Vanzare apartament cu achitare partiala

Se poate face aceasta tranzactie dar va trebui inscris in contractul de vanzare - cumparare un pact comisoriu de gradul IV acesta avand roul de a va proteja in caz de neplata, partile fiind repuse in situatia anterioara incheierii contractului in caz de neplata. Avand aceasta clauza in contract imobilul va fi inscris in cartea funciara incarcat de sarcini, deci nu poate fi vandut.

Pactul comisoriu nu constituie, în sine, o sarcină asupra imobilului, aptă să fie înscrisă în cartea funciară. Ceea ce se va înscrie în CF va fi privilegiul vînzătorului pentru plata restului de preţ.

Pactul comisoriu nu instituie nici vreo interdicţie de vînzare. Pentru a se înscrie o asemenea interdicţie (precum şi a unei interdicţii de grevare) este nevoie de consimţămîntul expres al părţilor. Înscrierea în CF împiedică vînzarea apartamentului, respectiv instituirea unui drept de ipotecă.

În rest, da, pactul comisoriu expres de gradul IV vă conferă certitudinea desfiinţării de plin drept a contractului pentru neplata restului de preţ la termenul stabilit, efectul fiind acela al reintrării apartamentului în proprietate. Pentru această eventualitate puteţi prevedea şi o sumă cu titlu de clauză penală, sumă care să vă acopere pierderile cauzate. Desfiinţarea nu trebuie pronunţată de instanţă, ci doar constatată.

Liviu S.Bordaş

Clauza penala:
Obliogatiile care au ca obiect o suma de bani se pot executa totdeauna in natura. Debitorul unei sume nu poate fi obligat la plata de daune compensatoirii, ci numai la daune moratorii, de intarziere.
Daca vanzatorul este persoana fizica acesta nu poate pretinde decat dobanda legala si numai de la data chemarii in judecata a debitorului.
Daca vanzatorul este persoana juridica (comerciant) se pot stipula in contract penalitatile de intarziere convenite care pot depasi totalul sumei datorate daca este sipulat expres in contract cf. art.4 alin.(3) din Legea nr.469/2002.

aartist a scris:

Clauza penala:
Obliogatiile care au ca obiect o suma de bani se pot executa totdeauna in natura. Debitorul unei sume nu poate fi obligat la plata de daune compensatoirii, ci numai la daune moratorii, de intarziere.
Daca vanzatorul este persoana fizica acesta nu poate pretinde decat dobanda legala si numai de la data chemarii in judecata a debitorului.
Daca vanzatorul este persoana juridica (comerciant) se pot stipula in contract penalitatile de intarziere convenite care pot depasi totalul sumei datorate daca este sipulat expres in contract cf. art.4 alin.(3) din Legea nr.469/2002.

În principiu este corect ceea ce afirmaţi, şi ar fi aplicabil dacă vînzătorul ar cere executarea obligaţiei de plată.
Eu sugeram clauza penală pentru eventualitatea în care vînzătorul optează pentru rezoluţiunea contractului. Ori, odată cu rezoluţiunea poate cere şi daune interese. Nu văd ce l-ar împiedica să stabilească prin clauza penală întinderea acestor daune, pentru a nu mai fi nevoit să le dovedească în instanţă.

Liviu S.Bordaş

Stimate D-le Bordas,
Eu cred ca ne referim la situatia neexecutarii obligatiei de a da o suma de bani (30% din pretul apartamentului), iar in cazul acestor obligatii se aplica art. 188 Cod Civil sau art. 43 Cod Comercial.
Nu vad cum ar putea sa ceara daune compensatorii pentru o obligatie care are ca obiect o suma de bani.
In acest caz nu este vb. despre obligatii de a face.
Va rog sa exemplificati cu privire la solutia propusa de dvs.