1), si art. 1279 in legatura cu 1278 alin (5) NCC, nu impune nicio forma petru a incheia o promisiune de a contracta un subsecvent contract de vanzare cumparare a bonurilor imobile, si efectele acestei promisiune ca un contract diferit de cele reale, zis asa in Romania, prevazute in partea finala al alin (3) din art. 1279 NCC, (precum art. 896 NCC)se poate cere se pronunte o hotarara judecatoreasca care se tina loc de contractul respectiv, in afara de daune-interese ale alin. (2). Mai mult, se poate incluziv sa cer o anotare a contractului de promisiunea coform art. 902 al NCC alin (2) punct 12, precum 906 NCC, fara sa se intocmeasca notariat, cu tot ce pentru actul subsecvent se cere aceasta conditia de solemnitate la art. 888, referitor la inscrierea in cartea funciara a drepturilor reale, data fiind ce este vorba de o notare.

In ultimul rand, este ceva nelegat de solemnitate partea care impune ""iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite" in art. 1279 alin (3).

O sa vedem ce zice jurisprudenta. Sa ma imaginez un caz: A promite sa vinda lui B un imobil in termen de sase luni. A, la cinci luni vinde lui C, prin act notariat, fiind ce notar a cerut informatia la CF si inca nu apare notarea in favoare lui B a vreunui drept. Dar inainte ce C inscrie, B noteaza dreptul sau si o isi exercita inainte termenului. Ce s-ar intampla daca B actuaze de buna credinta dar a avut niste discutii cu A in privinta imobilul respectiv ce l-a dus sa noteze dreptul sau la CF, si s-o lamureasca dupa o cerere de chemare in judecata, asa cum o permite legea, A actuaza si el de asemenea corect vanzand bonul lui C, deaorece dupa discutia avuta, crede ce B nu mai vrea sa isi exercite dreptul?. Sau ce se intampla daca A face mai multe contracte de promisiune cu acelas termen pe B, C, D., si anoteaza ultmul, D inainte?. Dar B vrea isi exercita promisiunea prin depunere declaratia la notar si o face inainte ce D, dar notar nu se uita la CF pentru ca nu e obligat pana ce A nu raspunde, dar D. face acelas declaratia mai tarziu si o anoteaza inainte ce B.

Promisiunea in forma privata e valabila.
Poti sa inchei o promisiune sub semnatura privata, sa dai in judecata promitentul, sa notezi litigiul, sa obtii hotararea care sa fie titlul tau.
SAU
Poti sa inchei promisiunea in forma autentica, sa o notezi si atata tot.
In functie de situatia concreta a fiecaruia, este mai potrivita o forma sau alta ori se poate gasi o alta situatie mai convenabila.

Desi va depinde mult de legea speciala, consider ca intabularea unui drept real se poate face numai prin act autentic, iar notarea unui drept de alta natura (promisiune, de exemplu) se poate face prin act sub semnatura privata.
Dealtfel, art. 888 care cere forma autentica a actului notarial este in capitolul privitor la inscrierea drepturilor tabulare. Or, in afara de intabulare mai avem, separat, inscrierea provizorie si notarea, alte doua tipuri de "scrieri" in cartile funciare.
Capitolul referitor la notari, care arata in mod expres si faptul ca se pot nota promisiuni (antecontracte) si pacte de optiune, nu spune nimic de forma necesara pentru actul ce se va nota. De aici eu inteleg ca, odata ce forma autentica nu e mentionata in capitolul cu dispozitii generale (adica pentru toate actele), trebuie sa respect forma autentica numai acolo unde mi se cere, anume la intabulari si inscrieri provizorii, cele doua fiind tratate in acelasi capitol cu art. 888.

Conform paginii de legislatie pe pe saitul ANCPI, exista un act aditional la o conventie incheiata intre ANCPI si banci in care se arata (art. 9): "Notarea in cartea funciara se poate dispune atat in baza actelor autentice cat si in temeiul inscrisurillor sub semnatura privata; notarea nu presupune ca o conditie sine qua non existenta unui act care s-a incheiat in forma autentica".
Si din art. 321 Cod civil reiese ca notarile nu se fac musai in temeiul unui act autentic.

Dar promitentul cumparator nu isi va putea inscrie, conform art. 55 alin. 8 indice 1 din Legea cadastrului, ipoteca pentru restituirea avansului. De exemplu.