narcis-andrei a scris:n
Am un garaj, l-am transformat in garsoniera,
deci noua destinatie nu ar deranja vecinii.
Am asteptat cu interes implicarea si a altor utilizatori care sa isi expuna opinia intr-o directie sau in alta
Avand in vedere destinatia spatiului prevazuta in proiectul tehnic initial drept garaj,nu se poate discuta despre transformare in garsoniera
Conform norme in vigoare,exista criterii clare in baza carora un spatiu poate avea destinatia de locuinta=garsoniera
Mai mult ,normele in vigoare prevad obligativitatea ca anumite spatii cu destinatie speciala =bucatarie,baie sa detina sistem propriu de aerisire=guri de ventilatie
In situatia in care un proprietar de spatiu cu alta destinatie decat de locuinta situat in imobil de locuit in comun,intentioneaza sa il transforme intr-un spatiu cu destinatia de locuinta, conform art. 42 din Legea nr. 230/2007. este necesar avizul comitetului executiv al asociatiei de proprietari si acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical spatiul supus schimbarii destinatiei
Privitor la schimbarea destinatiei garajului in garsoniera,este necesar de analizat disp Legea nr. 114/1996, prevede ca locuinta cu spatiul minim (o camera), trebuie sa aiba o suprafata de cel putin 18 mp., o bucatarie de minimum 5 mp., plus un grup sanitar.
Tot Legea nr. 114/1996 prevede ca grupul sanitar si WC-ul trebuie sa aiba aerisire directa sau prin cos de ventilatie,
Mai trebuie avut in vedere si Normativul pentru proiectarea si executarea instalatiilor sanitare.,astfel incat orice modificare fata de proiectul initial al cladirii necesita avize de la autoritati
Dispozitiile art. 42 din Legea nr. 230/2007, prevede ca
"schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat acea de locuinta se poate face numai cu avizul comitetului executiv si cu acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii".
Dispozitiile art 42 are insemnatate indeosebi sub aspectul cerintelor prealabile pe care trebuie sa le indeplineasca cel care doreste sa procedeze la o schimbare a destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat acea de locuinta, respectiv, este necesara indeplinirea cumulativa a doua conditii prealabile: pe de o parte, este necesar avizul comitetului executiv, iar pe de alta parte, este necesar acceptul proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.
Art. 11 alin. 1 din Legea nr. 230/2007 prevede ca
"proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive, fara a pune in pericol integritatea structurala a cladirii sau a altor proprietati individuale".
Art. 56 lit. d din Legea nr. 230/2007 instituie raspunderea contraventionala a proprietarului care procedeaza la schimbarea destinatiei locuintei
fara autorizatiile si aprobarile legale,astfel ca nu sunt suficiente indeplinirea celor doua conditii prevazute de art. 42 din Legea nr. 230/2007, fiind necesar sa fie respectate si celelalte dispozitii ale acestei legi,respectiv respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de catre autoritatea publica locala a modificarilor constructive
Pe de alta parte, pentru schimbarea destinatiei garajului in locuinta este necesar sa fie respectate cu prioritate dispozitiile Legii nr. 114/1996, actualizata, si ale H.G. nr. 1275/2000, actualizata, respectiv, sa fie avute in vedere toate conditiile pe care trebuie sa le indeplineasca un spatiu pentru a putea fi catalogat drept locuinta.
Astfel, art. 2 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996 actualizata, arata ce anume se intelege prin locuinta, precizand ca
"
Locuinta este constructia alcatuita din una sau mai multe camere de locuit, cu dependintele, dotarile si utilitatile necesare, care satisface cerintele de locuit ale unei persoane sau familii"
, iar in art. 2 alin. 1 lit. b se defineste notiunea de locuinta convenabila ca fiind
"locuinta care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinta utilizatorului si caracteristicile locuintei, la un moment dat, acopera necesitatile esentiale de odihna, preparare a hranei, educatie si igiena, asigurand exigentele minimale prezentate in anexa nr. 1 la prezenta lege"
.
Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, actualizata, prevede la lit. A, B, C, D, E si F exigentele minimale pentru locuinte, enumerand conditiile, cerintele si suprafetele minimale pe care trebuie sa le intruneasca un spatiu pentru a putea fi considerat locuinta, si anume:
"A. Cerinte minimale:
acces liber individual la spatiul locuibil, fara tulburarea posesiei si a folosintei exclusive a spatiului detinut de catre o alta persoana sau familie;
spatiu pentru odihna;
spatiu pentru prepararea hranei;
grup sanitar;
acces la energia electrica si apa potabila, evacuarea controlata a apelor uzate si a reziduurilor menajere;
B. Suprafete minimale
Suprafata camerei de zi de la locuinta cu o camera include spatiul pentru dormit.
Locul de luat masa poate fi inglobat in bucatarie sau in camera de zi.
Inaltimea libera minima a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu exceptia mansardelor, supantelor si niselor, la care se va asigura un volum minim de 15 mc de persoana.
