Locuiesc intr-un bloc cu 2 scari. La scara 1 sunt 20 de apartamente iar la scara 2 sunt doar 11. Suprafetele pe care sunt construite fiecare din cele 2 scari sunt diferite (scara 1 are o suprafata construita mai mare fata de scara 2 care mai are in schimb locuri de parcare ca parte comuna. Cotele comune ale scarii 1 insumeaza 100% iar cele de la scara 2 tot 100%. Scara 1 a fost data in folosinta mai devreme. Ne-am facut asociatie de proprietari (scara 1 si scara 2). De exemplu eu stau la scara 2 si am o cota indiviza de 11%. Factura de administrare a imobilului, administratorul o imparte la 2 scari si apoi in functie de cota indiviza se plateste de fiecare proprietar (problema este ca un apartament cu aceeiasi suprafata de la scara 2 plateste mai mult decat un apartament cu aceiasi suprafata dar alta cota indiviza de la scara 1). Aceiasi problema este si pentru TAXA INTRETINERE RETEA APA,CANAL SI POMPE. Este impartita la 2 scari in mod egal si apoi la fiecare apartament in functie de cota indiviza. (Avem apometre pentru apa rece)
Multumesc anticipat!
Buna ziua!
Revin cu aceasta problema pentru ca nu stiu incotro sa ma indrept.
Am facut rost de foile colective (de avere) pentru fiecare scara in parte.
La scara 1:
- suprafata apartamentelor este de 952.82 mp,
- Total cote parti comune 100
- suprafata totala a partilor comune este de 93.04 mp
- Suma suprafetelor cotelor comune a terenului pe care este construita scara este de 550 mp
La scara 2:
- suprafata apartamentelor este de 698.66 mp,
- Total cote parti comune 100
- suprafata totala a partilor comune este de 65.26 mp
- Suma suprafetelor cotelor comune a terenului pe care este construita scara este de 377 mp
Administratorul foloseste nu stiu ce program aprobat de Min. Fin. si a introdus pe fiecare apartament cota parte conform actelor. Problema este ca suma cotelor parti pe bloc este 200 nu 100 cat ar trebui sa fie cf. lege. Asa ca programul respectiv imparte fiecare factura (care trebuie impartita pe cota indiviza) la doua parti egale (50-50/scara). In mod normal ar trebui sa imparta 57.64% pe scara mai mare si restul (42.27%) pe scara cealalata.
Avem numar cadastral diferit pe fiecare scara pentru prima scara a fost terminata mai devreme si s-au pus in vanzare apartamentele.
La adunarea generala am avut invitat si avocatul care ne-a ajutat cu infiintarea asociatiei si acesta spune ca administratorul procedeaza corect si ca singura noastra sansa este sa cerem o expertiza cadastrala (care banuieste ca este vreo mie de EURO) si sa schimbam cotele indivize.
Unde sa mai ma duc? M-as duce la Oficiul de Cadastru si Publicitate Ilfov sa cer comasarea dar, nu stiu daca recalculeaza si partile indivize. Nu stiu cat ar costa aceasta comasare.
Toti vor acte doveditoare (de la organele statului) cu privire la schimbarea cotelor parti sau un expert care sa ne faca impartirea echitabila pe fiecare scara a facturilor.
O "aberatie" pe care am auzit-o de la avocat si cenzor: Daca se strica ceva (se sparge un geam de la o usa, se ard toate becurile de pe scara, se zugraveste )la scara 1 trebuie sa plateasca si scara 2 cf. cota parte... 50%.
Vi s-a explicat cum e cu cotele-indivize, dar probabil sunteti poluat de tot felul de indivizi care n-au impartit o chitanta in viata lor la mai multi locatari.
Deci fiecare scara are un total al suprafetelor apartamentelor.
Cheltuielile care sunt specifice numai unei scari se impart la proprietarii acelei scari. Exemplu: reparatia liftului, zugravitul scarii, un geam spart etc.
Pentru cheltuieli care privesc intreaga asociatie, cum ar fi salariile sau o reparatie la subsol la o teava din care se alimenteaza ambele scari cu apa sau caldura, atunci cheltuiala se imparte tuturor proprietarilor din bloc, de pe ambele scari.
Acum..... cum se imparte aceasta cheltuiala?
Ca sa nu va mai incurcati cu cote-parti indivize, impartiti o suma oarecare la totalul suprafetelor apartamentelor de pe scara (sau bloc), dupa cum e cazul, si obtineti pretul / mp.
Apoi inmultiti acest pret / mp cu suprafata apartamentului.
Acum, problema de principiu cu cotele-parti indivize:
- suma procentelor pe o scara trebuie sa fie 100%.
- suma procentelor pe tot blocul trebuie sa fie tot 100%.
Ce se desprinde din aceste propozitii? Ca pentru un apartament exista doua feluri de cote-parti indivize: una aplicata cheltuielilor specifice scarii ..... si alta pentru cheltuieli specifice intregului bloc.
Aceste doua feluri de cote-parti indivize pentru acelasi apartament se obtin prin impartirea suprafetei acelui apartament o data la totalul suprafetelor apartamentelor de pe scara, iar a doua oara se imparte suprafata aceluiasi apartament la totalul suprafetelor apartamentelor din tot blocul.
Evident cota-parte pentru scara va fi un procent mai mare decat cota-parte pentru tot blocul.
Ca sa se simplifice problema cu aceste nemernice de cote-parti indivize :) ar fi fost bine sa se standardizeze acestea, astfel incat la apartamente identice situate unul peste celalalt pe aceeasi coloana sa aplicati aceeasi cota-parte indiviza sau aceeasi suprafata a apartamentului.
De ce standardizare?
Pentru ca actele de proprietate au fost intocmite in epoci diferite, de persoane diferite, dupa socoteli mai mult sau mai putin corecte.
Dar in cadrul impartirii unei cheltuieli intre proprietarii aceleasi scari sau aceluiasi bloc nu trebuie facute diferente rezultate din calcule probabil unele eronate din acte.
A face expertize cadastrale acum mi se pare o chestiune absurda cand, de fapt, impartirea unei cheltuieli este oricum o chestiune de principiu: la apartamente egale, cheltuiala egala. Asta pentru acele cheltuieli care se impart pe suprafata.
Numai niste urmasi ai lui Pacala ar da banii pe expertize cadastrale, scuzati-ma!
Daca aducerea la unitate a cotei indivize pe bloc este atat de discutata, folositi raportul la suprafata totala, si raportati suprafetele din contractul locatarului la suprafata totala.
Simplu.
Nu vor (unii locatari, administratorul, cenzorul, avocatul) sa imparta pe suprafata (li s-a sugerat). Ei vor un document oficial de la cineva atorizat (un specialist).
Blocul este din 2014-2015 (cate o scara pe an). Pur si simplu nu vor sa faca ceva elementar si simplu de frica ANAF-ului, DNA-ului ( :) ).
Ne trebuie pana la urma un document oficial... nu toti sunt matematicieni sa imparta suprafata unui apartament la suprafata totala a asociatiei.
Comasarea nu este o solutie? Din cate am vazut ar fi 60 RON (sau am vazut eu gresit?)
Pana la urma noi avem cotele si suprafetele pe fiecare scara... expertul nici nu trebuie sa se deplaseze la locatie pentru masuratori.
Ce autoritate a statului poate reglementa acest lucru, poate veni in control si sa spuna daca impartirea este corecta sau nu?
art. 46 din norme:
(2) În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din clădirea/blocul care constituie condominiul, nu este egală cu 100, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari solicită întocmirea unei noi documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare cu privire la autorizarea, calitatea şi siguranţa construcţiilor.
Sa presupunem ca angajati o firma, ca reusiti cu mare cheltiala sa faceti expertiza, sa faceti un nou cadastru...
Dar cat tine, cat este valabila aceasta situatie cadastrala?
Pana cand unul din proprietari isi schimba ceva in apartament, altul desfiinteaza legal un perete, altul o debara, altul inchide un balcon si-l include in suprafata utila... sau unul cumpara un apartament iar cadastristul nou o sa constate ca are o SU cu 0,75 m.p mai mare sau mai mica. Iar la noi, de exemplu, avem cate 2-3 vanzari si cumparari in fiecare an.
Asadar nu e o solutie sa faceti cadastru apartamentelor, al blocului... cu efort si cheltuiala.
Solutia corecta si permanenta este ca administartorul sa repartizeze cheltuielile pe suprafat utila (sa uite de cota indiviza) si sa actualizeze aceasta SU de 2-3 ori pe an atunci cand este cazul, cand are in mana actele noi ale unui apartament vandut/cumparat proaspat.
Cota indiviza
gfieraru
Buna ziua,
Am citit toate topicurile cu cota indiviza dar nu am gasit raspuns la urmatoare speta cu care ma confrunt.
In discutie este un bloc cu doua ... (vezi toată discuția)
avocatnet.ro explicăm legislația
BogdanBarbulescu, utilizator
Adriantot, moderator
gfieraru 
Nico4u