Poate creditorul ipotecar de rang II sa ceara scoaterea la licitatie a imobilului si sa determine exigibilitatea unei creante garantate cu ipoteca de rangul I?

Buna ziua, va raspund punctual la intrebari:

1. imobilul ce se afla pe publicatie de vanzare de 3 ani, este ipotecat in favoarea bancii pentru primul credit, desi nu se poate valorifca ( vedeti si prev. art. 371 ind5 lit b teza II CPC, - incetarea dos. ex din motivul imposibilitatii valorificarii bunurilor urmarite ). ; sau aici e notata doar somatia de plata in cartea funciara de catre executor?

Imobilul scos la licitatie de 3 ani este ipotecat (rang I) in favoarea bancii primului credit..

2. pentru creditul 2, unde sunteti la zi cu platile, este adus in garantie ipotecara acelasi imobil?

Pentru creditul nr. 2 este adus ipotecat un al doilea imobil (cel pe care incerc sa il protejez si care este cu ratele la zi)

3. banca este aceeasi in ambele credite, dar imprumutatul/co-imprumutatul si/sau garantul ipotecar in aceste doua credite sunt aceleasi persoane?

Banca este aceeasi in ambele credite. Primul credit l-a contractat sotul si co-imprumutat este sotia. Al doilea credit l-a contractat sotia si co-imprumutat este sotul, deci fiecare este obligat pentru fiecare credit si pentru fiecare bun, chiar daca indirect.

4. vorbim despre un singur imobil? sau sunt doua imobile? Aces bun sau aceste doua bunuri se afla in proprietatea/patrimoniul aceleasi persoane?;

Sotii au cate 1/2 din fiecare imobil.


5. aveti si contract de fidejusiune ( garantie personala ) aferent primului contract de credit?

Niciunul dintre cele doua contracte de credit nu au fidejusiune, ci sotii sunt co-imprumutati unul pentru altul in cele doua credite contractate de fiecare.

In conditiile mentionate de catre Dvs., intr-adevar, banca isi poate extinde executarea si asupra celui de-al doilea imobil, pentru a recupera creanta din primul credit ( avand in vedere si faptul ca primul imobil nu s-a putut valorifica pana in prezent ). Insa, nu poate declara scadenta anticipata a creditului unde sunteti cu platile la zi, prin urmare, ipotetic vorbind, in cazul in care isi va extinde executarea pentru al doilea imobil si acesta se va valorifca ( in vederea recuperarii creantei din primul credit), va ramane fara garantia ipotecara a celui de-al doilea credit, care din unul cu creanta garantata, se va transforma in unul negarantat. Totodata, primul imobil este posibil sa nu poata fi valorificat nici in perioada urmatoare, la un moment dat acel dosar executional se va inchide, insa imobilul, desi in proprietatea Dvs., va ramane grevat de sarcini si nu ve-ti putea dispune de acesta fara acordul bancii. Sau, in ultima instanta, in dosarul executional, banca va putea prelua primul bun imobil, in contul creantei.
In concluzie, atat pentru banca, cat si pentru Dvs., este un risc, cu avantaje, dar si dezavantaje ( al doilea imobil fiind mai de interes pentru Dvs. )
Tinand cont de circumstante, calea amiabila este cea pe care v-o recomand. Incercati sa stabiliti un mod de achitare si a creantei din primul credit aflat in executare, o tranzactie cu banca ( aveti, totusi credibilitate, datorita achitarii la zi a ratelor din al doilea credit )sau incercati sa gasiti potentiale persoane interesate de achizitionarea prin licitatie a primului imobil.

Va multumesc pentru raspuns.

Va mai intreb un singur lucru cu privire la afirmatia dvs, respectiv : Insa, nu poate declara scadenta anticipata a creditului unde sunteti cu platile la zi, prin urmare, ipotetic vorbind, in cazul in care isi va extinde executarea pentru al doilea imobil si acesta se va valorifca ( in vederea recuperarii creantei din primul credit), va ramane fara garantia ipotecara a celui de-al doilea credit.

