Calcul penalitati-situatie paradoxala

Question

Discuție deschisă în Asociaţii de proprietari / locatari

Calcul penalitati-situatie paradoxala

Utilizator 22:42, 24 August 2016

Va rog sa m-ajutati in lamurirea unei situatii care exista la mine in scara, bloc 4 etaje, 14 ap, din cadrul unei Asociatii de Proprietari (AP) formata din 2 scari.

In anul 2011 s-a zugravit scara, lucrare facuta de presedintele AP, cost 400 lei/ap; a fost o adunare a scarii, acordul proprietarilor, fara indicare suma... 'sa vedem cat iese'.
Un vecin de etaj nu a vrut sa plateasca, invocand cost prea mare si situatia ilara ca presedintele, care locuieste pe aceeasi coloana cu ap lui, nu a contribuit cand s-a facut izolatia. (facuta in urgenta datorita conditiilor de vreme si netrecuta prin AP).
Suma pt zugravit, 400 lei, a fost introdusa in lista de intretinere, devenind purtatoare de penalitati dupa trecerea perioadei legale.
Anii trec, suma creste, admin f constiincios pt calcule penalitati!

In primavara acestui an, la o sedinta de AP reconvocata, fiind doar vecini de pe scara mea, s-a hotarat actionarea in instanta pt a nu mai tergiversa problema.
Se actioneaza 'ca la carte', se obtine privilegiu imobiliar, se deschide proces.
Cand apar actele de instiintare de la Judec., vecinul ma info si-mi arata hartia: stupoare... pe langa suma de ~2450 lei, apar penalitati de ~ 1700 lei.
Suma totala ceruta in instanta de AP fiind de ~4100 lei!
Vecinul tot imi spunea ca el a platit constant, luna de luna, ce era pe lista de intretinere.
I-am cerut actele, tot ce avea, pt o cercetare, am intocmit un tabel ca sa avem o oglinda a situatiei create, din 2011-primavara 2016.
Concluzii:
- nu avea platita suma de 400 lei din sept.2011 + intretinerea pe feb si nov-2012 (scapate/uitate, el credea ca le platise) si niste plati incomplete la sf de an 2013, cand s-au schimbat apometre, iar cei care au depasit termenul li s-au repartizat diferentele de apa rece si dansul nu a dorit sa le plateasca.
- in rest, toate obligatiile platite, luna de luna, in vreo 3 ocazii a platit la 2 luni
- dintr-un total debit de ~5400 lei, avea achitat ~4500 lei, iesind o diferenta de 875 lei, mai exact.
- pe 85% din chitante are specificata destinatia sumei: 'intretinere luna 20xx'

Mentiuni calcul admin:
- dupa inceperea penalitatilor, din ce se incasa, chiar daca se specifica pe chitanta, admin trimitea o parte din suma pt 'cota' penalitati, iar ce ramanea se considera pt ce era prezent, astfel ca s-a ajuns la situatia paradoxala ca (studiind fisa depusa la Judec), vecinul sa ajunga in situatia ca sa nu aiba nici o suma achitata complet, generand astfel, dupa 30 zile de la afisare/plata, calcul dobanzi pt ce el considera platit
- s-a ajuns in situatia penibila cand chiar suma pt cota parte coloana gaze sau interfon sa-i fie directionata catre dobanzi mai intai... si ce-a ramas... pt ce era platita!
Astfel orice suma de intretinere de pe o luna, a devenit purtatoare de penalitati prin 'neachitarea' ei completa, in acceptiunea admin-ului!

Din ce-am citit in Lege si pe-aici, un calcul normal, simplu, pt penalitati, stabilite la 0.2%/zi (atat e stabilita in AP), la 500 zile dubleaza suma datorata si se inchide/opreste penalitatea ei.
Dupa calculul meu, conform datelor puse pe tabel, la o suma de 875 lei, constituita din 3 perioade diferite, cu sume diferite, ofera o suma echivalenta de penalitati adica tot 875 lei, pt ca toate sumele sunt mai vechi de 500 zile fata de prezent.

Asta inteleg si din explicatia oferita in Norma metodologica de aplicare , Art.25 (1), unde spune ca 'suma acestora nu poate depasi suma cotei restante la care s-a aplicat'.

Va rog spuneti/indicati care calcul este corect si pe ce se bazeaza...
Gresesc undeva?

PS.
- AP are in conducere DOAR pe presedinte si admin (care conduce efectiv AP)
- nu exista comitet executiv
- cenzor exista formal, dar nu semneaza/verif nici o lista afisata
- am facut pana cum 5 sedinte pe tema inchiderii conflictului amiabil si un calcul corect (prin suma de 875 x 2 = 1750 lei), o sedinta extraordinara a AP, boicotata de presedinte prin scandal si tot ce tine de astfel de momente, o sedinta pe scara.
- la ad. gen. reconvocata, pe 8 aug, cu 7 semnaturi pro, una impotriva, s-a facut proces verbal prin care convenim cu plata de 1750 lei si inchiderea problemei, fara sa mai existe vreo obligatie/plata pt vecin sau ceilalti membri, si ridicarea ipotecii + inchiderea procesului.
- vecinul plateste atunci suma de 1750 lei, cu specificatia ca e cf hotararii Ad.gen din 8 aug

Surpriza:
- a 2 zi sunt afisate hotararile AP, din sedinta reconvocata
- admin isi prezinta demisia; ulterior constat ca e doar o intentie
- presedintele, se fol de functie, si convoaca iarasi o ad. gen., care s-a desf pe 21 aug, lipsa cvorum, punand in discutie iarasi ce s-a hotarat in 8 aug., el fiind impotriva solutiei

Nu stiu ce sa mai inteleg!

1. este corect calculul admin, modul cum a inteles sa aplice?
2. modul meu de intelegere/calcul prezentat este corect? avand suma de 1750 lei final?
3. ce face admin impreuna cu presedintele este corect? vor neaparat sa le fie recunoscuta suma si modul de calcul penalitati aplicat de admin! ~ 2500 lei

Orice detalii suplimentare, vi le voi pune la dispozitie, daca mai sunt necesare.
multumesc de dezbatere si raspunsuri anticipat

Răspunde Citează

10 mesaje

795 vizualizări

4 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 14:39, 28 August 2016

Vezi răspuns

Răspunsuri moderate (3)

Pagina 1

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Penalizari intretinere buna ziua,am si eu o problema,pe luna august a afisat intretinerea :restanta-1950,penalizari-1150,pe luna iulie 178lei,pe 20 aug am dat 1500lei,mia luat 800la ... (vezi toată discuția)

Penalitati intretinere Este vorba despre o persoana batrana, bolnava, singura si cu venituri reduse pe care incerc sa o salvez sa nu-si piarda casa si sa moara pe strada, oricum mult ... (vezi toată discuția)

Penalitati asociatie de proprietari In adunarea generala a asociatiei s-a hotarat ca penalitatea de intarziere la plata a sumelor datorate de proprietari , care conf Lg 203/2007 este de max.0.02% ... (vezi toată discuția)

elga50 Moderator · Answer 1 · 2016-08-26 08:58:42

Asa se si incaseaza.
Pe masura ce se plateste de catre restantier, se acopera atat cotele de intretinere, cat si penalizarile restante.
Gresit ar fi fost daca din plata facuta se scadea numai de la penalizari.

Ati invocat art.1507 din NCC.
Bun, dar atunci trebuie sa deslusim in lumina acestui articol cateva notiuni adaptate la platile cotelor de intretinere in asociatiile de proprietari, deoarece NCC se refera la modul de plata general intre creditor si debitor.
Inainte de asta voi da un exemplu de scoala, sper eu lamuritor.

NCC:
Imputatia facuta de debitor
Art. 1.507
(1) Debitorul mai multor datorii care au ca obiect bunuri de acelasi fel are dreptul sa indice, atunci cand plateste, datoria pe care intelege sa o execute. Plata se imputa mai intai asupra cheltuielilor, apoi asupra dobanzilor si, la urma, asupra capitalului.
(2) Debitorul nu poate, fara consimtamantul creditorului, sa impute plata asupra unei datorii care nu este inca exigibila cu preferinta fata de o datorie scadenta, cu exceptia cazului in care s-a prevazut ca debitorul poate plati anticipat.
(3) In cazul platii efectuate prin virament bancar, debitorul face imputatia prin mentiunile corespunzatoare consemnate de el pe ordinul de plata.

1. Un cetatean cumpara de la o societate o pereche de pantofi si un costum. Amandoua acestea sunt bunuri de acelasi feli in intelesul NCC, intelegandu-se sa faca plata ulterior.
Cetateanul intarzie sa faca plata catre societate, iar aceasta ii aplica penalizari la suma datorata si il someaza sa faca plata asa cum s-au inteles, instiintandu-l ca are de plata bunurile respective si penalizari in suma de n lei pentru pantofi si n1 lei pentru costum.
Cetateanul face o prima plata insemnand costul costumului + penalizarile pentru acest bun. Plata este facuta prin transfer bancar in care specifica ca din cele doua bunuri plateste costumul. Are dreptul sa specifice acest lucru in lumina art.1507 (3).
Creditorul este obligat sa tina cont de specificatiile debitorului, art.1507(1) si ii scade din datorie suma in ordinea urmatoare: costul cheltuielilor postale cu trimiterea somatiei, penalizarile pentru acest produs si, in cele din urma costul costumului - care in cazul de fata este capital.
Daca cetateanul nostru achita prin banca o suma mai mica decat insumarea acestor trei elemente (cheltuieli postale, penalizari, valoarea costumului), atunci societatea ii scade din suma mentionata la costum in urmatoarea ordine: cheltuielile postale, penalizarile si ce mai ramane din suma stinge o prima parte din capital (valoarea costumului).
La urmatoarea instiintare, societatea ii arata cetateanului ce mai are de plata:
- restul de la valoarea costumului
- penalizarile de la restul costumului calculate de la prima plata pana la noua instiintare
- valoarea pantofilor
- penalizarea pantofilor (in valoare mai mare decat la prima somatie deoarece de-atunci a mai trecut un timp in care penalizarile au crescut.
Eventual il instiinteaza si despre cheltuielile postale.
La a doua plata cetateanul achita o suma mai mica decat ce i se impunea pe somatie, iar societatea, din banii primiti stinge restul de valoare de la costum, cheltuielile postale de la pantofi, penalizarile de la pantofi, ce ramane din suma scade de la valoarea pantofilor.
Ramane de plata un rest de la valoarea pantofilor care se va penaliza in continuare si careia i se va adauga, probabil o noua cheltuiala postala pentru o noua instiintare de plata si penalizarile calculate pana la aceasta ultima instiintare.
Nu merg mai departe cu exemplul pentru ca lungim inutil discutia, si-asa destul de ampla.

