Declararea simulatiei

LuchianSeb a scris:

Automat va fi lovit de nulitate si cel de-al doile contract fiindca a fost incheiat de un neproprietar. In plus, aveti la indemana o actiune in revendicare care este imprescriptibila. Dar si partea cu care ati incheiat contractul sub semnatura privata va poate obliga pe dvs. sa incheiati contractul in forma autentica, deoarece acel contract chiar si sub semnatura privata are valoare de antecontract de vanzare cumparare.

Nimic nu e „automat” în acest caz...

Mai citiți odată speța ;)

După părerea mea se poate interpreta și în sensul în care actul autentic este încheiat pe baza unui mandat fără reprezentare (chiar dacă vânzătorul știa că adevăratul cumpărător este altul decât cel din actul autentic - vezi art 2039 alin. 1 teza finală NCC), care în opinia NCC se încadrează la simuație.

Pentru o acțiune în simulație aveți nevoie de vânzător.
Dacă nu mai dați de vânzător, încercați o acțiune (o simplă „înțelegere” sau mediere e mai greu deoarece dreptul s-a înscris în CF) pe baza contractului de mandat și rezolvați problema (așa cum bine ați intuit) doar între mandatar (cumpărătorul din actul autentic) și mandant (cumpărătorul din actul sub semnătură privată).

Oricum ar trebui să mergeți la un avocat cu actele respective.

LuchianSeb are dreptate. Dacă în actul secret ( contraînscrisul) nu este precizat faptul că acel act reprezintă voinţa reală a părţilor contractante, nu poate avea valoarea unui act secret ci, cel mult , a unui act sub semnătură privată , un antecontract de vc, pe baza căruia promitentul cumpărător poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărârâri care să ţină loc de act autentic. Se pune însă problema , ce soartă va avea actul public , autentic, întrucât trebuie ştiut cert dacă cei doi cumpărători ştiau despre primul act sau nu , lucru dificil în opinia mea. După cum aceştia ştiau sau nu , adică sunt de bună sau rea credinţă, actul subsecvent este valabil sau anulabil .
Însă, dacă tot cei doi cumpărători sunt de acord să renunţe la dreptul lor de proprietate , nu mi se pare că ar fi neapărat necesar să existe vreo acţiune în instanţă, greoaie , complicată, cu dovezi greu de făcut . Cei doi pot foarte bine să cedeze dreptul lor către promitentul cumpărător din primul act , chiar printr-un act cu titlu gratuit. Iar asta fără a mai fi necesară vreo acţiune , găsirea primului proprietar sau, nici măcar mediere.

Domnilor, probabil ca citesc eu pe diagonala, dar din prezentarea spetei reiese cat se poate de clar: un cetatean a vandut un imobil printr-un contract ne-autentic, a incasat banii, apoi a gasit de cuvinta ca poate sa-si dubleze suma si a vandut din nou imobilul, de data aceasta printr-un contract in forma autentica. Avem de a face cu un pungas, ce nu mai este de gasit. Unde dumnezeului este simulatia? Sunt publice ambele acte, sunt incheiate cu doi subiecti de drept diferiti. Vointa vanzatorului este aceeasi in ambele situatii: de a incasa banii. In mod normal, vi se cuvine returnarea banilor platiti plus plata unor daune interese.

Din cate am inteles eu este vorba despre un mandat fara reprezentare cunoscut si sub numele de contract de interpunere . Acesta este de fapt un mandat simulat prin interpunere de persoane .
Actul public , consfinteste o situatie juridica necorespunzatoare realitatii si deci este simulat .
Intr-o asemenea situatie , regulile ablicabile raporturilor dintre mandant ( in speta dvs. ) si mandatari ( persoanele interpuse ) , sunt regulile de la mandat .
Ca si mandatarul cu reprezentare , persoana interpusa este obligata sa predea mandantului tot ceea ce a primit .
In cazul in care mandatarii (persoanele interpuse ) nu isi executa obligatia de buna-voie , mandantul poate intenta o actiune in declararea simulatiei pentru a inlatura aparenta creata prin actul public (nereal) .
Avand in vedere ca in cazul dvs. , persoanele interpuse recunosc simulatia si va recunosc si dvs. dreptul , nu cred ca are rost sa declansati o actiune in declararea simulatiei .

In concluzie , cred ca puteti solutiona aceasta situatie la notar , aratandu-i acestuia ca a fost vorba de un mandat fara reprezentare , cunoscut de catre toate partile implicate , inclusiv de catre vanzator , iar acum persoanele interpuse ( cei care apar in actul autentic ) , doresc si trebuie sa va predea ceea ce au primit pentru dvs . , in calitate de mandatari oculţi .

Bafta !

legally_aid a scris:

Dacă în actul secret ( contraînscrisul) nu este precizat faptul că acel act reprezintă voinţa reală a părţilor contractante, nu poate avea valoarea unui act secret ci, cel mult , a unui act sub semnătură privată , un antecontract de vc, pe baza căruia promitentul cumpărător poate solicita instanţei pronunţarea unei hotărârâri care să ţină loc de act autentic. Se pune însă problema , ce soartă va avea actul public , autentic, întrucât trebuie ştiut cert dacă cei doi cumpărători ştiau despre primul act sau nu , lucru dificil în opinia mea. După cum aceştia ştiau sau nu , adică sunt de bună sau rea credinţă, actul subsecvent este valabil sau anulabil .

Nu e chiar așa.
Interpretând per a contrario art. 1289 alin. 2 NCC, actul secret produce efecte între părți chiar dacă nu respectă condițiile de formă prevăzute de lege ci doar pe cele de fond:

Art. 1289 NCC
(1) Contractul secret produce efecte numai între părţi şi, dacă din natura contractului ori din stipulaţia părţilor nu rezultă contrariul, între succesorii lor universali sau cu titlu universal.
(2) Cu toate acestea, contractul secret nu produce efecte nici între părţi dacă nu îndeplineşte condiţiile de fond cerute de lege pentru încheierea sa valabilă.

Pe de altă parte, celelalte condiții sunt pe deplin îndeplinite. Atât părțile contractului secret cât și cele ale actului public aveau cunoștință despre simulația respectivă.

Avem un act încheiat în condițiile mandatului fără reprezentare, respectiv a simulației.