Datorii imobil adjudecat.

Avand in vedere ca a fost adjudecat la o licitatie a unei banci si dat fiind faptul ca asociatia nu a fost notificata de executorul bancar, eu consider, desi legea nu prevede expres, ca sunt aplicabile dispozitiile de la art. 20 din Legea 230/2007. Prin urmare adjudecatarul devine titularul debitului. In cazul chemarii in instanta legea stipuleaza ca va fi actionat in instanta proprietarul, de aici rezulta ca intentiile legiuitorului sunt cele de suportare a pasivului de catre noul proprietar.
Acestea sunt argumentele mele.
Astept si alte argumente si pareri.

Intr-o asemenea procedura de executare silita sunt implicate mai multe parti, iar fiecare are drepturi, obligatii si trebuie sa respecte legislatia.

Fostul proprietar este executat si se supune, in urma licitatiei eliberand apartamentul poate mai primeste ceva bani daca mai raman dupa acoperirea datoriilor de tot felul. Asa ca mari pretentii nu putem avea de la cel executat, painea si cutitul nefiind in mana lui.

Asociatia de proprietari are dreptul si obligatia sa urmareasca pas cu pas toata procedura, sa inainteze documente, sa instituie privilegiu, sa intenteze actiune in instanta, sa participe la repartizarea sumei rezulatata din vanzare... Asociatia, in cazul concret prezentat mai sus, trebuie sa analizeze unde a gresit si sa incerce a indrepta lucrurile.

Banca, ca orice alt executor, trebuia sa respecte pasii, sa popularizeze publicatia de vanzare, sa tina cont de cererile si documentele asociatiei, sa verifice daca apartamentul este grevat si de alte sarcini...

Noul proprietar, atunci cand s-a inscris la licitatie a platit 10% din suma, trebuia sa consulte dosarul de executare, sa vada apartamentul, sa ia legatura cu asociatia de proprietari si sa se asigure de ceea ce cumpara.

Cum interesul pentru recuperarea banilor era al bancii si al asociatiei, reprezentantii acestora trebuia sa colaboreze de la inceput pana la sfarsit. Totusi banca a condus toata actiunea, dupa cum reiese din mesaj. Daca asociatia si-a facut temele (ceea ce nu rezulta clar din postarile de mai sus) iar banca nu a respectat legislatia, termenele, nu a repartizat sumele conform legii..., acum asociatia poate sa ceara banii ce i se cuvin de la banca executoare. Poate ca banca a retinut in contul sau si suma aferenta asociatiei. Altfel, asociatia ar trebui sa apeleze la specialisti in domeniu si sa solicite in instanta anularea licitatiei, cu toate consecintele sau obligarea bancii la plata sumelor ce-i reveneau asociatiei.

adriantot a scris:

Asociatia de proprietari are dreptul si obligatia sa urmareasca pas cu pas toata procedura, sa inainteze documente, sa instituie privilegiu, sa intenteze actiune in instanta, sa participe la repartizarea sumei rezulatata din vanzare... Asociatia, in cazul concret prezentat mai sus, trebuie sa analizeze unde a gresit si sa incerce a indrepta lucrurile.

Sunt in totalitate de acord cu dvs., dar cred ca asociatia a gresit ceva mai devreme de a se ajunge la executare de catre alt creditor.
Pentru instituirea unui privilegiu imobiliar cu rang prioritar prevazut de art. 51 din legea 230/2007, asociatia ar fi trebuit sa fie in posesia unui titlu executor, conform art. 50 (1) din aceeasi lege.
Chiar daca nu si-a intabulat acel privilegiu la OCPI, dar ar fi avut o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, o investea cu titlu executor si o prezenta executorului, conform art. 563 c.pr.civ.
Spun ca asociatia a gresit pentru ca a dat ocazia sa se ajunga la strangerea acestei datorii, prin pasivitate fata de debitor.
Fara acel titlu executoriu, nu prea mai are ce face in aceasta faza.
Nu cred ca-si face aplicatie prevederile art. 20, pentru ca, asa cum observa mai sus @avvalentina, nu este o simpla instrainare (vanzare-cumparare) de catre proprietar, ca sa aibe nevoie de acea dovada ca nu are datorii la intretinere.

procmarci a scris:

Pentru instituirea unui privilegiu imobiliar cu rang prioritar prevazut de art. 51 din legea 230/2007, asociatia ar fi trebuit sa fie in posesia unui titlu executor, conform art. 50 (1) din aceeasi lege.

Sunt si eu de acord cu aproape tot ce spuneti, mai putin cu ceea ce am reluat in citat.
Din propria experienta, verificabila, va garantez pentru instituirea unui privilegiu imobiliar cu rang prioritar prevazut de art. 51 din legea 230/2007, asociatia NU trebuie sa fie in posesia unui titlu executor.
Privilegiul imobiliar se instituie in 2-3 zile si se face in scopul prevenirii instrainarii sau grevarii apartamentului de alte sarcini, pana la achiatrea debitelor (lucru frecvent atunci cand proprietarul ia cunostinta de privilegiu) sau pana la obtinerea unei hotarari judecatoresti definitive ce poate fi pusa in executare.
Un apartament se poate scoate la vanzare prin licitatie pe baza titlului executor fara a mai fi necesar instituirea privilegiului imobiliar. Adica daca asociatia a obtinul o hotarare definitiva si irevocabila in instanta nu mai este cazul sa impuna privilegiu si va garantez ca foarte multe asociatii procedeaza in acest fel deoarece nu cunosc procedura de privilegiu imobiliar. Cum, de asemenea, foarte multi apeleaza direct la instanta in loc sa incerce procedurile mai simple ca notificarea si medierea.
Sunt si aici pe forul cativa utilizatori care nu stiu altceva, nu dau alta solutie decat actionarea in judecata pentru orice pierdere de apa, calcul gresit, sesizare nerezolvata, penalizare ce pare exagerata, deranj in bloc, orice avarie...
E voia lor si nu-i opreste nimeni daca vor sa aleaga cea mai anevoioasa si mai costisitoare cale, dar cei care dau asemenea sfaturi ar fi bine sa le incerce practic "pe pielea lor".

Ideea era ca daca asociatia ar fi avut o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila, o investea cu titlu executor si o prezenta executorului, conform art. 563 c.pr.civ.
Nu indicam neaparat plangerea la instanta, dar criticam atitudinea de pasivitate a asociatiei respective.
Este adevarat ca nu este obligatorie acea hotarare pentru OCPI, dar pentru exectutarea silita era.
Pentru ca art. 51 (2) spune
" Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă."