TVA la terenurile intravilan arabile in comparatie cu terenurile intravilan construibile

In codul fiscal art. 141 alin 2 litera f scrie: "Prin exceptie, scutirea (de TVA) nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile."
Mai jos in codul fiscal este definit terenul construibil:
"1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare"

La Cartea funciara si la primarii, terenurile intravilane sunt impartie in mai multe categorii de folosinte. Exista categoria de folosinta de "teren arabil" si categoria de folosinta "teren construibil".

Pe terenul cu categoria de folosinta arabil nu se pot executa constructii pentru ca nu se afla inca in categoria de folosinta teren construibil. Ca sa-si schimbe categoria de folosinta trebuie facute o multime de demersuri de durata indelungata, fiind vorba de evaluari, studii de impact, aprobari si avize favorabile, prin care multe comisii de la foarte multe institutii trebuie sa faca analiza si sa-si dea acordul, In urma raspunsului acestor institutii, terenul isi va schimba sau nu la Cartea Funciara si in registrele primariei categoria de folosinta din teren arabil in teren construibil. Daca avizele nu sunt favorabile, atunci nu se pot executa lucrari de constructii. Daca aceste demersuri nu sunt facute, pe terenul intravilan arabil nu se pot executa constructii conform legislatiei in vigoare. Daca s-ar executa ar fi ilegal. Fara aceste demersuri, terenul ramane intravilan arabil la cartea funciara, in adeverinta de la primarie sau in certificatul de urbanism.

Aceste demersuri se fac la primarie pentru eliberarea Autorizatiei de Construire. Abia dupa eliberarea autorizatiei de construire terenul arabil isi schimba categoria de folosinta in teren construibil, conform Deciziei de scoatere din circuitul agroicol al terenurilor, nr. 7 din 19.09.2012 eliberata de Directia de Cadastru si Geodezie si nr. 15 din 19.09.2012 eliberata de Directia de Publicitatea Imobiliara. Dupa elibearea autorizatiei de constructie, notificarea si vizita Inspectiei de Stat in Constructii la teren, "se pot executa lucrari de constructii conform legislatiei in vigoare".

Astfel, in prima faza se depunere o cerere de eliberare a unui certificat de urbanism, impreuna cu o documentatie numita memoriu tehnic, lucrata de arhitect in instructiunile solicitantului, redactata si avizata de acesta. Se mai depunere un extras de informare care sa nu fie mai vechi de 30 de zile in care de asemenea scrie ca terenul intravilan in cauza are categoria de folosinta arabil.

In maxim 30 de zile se elibereaza un certificatului de urbanism unde este scris in mod standard: "Certificatul de urbanism nu tine loc de autorizatie de construire si nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii". Deci nu se pot "executa constructii conform legislatiei in vigoare" cum este scris in codului fiscal.

In certificatul de urbanism la capitolul 2 scrie: "Regim economic - Categoria de folosinta: teren arabil". Deci categoria de folosinta nu este teren construibil ci este teren arabil.

La copitolul 4 scrie: "In scopul eliberarii documentatiei pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii, solicitantul are obligatia sa se adreseze autoritatii competente pentru protectia mediului." Tot acolo, conform unor nenumarate Directive ale mai multor Consilii cu diverse atributii si ale Parlamentului European, "prin certificatul de urbanism se comunica solicitantului obligatia de a contacta autoritatea teritoriala de mediu pentru ca aceasta sa analizeze si sa decida, dupa caz, incvadrarea sau neancadrarea proiectului investitiei in lista proiectelor supuse impactului asupra mediului". Conform unor altor directive enumerate "In urma a notificarii privind intentia de realizare a proiectului se va emite punctul de vedere al autoritatii competente pentru protectia mediului" care poate stabili sau nu o alta evaluare, iar in cazul in care o stabileste "solicitantul are obligatia de a notifica acest fapt autoritatii pentru protectia mediului cu privire la mentinerea cererii pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructie". Acest demers presupune achitarea unei taxe si eliberarea avizului intr-un termen de 30 de zile, care este de cele mai muri ori cu mult depasit.

Pentru ca terenul sa devina construibil, se poate cere dupa caz, in functie de documentatia din memoriu tehnic, acordul notarial al vecinilor fara de care nu se poate construi.

De asemenea, in certificatul de urbanism se prevad mai multe demersuri necesare, pentru obtinerea autorizatiei de construire: trebuie depuse cereri pentru obtinerea unor avize favorabile, de la mai multe institutii, care in urma unei analize, evaluari si studii, isi vor da sau nu acordul printr-un aviz favorabil sau nefavorabil. Printre ele este vorba de furnizorul de energie electrica, furnizorul de gaze naturale, Apele Romane daca prin zona trece un canal de irigatie sau desecare. Toate aceste avize preupun plata unor taxe pentru fiecare institutie in parte si asteptarea termenului de eliberare care nu de putine ori intarzie. In functie de situatie se poate cere si un Studiu Geotehnic intocmit si avizat de un geotehnist autorizat.
Dupa ce se obtin toate aceste avize si aprobari, acestea se depun la primarie impreuna cu proiectul complet al casei intocmit si avizat de un arhitect. Dupa ce se platesc alte 2 alte taxe si se asteapta eliberarea autorizatiei de construire inca 30 de zile.

Dupa eliberarea autorizatiei de construire notificata Inspectia de Stat in Constructii, care vine la o data anuntata la fata locului si isi da de asemenea aprobarea pentru inceperea constructiei.
Astfel, in total sunt cel putin 23 de demersuri obligatorii care trebuie facute, achitarea a minim 9 taxe catre intituriile publice si 4 onorarii diferite care specialisti autorizati. Acestea sunt doar demersurile minime, ele pot fi mult mai multe, si in unele cazuri aceste demersuri pot dura si peste un an de zile, iar abia dupa ce toate aceste formalitati sunt indeplinite si avizate fovorabil se poate trece la executarea lucrarilor de constructii.

Vanzarea de terenuri intravilan arabile poate fi considerata de inspectorii fiscali ca fiind vanzare de terenuri intravilane construibile pentru aplicarea TVA? Cum stau lucrurile din punct de vedere juridic, separat de interpretarea inspectorilor fiscali?

Demersuri necesare pentru ca un teren intravilan arabil sa fie scos din circuitul agricol si sa devina intravilan construibil la Cartea Funciara si in registrele primariei sunt deci urmatoarele:
1 - cerere pentru extras de informare la Cartea Funciara
2 - eliberarea extrasuluid e informare in 2 zile lucratoare
3 - cerere pentru memoriu tehnic, plata acestuia, intocmire si avizarea lui de arhitect
4 - depunere cerere pentru certificat de urbanism si achitarea unei taxe
5 - eliberarea certificatului de urbanism in maxim 30 de zile, termen care de cele uneori nu este respectat
6 - acordul vecinilor pentru construire printr-un act autentificat la notar si plata acestuia; fireste acest demers este limitat de acordul pozitiv sau negativ al vecinilor si disponibilitatea lor, in unele cazuri acestia pretinzand diverse sume de bani pentru acordul pozitiv
7 - cerere la protectia mediului pentru evaluare si plata taxei
8 - cerere pentru mentinerea demersului de construire la protectia mediului daca se mai cere inca o evaluare pe langa evaluarea initiala
9 - eliberarea avizului favorabil sau nefavorabil de la protectia mediuliui
10 - cerere la furnizorul de gaze naturale si achitarea unei taxe
11 - eliberarea avizului favorabil sau nefavorabil de la furnizorul de gaze naturale in termen de 30 de zile
12 - ceree la furnizorul de electricitate si achitarea unei taxe
13 - eliberarea avizului favorabil sau nefavorabil de la furnizorul de electricitate in termen de 30 de zile
14 - intocmirea unui studiu geotehnic intocmit de un geotehnist autorizat si plata lucrarii
15 - documentatia unui plan de amplasament intocmit de un cadastrist autorizat si plata onorariului catre acesta
16 - prezenta in teren pentru masurtori a unui cadastrist pentru masduratori in vederea intocmirii planuluid esituatie
17 - depunerea documentatiei cu planul de amplasament la Cartea Funciara si achitarea unei taxe
18 - eliberarea planului de amplasament de la Cartea Funciara
19 - proiectul casei (PAC) intocmit de un arhitect si onorariul catre acesta
20 - depunerea dosarului cu toate aceste avize si documentatii la primarie pentru autorizatia de constructie si achitarea a 2 taxe
21 - eliberarea autorizatiei de constructie in termen de 30 de zile
22 - notificarea Inspectiei de stat in constructii
23 - prezenta Inspectiei de stat in constructii la teren pentru ultima aprobare in vederea executiei lucrarilor de constructii
Acestea sunt numai demersurile standard. In functie de situatie trebuie luate si alte avize si aprobari.
In concluzie, poate fi considerat un teren arabil, ca fiind teren construibil, daca sunt necesare atatea demersuri pentru schimbarea categoriei de folosinta?