Contract vanzare cumparare teren - act sub semnatura privata

Si cu chitanta de mana merge. Eu am intalnit cazuri. Haideti sa va spun....
Prin unele zone defavorizate din Romania,exista locuinte care nu sunt intabulate. Nu sunt trecute in cartea funciara,dar este inregistrat la primarie,unde se plateste impozit.
Vanzatorul care are casa neintabulata,avand doar un act de mana,cum ca el e proprietarul,doreste sa vanda casa si terenul. Ce se intampla acum? Cum se face tranzactia? La notar? Nicidecum !
Proprietarul casei care este construita prin anii 1940-1950-1960,in zonele defavorizate,daca gaseste un cumparator,il va convinge usor pe cumparator. Cu actul de mana merge la primarie unde cere si de acolo o adeverinta in care se constata ca intr-adevar casa este a vanzatorului,ca plateste impozit din anul 1940-1960. Acest act si adeverinta de la primarie,merge la un avocat. Avocatul ii cere vanzatorului o declaratie,cum ca casa este a lui,adaugand si adeverinta de la primarie,si o introduce in instanta. Instanta trimite un topograf sa verifice si sa constate daca intr-adevar pe locul acela este o casa si cati mp de curte exista. Topograful aduce actul si instanta verifica,apoi instanta trimite actele topografului,declaratia vanzatorului si adeverinta de la primarie catre serviciul de cadastru imobiliar sa emite acte noi pentru cumparator.

De asemenea in instanta vor fi chemati si 2 martori care locuiesc langa proprietarul care vinde,acestia vor declara ca imobilul este intr-adevar al vanzatorului si nu al altei persoane.

Cam asa se face. Daca nu credeti,mergeti in zone defavorizate si intrebati daca au acte de pe locuinta,apoi veti vedea cum se face acte de V-C in cazul in care e sa cumparati o locuinta.

Dar ceea ce ati prezentat dumneavoastra descrie situatia in care vanzatorul doreste incheierea tranzactiei pana la capat. Eu ridicam problema vanzatorului ce se razgandeste ulterior si in ciuda chitantei semnate nu mai doreste transmiterea dreptului de proprietate. Chiar poate fi obligat in instanta? Nu neg ca nu, dar pare in contradictie cu ceea ce am invatat...domnul avocat stie ca sunt student la drept, iar experienta imi lipseste cu desavarsire.

anona1963 a scris:

Dar ceea ce ati prezentat dumneavoastra descrie situatia in care vanzatorul doreste incheierea tranzactiei pana la capat. Eu ridicam problema vanzatorului ce se razgandeste ulterior si in ciuda chitantei semnate nu mai doreste transmiterea dreptului de proprietate.

Inteleg ce spuneti,situatia in zonele defavorizate este asa:
Vanzatorul cere o suma,sa zicem 50.000 lei. In fata avocatului participa vanzatorul si cumparatorul. Acestia doi si cu avocatul fac un act in care vanzatorul declara ca casa ii apartine,ca o vinde,si ca primeste jumate din suma 25.000 lei la semnarea actului in prezenta avocatului. Cealalta suma tot de 25.000 lei cumparatorul se obliga sa ii dea vanzatorului cand instanta verifica ca toate actele sunt in regula,deci vanzatorul primeste diferenta de bani la final.
Tot in declaratie care se va face intre avocat,vanzator si cumparator se incheie o intelegere in care rezulta ca:
- Daca cumparatorul dupa ce a dat 25.000 lei,intre timp se razgandeste si nu mai vrea sa cumpere,va pierde acei bani,nu ii mai vede.
- Daca vanzatorul dupa ce primeste cei 25.000 lei,intre timp se razgandeste sa mai vanda,sau apar probleme in care rezulta ca nu e casa lui,etc,acesta va fi obligat sa-i dea cumparatorului banii pe care i-a primit,plus inca odata 25.000 lei,deci dublu.(50.000 lei)

Avocatul va fii intermediar,daca vanzatorul se va razgandi asa cum am spus mai sus,atunci avocatul va face toate demersurile,il va da in judecata pe vanzator recuperand banii si ii va inmana celui care a vrut sa cumpere suma de 50.000 lei.
Pentru asta este platit avocatul de la inceput,sa incheie tranzactia intre cei 2 .

Pentru a lămuri chestiunea în discuţie, cel mai nimerit lucru este acela de a apela la textul legii:

NCC

Înscrierea drepturilor tabulare
Art. 896
Acţiunea în prestaţie tabulară
(1) În cazurile în care cel obligat să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia un drept real asupra unui imobil nu îşi execută obligaţiile necesare pentru înscrierea în cartea funciară, se va putea cere instanţei judecătoreşti să dispună înscrierea; dreptul la acţiune este prescriptibil în condiţiile legii.
(2) Dacă acţiunea în prestaţie tabulară a fost notată în cartea funciară, hotărârea judecătorească se va înscrie, din oficiu, şi împotriva acelora care au dobândit vreun drept tabular după notare.

V-aş putea da şi jurisprudenţă, dar, din miile de hotărîri judecătoreşti, mi-e greu să aleg.

Întorcîndu-ne în timp, vom constata că nu doar NCC reglementează această acţiune, ea regăsindu-se atît în Decretul lege nr. 115/1938, cît şi în Legea nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, iar jurisprudenţa abundă de asemenea hotărîri.

Nu am descoperit eu apa caldă :rtfm:

Problema este ca cei care vor sa intambuleze,sa inscrie in cartea funciara,sa fie in regula cu actele stiu ca toate aceste demersuri ii costa.Va trebui sa scoata banii din buzunar ca sa intre in legalitate.
Insa unii ori nu au bani sa intabuleze sau nu se pricep,ori nu fac actele de intabulare ca nu vor sa cheltuie banii cu consideratia ca oricum nu vrea sa vanda sau nu vor reusi sa gaseasca un cumparator !
Astfel se intelege asa:
- Pentru ce eu ca proprietar sa alerg si sa dau o groaza de bani ptr a intambula,a intra in legalitate cand stiu ca nu imi cumpara nimeni si ca mai am de trait putin ? Si daca vand,eu unde sa ma duc?
:slap: