Contract vanzare cumparare teren - act sub semnatura privata

shery_ar, cui aţi adresat (observaţi, vă rog, pluralul de politeţe) întrebarea de mai sus? Mie?

Dacă da, vă rog să observaţi că, la pagina 3, subiectul de mai sus începe aşa:

Ultima oră (fără legătură cu speţa, dar în strînsă legătură cu tema în discuţie):

Legea Nr.127 din 26.04.2013
privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 121/2011 pentru modificarea şi completarea unor acte normative

............................................

Prin urmare, am luat în considerare şi neretroactivitatea legii, specificînd clar acest lucru: fără legătură cu speţa. Cu aplicare pentru viitor, deci.

Pe de altă parte, dacă ţineţi cu tot dinadinsul, putem să ne tragem de şireturi, ale mele fiind la dispoziţia domniei voastre oricînd. Deşi, firesc ar fi să nu o facem.

Probabil că va interveni un moderator, ştergînd această ultimă remarcă. Eu mi-o asum, ea fiind făcută în acelaşi scop în care va interveni (presupun) moderatorul. Un limbaj decent, o abordare respectuoasă a celorlalţi în disputele de idei.

Mii de scuze d-le av. themis, in mod regretabil mesajul meu a ajuns sa fie postat dupa mesajul dvs., in nici un caz nu a fost adresat catre dvs., ci catre un student al carui mesaj am observat ca a fost sters ulterior, dupa cate imi amintesc avea pseudonimul cu cifrele 17 la sfarsit. Deci totul e dintr-o regretabila eroare, pe de alta parte ma inclin in fata profesionalismului dvs. si a seriozitatii prin care abordati subiectul, fiind intrutotul de acord cu dvs. in ce priveste subiectul, cu toate ca inteleg si motivatia data de patrick, la a carui parere nu aquiesez. Cu deosebita stima, Serban T.

Accept scuzele, cu o condiţie: să le acceptaţi şi dumneavoastră pe ale mele.

Ieri sau alaltăieri Joha mă atenţiona să nu folosesc citate în postările mele (citate din comentariul sau poziţie celui a cărui opinie vreau fie să o combat, fie să o completez). Mi s-a părut nefiresc. Acum, dacă va citi aceste două ultime comentarii, va realiza că, dacă aţi fi utilizat un citat, intervenţia mea nu ar fi avut niciun temei. Ar fi fost limpede cui vă adresaţi.

Pe de altă parte, cred că şi studentul merita un plural. Chiar şi doar pentru a-i determina pe alţii să încerce să utilizeze familiarismul în adresare doar acolo unde îşi are locul: între persoane care au convenit asupra acestui aspect.

O duminică plăcută în continuare.

Nu aș vrea să redeschid subiectul în contradictoriu, dar v-aș supune atenției prevederile art. 1279 coroborate cu prevederile art. 1669 (1) NCC.

Art. 1279 NCC Promisiunea de a contracta
(1) Promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.
(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
(3) De asemenea, daca promitentul refuza sa încheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a îndeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, daca prin lege nu se prevede altfel.


Art. 1669 NCC Promisiunea de vânzare si promisiunea de cumparare
(1) Când una dintre partile care au încheiat o promisiune bilaterala de vânzare refuza, nejustificat, sa încheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt îndeplinite.


După părerea mea, conform regulii generale (art. 1279) pentru validitatea unei promisiuni bilatereale de a contrcta nu se cere forma autentică. Astfel, promitentul vânzător sau cumpărător va putea cere daune-interese (indiferent dacă antecontractul respectă forma de validitate a contractului pe care a promis să-l încheie) - art. 1279 alin. 2.

Cu toate acestea, în cazul în care forma autentică este cerută pentru validitatea contractului promis (în cazul de față contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, partea din antecontract nu va putea cere în instanță o hotărâre ce ține loc de contract autentic dacă antecontractul nu este încheiat în formă autentică - art. 1279 alin. 3 și art. 1669 alin. 1 - dar va putea cere doar daune-interese părții adverse pentru neexecutarea obligației asumate prin antecontract).

Nu cred că se poate interpreta în sensul că un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect un imobil nu este valabil încheiat dacă este încheiat sub semnătură privată.
Un astfel de antecontract va produce doar niște efecte mai restrânse în sensul că nu se va putea cere instanței o hotărâre care ține loc de contract, putându-se însă cere daune-interese pentru neexecutare.

Patrick_, eu zic că persistaţi în greşeală.

Legea 127/3013, care modofică, printre altele, legea cadastrului, spune foarte limpede că, dacă imobilul este înscris în CF, promisiunea de v/c încheiată în altă formă decît cea autentică este lovită de nulitate absolută.

Art.1279 nu vorbeşte expres despre forma actului ca o condiţie de validitate, ci despre condiţiile de validitate ale actului promis în general. Nu putem trage concluzia, din acest text (chiar coroborat el cu 1669 NCC, că, dacă pentru actul promis forma autentică este necesară ad validitatem, atunci şi promisiunea trebuie să îmbrace aceeaşi formă.

Dacă ar fi aşa cum spuneţi, modificările aduse de L.127/2013 ar fi superflue. De ce să reglementezi din nou ceva ce era reglementat dinainte?

Apoi, conform principiului quod nullum est nullum producit effectum aplicat la ceea ce prevede L.127/2013, nu văd ce daune interese ar putea acorda instanţa promitentului cumpărător pentru o obligaţie inexistentă. Un act nul absolut nu poate produce nici efecte mai largi, nici efecte mai restrînse. Neexistînd promisiune de vînzare în cazul antecontractului sub semnătură privată (antecontractul fiind lovit de nulitate absolută), nu pot exista nici obligaţii reciproce. Tot ceea ce ar putea face instanţa ar fi ca, atunci cînd constată nulitatea absolută a actului, să dispună restituirea sumelor achitate de promitentul cumpărător.

Într-un singur caz ar fi valid (din punct de vedere al formei) un antecontract sub semnătură privată: în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară. Afirmaţia se bazează pe acelaşi text al L.127/2013:

Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept real în legătură cu acesta şi actele de alipire şi dezlipire a imobilelor înscrise în cartea funciară se încheie în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Deşi, dacă vom citi cu atenţie textul invocat, interpretarea este uşor forţată, condiţia înscrierii imobilului în CF fiind aplicabilă, mai degrabă, formei actelor de alipire şi dezlipire. Dar, ambiguitatea fiind un păcat general al textelor de lege din legislaţia noastră, nu prea avem a ne mira.

Prin urmare, pînă la intrarea în vigoare a L.127/2013, promisiunile sinalagmatice de v/c avînd ca obiect imobile erau valabile, din punct de vedere al formei, ca înscrisuri sub semnătură privată. După intrarea în vigoare a legii, forma autentică a acestora a devenit o condiţie ad validitatem, lipsa formei autentice fiind sancţionată expresis verbis cu nulitatea absolută.

Dacă e bine, dacă e rău, dacă e exagerat din punct de vedere al valorilor ocrotite, rămîne de discutat. Părerea mea sinceră este aceea că legea este mult prea restrictivă pentru ceea ce înseamnă, în fond, un antecontract. Dar, poate că eu nu am toate informaţiile pe care le-a avut legiuitorul la îndemînă atunci cînd a dispus astfel.