Soarta imobilului am inteles-o, se poate executa silit chiar daca imi platesc ratele la zi. Insa, cum va arata obligatia mea de plata a creditului (cel achitat la zi) pentru care am ipoteca de gradul I? Daca nu se poate declara scadenta anticipata, inseamna ca, creditorul de rang I nu primeste nimic in urma deschiderii dosarului de executare si valorificarii bunului, de catre creditorul ce detine titlul executoriu? aici intervine totusi in discutie art. 566 CPC recomandat de utilizatorul Clautugui (primul comentariu), in sensul ca instanta poate stabili in favoarea acestuia o suma globala (mai ales ca este creditorul prioritar), ceea ce achivaleaza cu scadenta anticipata.

Pe de alta parte, daca este sa discutam practic, banca este aceeasi in ambele credite dar sucursale diferite din acelasi oras. Sucursala primului credit (cel scadent) s-ar baga peste creditul de la a doua sucursala (nescadent) si sa ii strice afacerea care a mers foarte bine pana in acest moment?

Ceea ce vreau sa punctez este ca dpdv legal este foarte posibil sa raman fara imobil, dar oare dpdv practic, sucursala creditului nescadent si platit la zi, ar ramane fara nicio garantie si plus ce interes as mai avea sa platesc, ca alte bunuri nu mai am.

Multumesc,

Din cele mentionate de Dvs. pana acum, am stabilit ca in ecuatie sunt doua credite garantate fiecare cu cate un imobil distinct.
Sa le denumim, de ex. in urmatorul mod: 1. Credit "A" si aferent Imobil "A" , respectiv ipoteca "A" rang I- in executare; Creanta "A";
2. Credit "B" si aferent Imobil "B" - credit cu plata la zi. Respectiv ipoteca "B" rand I .;

Prin urmare, avem urmatoarea schema: I. Credit "A" - in executare silita imobiliara. Se executa imobilul "A", pentru care Credit "A" are ipoteca de rang I.; Dar Credit "B" nu are ipoteca de rang subsecvent ( rang II ) asupra imobil "A", deci in raport cu Credit "A", creditul "B", atat timp cat e la zi cu platile, nu poate sa fie depus ca titlu in dosarul executional ( nu are un temei legal ), creanta acestuia nefiind exigibila.;
II. Credit "A" => ipoteca rang I asupra Imobil "A", imobil ce nu s-a putut valorifica pana acum. Pentru a recupera doar creanta din Credit "A", banca isi poate extinde executarea asupra Imobil "B" ( in virtutea calitatii Dvs. de imprumutat din creditul A, raspundeti cu toate bunurile din patrimoniul Dvs. ), in cartea funciara a Imobil "B" se va nota o somatie de plata pentru creanta creditului "A", somatie ce va purta numarul dosarului executional aflat pe rol. In raport cu imobil "B", daca acesta se va valorifica la licitatie pentru creanta-credit "A", creditorul ( chiar daca e acelasi ), va fi considerat chirografar ( nu garantat ).
In concluzie, prevederile art. 566 CPC, nu se pot aplica la distribuirea pretului in situatia expusa.
Se putea lua in calcul, la distribuire, acest articol, daca de exemplu, Creditul "A" avea ipoteca de rang II, pentru imobil "B", iar creditul "B" , cu ipoteca de rang I pe Imobil "B" era declarat scadent, pe motivul intarzierii la plata si exigibilitatii creantei. In aceeasi speta, dar cu credit "B" la zi, la distribuirea pretului, in ordinea preferintei se va distribui suma pentru credit "B" si doar eventuala diferenta pentru creanta din credit "A".

Revenind la cazul concret al Dvs., dupa cum am sustinut si in postarea anterioara, banca, fiind aceeasi, nu ar risca sa ramana descoperita pentru creditul "B". Insa, in caz final, poate opta pentru creditul "A" - la preluarea imobilului "A", in contul creantei "A". In acest mod isi va pastra creditul "B" in continuare garantat cu ipoteca I pe imobil "B" si cu eventuala somatie de plata notata in CF al acestuia, pentru diferenta de recuperat din creditul "A".