Am nevoie de un sfat legat de posibila actionare indviduala in instanta a societatii care administreaza blocul in care locuiesc.
Am devenit proprietar in acest bloc acum 2 ani. In scara, din 27 apartamente, sunt 4 proprietari cu datorii mari (intre 3000 si 10000 RON), restul sunt la zi sau au maxim 1-2 luni intarziere. Situatia cu care ma confrunt in acest moment este sistarea functionarii liftului si amenintarea de sistare a apei curente; asta in conditiile in care eu sunt cu platile la zi.
Administratorul, la inregistrarea platilor, isi opreste cu prioritate tariful de administrare, dupa care din suma ramasa plateste facturile catre furnizori. In cazul liftului exista un contract de mentenanta cu plata lunara, si exista intarzieri de aproape un an.
Ma gandesc la solutii individuale pentru ca ori de cate ori se organizeaza o sedinta de bloc, ori nu se intocmeste minimul de 50%+1, ori discutiile degenereaza si se abat de la topica pentru ca unii vecini au cateva "placi" pe care le tot repeta de fiecare data si nu tin cont de subiectul dezbaterii (probabil si din motive de capacitate intelectuala, varsta, s.a.m.d)
Sunt de parere ca:
1. Administratorul incaseaza abuziv costul de administrare prioritar, inainte de plata celorlalti furnizori. Consider ca fiecare incasare ar trebui sa fie repartizata proportional la fiecare furnizor.
2. Administratorul nu si-a indeplinit obligatiile administrative fie din complicitate/rea-vointa (pentru ca atata timp cat sunt datorii esti obligat sa ramaii in administrarea lor) sau permisivitate/incompetenta/dezinteres (a permis prin pasivitate de-a lungul multor ani ca aceste datorii sa se acumuleze).
Ce masuri credeti ca se pot lua in aceasta situatie?
Daca cititi cu atentie legislatia aferenta asociatiilor de proprietari (Legea 230/2007 si normele de aplicare a ei din HG 1588/2007) veti putea descoperi ca exista posibilitatea ca utilitatile sa nu fie oprite desi aparent exista acea diferenta intre cele 45 de zile gratie ale furnizorilor si cele 90 zile plus inca alte multe dupa care se pot recupera banii de la restantier.
Si anume infiintarea fondului de rulment care poate asigura, pe langa incasarile curenta, fonduri suficiente pentru a se putea plati facturile la furnizori.
Acolo unde aceste fonduri (de rulment, de reparatii, de penalizari sau alte fonduri speciale) nu sunt constituite e normal ca asociatia sta pe "marginea prapastiei" si la nevoie urgenta nu are bani de a plati facturile, eventuale reparatii necesare si urgente etc.
Pe de alta parte nu stiu ce va face sa credeti ca un administrator - persoana juridica - este mai cinstitit, mai corect decat un administrator - persoana fizica. Probabil lipsa de informare.
Nimic nu asigura o buna gestionare a unei asociatii mai mult decat verificarea lunara a gestionarii fondurilor asociatiei, a modului cum se fac incasarile, a modului cum sunt depozitati banii si a modului cum sunt facute platile. De asta se ocupa cenzorul sau comisia de cenzori. Daca ei lipsesc, atunci este posibil, din nefericire, sa ai un administrator care sa se joace cu banii asociatiei, mutandu-i de colo-colo, fie el persoana juridica sau fizica.
Legislatia exista ca sa fie respectata, fie de persoana juridica, fie de persoana fizica care se afla pe functia de administrator. Asa ca nu calitatea juridica a acestuia conteaza si ofera garantii, ci calitatea profesionala si morala.
Pai fondul de rulment cum se constituie? Nu tot din contributiile (banii) celor buni platnici? Tocmai aici e problema, pentru ce perioada se pot sustine facturile restante catre furnizori din fondul de rulment? Si de ce tot in sarcina celor buni platnici cade aceasta obligatie? Ne ascundem dupa degete si nu spunem ca avem o legislatie paguboasa pentru consumator si extrem de favorabila furnizorilor.
Raman la parerea ca o societate este de preferat unei persoane fizice in ceea ce inseamna administrarea de condominii si asta, in principal, prin prisma faptului ca imi ofera, mie simplu membru a unei asociatii de proprietari, certitudinea respectarii legislatiei in vigoare si a organelor de control ale statului care verifica sau pot fi solicitate sa verifice aceasta societate in ceea ce priveste tocmai aplicarea si respectarea legii. Ma repet acum, dar cati administratori persoana fizica ati vazut sa respecte legea 333/2003? Ati vazut sisteme de alarmare antiefractie si supraveghere video la casierii? Ati vazut transport de valori asigurat printr-o societate de paza si protectie? Ati vazut o contabilitate profesionista si transparenta? Sigur ca si societatile pot incalca legea sau nu o respecta intru totul... dar exista certitudinea sau macar sunt mult mai multe sanse sa poti ”trage de urechi” o societate decat o simpla persoana fizica, care azi e, maine nu e.
ciponex,
Deja nu mai pot sa ma abtin din plans vazand cat de bine sunt administrate as. prop. de catre firme specializate, fata de cele administrate de persoane fizice.
Poate aveti dreptate, dar as vrea sa ne dati un singur exemplu de o asemenea firma care are sisteme despre care vorbiti, despre siguranta valorilor si transparenta contabilitatii.
Dimpotriva, eu v-as da mai multe exemple despre niste situatii care ar fi cam pe dos - daca-mi permiteti. Adica in portofoliul acestore sunt cuprinse toate aceste "scofeturi", camere video, sisteme de siguranta mai ceva ca la Pentagon, claritate de cristal a actiunilor contabile, proceduri ISO -9.... - ce mai, prin orasul nostru curge lapte si miere, totul generat de cele cateva firme specializate in administrarea as. prop.
Propbail ca vedem alt film decat dvs. - dar la un moment dat o sa va dumiriti ca nu este chiar asa.
Si aici pe forum s-au purtat asemenea discutii si am ajuns la concluzia ca nu este chiar asa. Acuma sa fim corecti, avand in vedere ca proportia PF, fata de firma specializate este de departe in favoarea primelor si neregulile si proasta administrare o sa le gasim tot la persoanele fizice, dar, sa fie clar, nici cu firmele specializate nu-mi este rusine.
Este o vorba pe care romanului nu i-a intrat in cap: "sunt prea sarac ca sa-mi permit sa cumpar lucruri ieftine" - adica, zice el, ce-mi trebuie firma de administrare unde comisionul este de 1-2 lei pe mp de sup. utila, cand nenea Grecu se ofera sa-mi faca exact acelasi servicii, dar pentru 0,2 lei/mp ? Observati diferenta? Sigur ca o observati, problema este de moralitate, de bun simt si responsabilitate. Da, da, unde este, ca daca nu este, auzi ca admin-ul a plecat si a lasat pagube de ordinul sutelor de milioane - dar va pot spune ca acelasi lucru se poate intampla si la cele firme despre care dvs. vorbiti atat de frumos - ca,
dar exista certitudinea sau macar sunt mult mai multe sanse sa poti ”trage de urechi” o societate decat o simpla persoana fizica, care azi e, maine nu e.
Nu pot da nume, pentru ca ideea nu e de a promova aici o societate sau alta. Vorbim aici la general, despre avantajele si dezavantajele administrarii de catre o PF vs PJ. Eu am dat cateva indicii privind avantajele. Insa va pot spune cu certitudine, ca vorbesc in cunostinta de cauza si ca exista astfel de societati, care indeplinesc toate conditiile cerute de lege. Acum e clar, ca probleme apar si in aceste situatii, este si normal sa fie asa, insa e clar, mai sigur si mai simplu de gestionat si rezolvat o problema, cand ai alaturi de tine un profesionist PJ decat un nene cu creionul dupa ureche... care, in cele mai multe situatii, are si o atitudine din aceea de superioritate si suficienta, ridica vocea sa-si acopere incompetenta si il doare undeva de probleme asociatiei. Angajatul unei societati nu va putea sa se comporte asa, pentru ca va ramane rapid fara paine. Concurenta din piata nu va permite unei societati sa plateasca astfel de salariati. Uite, un alt argument...
Duiscutia aluneca pe alta pista dar va asigur ca nu puteti avea "certitudine" asa cum ati repetat cand va referiti la firme de administrarea.
Atat in orasul nostru cat si prin alte parti prin tara sunt exemple de asemenea firme care au intrat in faliment, in insolventa, care au incasat bani de la proprietari si i-au tinut in contul lor fara a achita utilitatile s.a.m.d. Acelasi lucru poate sa-l pateasca si asociatiile ce au angajat un administrator persoana fizica.
Dar unele firme se fac de rasul lumii chiar singure. Cautati si o sa gasiti pe net site-urile acestora. Se lauda acolo cu toate serviciile, cu portofoliul lor de zeci de asociatii..., iar multe din ele afiseaza public exemple de cum administreaza, cum repartizeaza cheltuielile, cum intocmesc listele de plata s.a.m.d. Cine este atent poate constata ca unele nu sunt conform legislatiei, pe site-urile unora gasesti ca administreaza dupa legi mai vechi de 2007, ca afiseaza modele de statut intocmite conf HG 400/2003...
Dar cel mai evident lucru gresit este chiar oferta lor, a multora, in care spun ca presteaza servicii "complete" de administrare pentru un comision de X lei/luna de apartament, adica total nelegal. Nu trebuie sa cunosti multa legislatie ca sa intelegi ca un comision de 20 lei/luna este foarte mult pentru o garsoniera de 20 m.p. si foarte putin pentru un apartament de 100 m.p aflate in aceeasi asociatie.
De aceea si nu numai, eu cred ca asociatiile pot fi administrate foarte corect atat de persoane juridice cat si de persoane fizice atestate, daca cei ce conduc asociatia (comitet, presedinte, cenzor) stiu ce au de facut, stiu ce sa ceara, stiu chiar sa-si administreze singuri asociatia, daca este cazul, fara administrator.
Daca un presedinte stie sa administreze bine, poate angaja un administrator atestat care nu a lucrat o zi nicaieri si poate face din el un administrator bun. E mult mai dificil, oricat de bun presedinte ai fi, sa angajezi o firma sau un administrator care au experiente si obiceiuri total gresite pentru ca trebuie sa muncesti dublu cu acestia: odata sa-i dezveti si apoi sa-i inveti daca ai pe cine. Sigur ca nu trebuie sa generalizam, sunt si exceptii care intaresc regula.
avocatnet.ro explicăm legislația
dan0luc, utilizator
Titirez69