Suprafata locuibila este suprafata desfasurata a incaperilor de locuit. Ea cuprinde suprafata dormitoarelor si a camerei de zi.
Suprafata utila este suprafata desfasurata, mai putin suprafata aferenta peretilor.
Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum si suprafetele ocupate de sobe si cazane de baie (cate 0,50 mp pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.
Suprafata construita pe locuinta, prevazuta in tabelul B, este suma suprafetelor utile ale incaperilor, logiilor, balcoanelor, precum si a cotei-parti din suprafetele partilor comune ale cladirilor (spalatorii, uscatorii, casa scarii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea si evacuarea deseurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adauga suprafata aferenta peretilor interiori si exteriori ai locuintei; in cazul incalzirii cu combustibil solid, se adauga suprafata aferenta sobelor si cazonelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafetele aferente boxelor de la subsol si ale garajelor care pot fi prevazute distinct.
Suprafata incaperii sanitare principale din locuinta va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate in scaun cu rotile.
Incaperea sanitara se include in locuinta, in cazul in care pot fi asigurate alimentarea cu apa si canalizarea.
Latimea minima de circulatie a coridoarelor si a vestibulului din interiorul locuintei va fi de 120 cm.
In functie de amplasamentul constructiei, suprafetele construite pot avea abateri in limitele de +-10% .
Numarul de persoane pe locuinta se utilizeaza la repartizarea locuintelor sociale, de interventie, de serviciu si de necesitate.
C. Incaperi sanitare
D. Dotarea minima a incaperilor sanitare
In baie se va prevedea spatiul pentru masina de spalat rufe.
Incaperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin cos de ventilatie.
E. Dotarea minima a bucatariei
In bucatarie se vor prevedea: cos de ventilatie, spatiu pentru frigider si pentru masa de lucru.
F. Dotarea minima cu instalatii electrice
Se vor prevedea intrerupatoare si aplice pentru fiecare spatiu de depozitare si spatiu de circulatie.
Priza cu contact de protectie, instalata pentru baie, se monteaza in exteriorul incaperii.
Fiecare locuinta va fi prevazuta cu instalatie de sonerie.
In cladiri cu mai multe locuinte se vor prevedea instalatii si prize pentru antena colectiva si telefon.
G. Spatii si instalatii de folosinta comuna pentru cladiri cu mai multe locuinte
Instalatii de prevenire si stingere a incendiilor, precum si ascensor conform normelor in vigoare.
Spatii pentru biciclete, carucioare si pentru uscarea rufelor.
Spatii destinate colectarii, depozitarii si evacuarii deseurilor menajere.
Spatii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, in situatiile in care nu se pot asigura incalzirea centrala si/sau gaze la bucatarie.
Rampa de acces pentru persoanele imobilizate in scaun cu rotile".
Art. 1 alin. 1 din H.G. nr. 1275/2000 prevede obligatia primarilor de a verifica si consemna, la eliberarea autorizatiilor de construire pentru locuinte noi – transformarea garajului intr-o locuinta putand fi asimilata unei locuinte noi -, indeplinirea exigentelor minimale privind suprafetele si nivelul de dotare a incaperilor ce compun locuintele cuprinse in Anexa r. 1 la Legea locuintei nr. 114/1996, republicata.
Prin prisma tuturor dispozitiilor legale invocate, transformarea garajului in garsoniera,nu indeplineste exigentele minimale pentru locuinte prevazute in Anexa nr. 1 la Legea nr. 114/1996, actualizata, neputand fi calificata ca o locuinta, in sensul notiunii pretinse de art. 2 alin. 1 lit. a si b din lege.
Mai mult ,inspectoratul de stat in constructii,ISU,disciplina in constructii,in astfel de cazuri aplica sanctiuni pecuniare apreciabile cu obligarea proprietarului la dezafectarii modificarilor neautorizate si readucerea spatiului la forma anterioara din proiectul constructiei
Chiar daca initial,
noua destinatie nu ar deranja vecinii,Administratorul a declarat chiar ca am facut ceva frumos - deci aspectul estetic si unitar ar blocului nu a avut de suferit.,in timp vor apare inevitabil discutii
Nu in ultimul rand,trebuie responsabil analizat inclusiv aspectul sensibil ca prin schimbarea destinatiei spatiului,proprietarul garajului va utiliza un spatiu de locuit nou,suplimentar fata de ceea ce exista in evidente si pentru care nu achita obligatiile fiscale aferente la bugetul local
Asa zisa garsoniera nu ar putea fi introdusa in evidenta administratiei fiscale in circuitul spatiilor cu destinatia de locuinta deoarece nu intruneste cerintele legale ,nu detine avizul asociatiei de locatari/proprietari,nu detine autorizatie de constructie,nici certificat de urbanism
avocatnet.ro explicăm legislația
ynocentta, utilizator
DinuX, utilizator
sorind