Cadastrul general este sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul tarii. Sistemul de evidenta al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în registrul de publicitate imobilara numit carte funciara.
Obiectul cadastrului general îl constituie fondul funciar al României, adica
totalitatea terenurilor din unitatile administrativ-teritoriale comunale, orasenesti, municipale, în limitele teritoriului de stat, indiferent de categoria de folosinta, de destinatia economica sau de domeniul public sau privat din care fac parte si de proprietarii acestora.
Bazat pe datele primare ale cadastrului general se pot realiza sisteme informationale geografice specifice domeniilor de activitate economica, numite si cadastre de specialitate.
Spre deosebire de majoritatea statelor membre ale UE, România nu dispune înca de un cadastru general al fondului funciar continând date esentiale complete pentru întreg teritoriul tarii privind delimitarea unitatilor administrativ-teritoriale, a proprietatilor, a domeniului privat si a domeniului public.
Instalarea regimului comunist (1948-1989) a intrerupt procesul de aplicare a acestei legi, preocuparile în materie limitându-se doar la evidenta funciara a terenurilor pe categorii de folosinta si detinatori, dar fara efect juridic prin publicitate imobiliara în cartea funciara. Pentru a raspunde noilor cerinte ale unei economii functionale de piata si a realize treptat alinierea la reglementarile juridice si practicile statornicite în celelalte tari ale Uniunii Europene s-a instituit prin Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr.7 din anul 1996, Oficiul National de Cadastru, Geodezie si Cartografie, in prezent, transformat in Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, avand in subordine oficii în judete si Centrul National de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie si Teledetectie. Desi s-au facut unele progrese meritorii, ritmul de implementare a prevederilor legale este în continuare mult prea lent, iar unele actiuni importante au fost abandonate pe parcurs. Sunt numeroase semnalarile primite din partea specialistilor si ale societatii civile care scot în evidenta necesitatea intensificarii actiunilor concrete pentru a urgenta realizarea cadastrului general prin esalonarea realista a lucrarilor complexe ce se cer a fi executate. Caracterul prioritar al acestei actiuni este subliniat de numarul mare de litigii de proprietate (multe dintre acestea legate de ambiguitate si de delimitare) aflate pe rolul instantelor judecatoresti si de necesitatile imediate privind efectuarea corecta a platilor directe catre producatorii agricoli. În mod deosebit se impune folosirea sistemului cadastral pentru delimitarea perimetrelor de interes special din punct de vedere ecologic (rezervatii si parcuri alaturate, areale si habitate protejate, integritatea peisajului natural), istoric si cultural (monumente, situri arheologice, zone urbane sau rurale cu valoare de patrimoniu, cladiri declarate monumente istorice sau de arhitectura, case memoriale, lacasuri de cult etc.) în vederea protejarii efective a acestora fata de agresiunea speculatorilor si dezvoltatorilor imobiliari, precum si fata de deturnarea lor în alte scopuri (elemente de infrastructura, parcuri industriale, acumulari de apa etc.).
Entităţile de bază ale cadastrului general sunt parcela, construcţia şi proprietarul.
In conformitate cu Legea nr. 7 din 13/03/1996, prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legali de terenuri şi de alte bunuri imobile, în vederea asigurării publicităţii şi opozabilităţii drepturilor acestora fata de terti;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor.
e) contributia la asigurarea securitatii tranzactiilor imobiliare si facilitarea creditului ipotecar.
In prezent cadastrul este conceput ca un sistem informational a tuturor terenurilor si a bunurilor imobiliare indiferent de destinatia lor si de proprietar, fiind construit din cadastru general si cadastrele de specialitate care se obtin din datele cadastrului general.
Functia cadastrului general ca sursa primara de date topo-cadastrale, presupune atit efectuarea de masuratori pe teren cit si evidentierea lor sub forma numerica sau grafica in registre si planuri cadastrale. Pe linga scopul principal, cadastru funciar general asigura si cunoasterea urmatoarelor date informationale:
- furnizeaza datele de sinteza cu privire la stadiul si evolutia fondului funciar.
- elaboreaza studii preliminare cu privire la sistematizarea teritoriala, protectia mediului si alte activitati, ce urmeaza sa fie realizate pe suprafete mari de teren.
- indentifica resursele financiare si furnizeaza datele necesare cu privire la
actualizarea hartilorsi planurilor cadastrale.
3. Partile componente ale cadastrului general
In baza celor trei functii pe care le indeplineste cadastru general, ca sistem unitar, se evidentiaza si cele trei parti componente: tehnica, economica si judiciara, ce se completeaza reciproc si care comporta efectuarea tuturor operatiunilor necesare pentru finalizarea documentatiilor cadastrale.
PARTEA TEHNICA – partea sau functia tehnica a cadastrului general, se realizeaza prin determinarea, pe baza de masuratori geodedice, topografice si fotogramatice a pozitiei, configuratiei si marimii suprafetelor, terenurilor pe destinatii, categorii de folosinta si propietari, precum si ale constructiilor. Partea tehnica cuprinde toate operatiunile cadastrale necesare pentru realizarea planurilor cadastrale. Unele din operatiunile tehnice ale cadastrului general sunt comune si altor activitati, din care, se explica: retelele de sprijin ale ridicarilor planimetrice si de nivelment, planurile topografice de baza, planurile topografice urbane, si cele propii lucrarilor de cadastru.
Realizarea functiei tehnice a cadastrului, se finalizeaza prin intocmirea registrului cadastral, a planurilor cadastrale la scarile 1:500; 1:1000; 1:2000; 1:5000 si 1:10 000 si hartilor cadastrale la scarile 1:25 000; pentru comune si 1:50 000 pentru judete.
PARTEA ECONOMICA – unde se evidentiaza valoarea bunurilor imobiliare prin categoria, destinatia si folosinta lor, in vederea stabilirii in mod echitabil a impozitelor si taxelor asupra imobilelor.
In cazul terenurilor agricole, valoarea economica se stabileste in functie de bonitarea cadastrala, prin care, se determina:
- gradul de fertilitate sau clasa de calitate a terenurilor agricole pe parcele cadastrale, pornindu-se de la studiile de cartare pedologica si de cartare agrochimica a solurilor.
- evidentierea terenurilor amenajate cu lucrari de irigatii, desecari, drenaje si de combaterea a eroziunii solului.
- estimarea venitului net cadastral la unitatea de suprafata.
Pentru bonitarea constructiilor, se folosesc o serie de date cu privire la structura de rezistenta aconstructiilor, a materialelor de constructii folosite, a destinatiei constructiei. In vederea intocmirii bonitarii cadstrale a terenurilor agricole si a constructiilor, trebuie sa fie elaborate, intr-un sistem unitar, normele tehnice de continut ale acestor lucrari, de catre ministerele de specialitate.
PARTEA JURIDICA – functia juridica a cadastrului general se realizeaza prin corespondenta biunivoca ditre imobil sau propietarul acestuia prin publicitatea imobiliara.
Aceasta se rezolva, in timpul executarii lucrarilor de cadastru pe teren, prin stabilirea posesorului de fapt al imobilului la data introducerii cadastrului general si nu de drept.
Persoanele fizice sunt inscrise in regisrele cadastrale in calitate de posesori, care fructifica imobilul si care au sau nu si dreptul legal de proprietate.
Raportul juridic in care se gaseste detinatorul de fapt fata de imobil inscris in cadastru se stabileste, in mod oficial, numai prin sistemul de publicitate imobiliara, care este reprezentat de cartea funciara.
avocatnet.ro explicăm legislația
BEJENARU PETRU, Expert judiciar
toma st