In cazul platii intretinerii la asociatiile de proprietari:
Bunuri de acelasi fel = cote de intretinere lunare, insotite de accesoriile lor, respectiv penalizarile.
A nu se confunda si a se considera bunuri de acelasi fel cotele de intretinere cu penalizarile.
Asadar omul nostru, datornicul adica, poate sa faca mentiunea a ceea ce plateste, dar asta privind luna intretinerii. Daca are de platit intretinere pe lunile ianuarie - aprilie, poate plati luna februarie, daca astfel face mentiunea.
Administratorul este obligat sa-i stinga aceasta luna, dar in ordinea aratata de NCC:
- penalizari calculate pana la momentul afisarii ultimei liste, penalizari pentru luna februarie, si apoi ce ramane din suma se stinge datoria de la luna februarie.
Daca omul nostru achita strict cota de intretinere februarie, atunci, din cauza penalizarilor de care nu a tinut cont sau nu a vrut sa tina cont, ele au fost totusi incasate si cota intretinerii a ramas in parte neachitata, ea fiind purtatoare de penalizari.

Sper sa ma fi facut inteleasa.

cornel-matei Utilizator · Answer 2 · 2016-08-26 16:06:23

elga50 a scris:

Asa se si incaseaza.
Pe masura ce se plateste de catre restantier, se acopera atat cotele de intretinere, cat si penalizarile restante.
Gresit ar fi fost daca din plata facuta se scadea numai de la penalizari.

Va multumesc pt exemplu si detaliere.

Am verif calculul expus de admin, si intr-adevar, din plata nu s-a trimis integral catre penalitati, ci cota parte cat revenea in calcul fata de o anumita suma vs numar de zile de restanta.

Nu cred ca are cum sa greseasca pt ca fol un program de calcul, care probabil este cumparat de la firma specializata sau dezvoltat personal.

va multumesc pt ajutor si detaliere.
speram sa se rezolve prin buna intelegere si evitare a unor astfel de situatii pe viitor.

cred c-ar fi bine pt AP sa info f serios ce implica intrarea in penalitati si unde se poate ajunge.

Adriantot Moderator · Answer 3 · 2016-08-26 21:10:08

Conform legii 230/2007 comitetul executiv al asociatiei de proprietari poate adopata un sistem propriu de penalizari al asociatiei. Acest instrument este pus la dispozitia administratorului iar acesta-l aplica.
In sistemul propriu de penalizari se stabileste modul de aplicare in limitele prevazute de lege, comitetul avand posibilitatea sa stabileasca termenele, datele, restantele asupra carora se aplica penalizari... Adunarea generala stabileste doar procentul de penalizari care poate fi oricat in limita maxima de 0,2%/zi.
Sigur ca proprietarii participa la aceste decizii si hotarari in cadrul comitetlui execitiv sau ala dunarii generale si apoi iau cunostinta de sistemul de penalizari care se poate afisa sau prezenta oriocarui proprietar care-l solicita. Noi l-am publicat de multi ani pe site-ul asociatiei dupa ce l-am adopatat in comitet si-am stabilit procentul in adunarea generala, afisandu-l odata cu alte hotarari luate in adunarea generala.
Am avut in ultimii 8 ani peste 20 de procese cu restantierii si nici unul nu a putut invoca necunoasterea modului de aplicare a penalizarilor in asociatie.

cornel-matei Utilizator · Answer 4 · 2016-08-28 14:39:27

bine spus: 'comitetul executiv... poate adopta'... cum el nu exista, si nici nu cred ca va apare prea curand... mergem asa cum 'am apucat, ca a fost bine!'.
Multe batai de cap -sar rezolva daca ar exista si ar fi functional acest comitet executiv.
Cum oamenii nu mai au rabdare, nici macar nu se mai sinchisesc sa-si fol ratiunea...

Aseara a avut loc ultimul act ref la incercarea de a rezolva amiabil aceasta situatie: in Adunarea generala reconvocata, s-a anulat tot procesul verbal din precedenta AG reconvocata din 8 aug, in interval de 3 min! oamenii crezand ca e o incercare de puci, de destabilizare a Asociatiei pt favorizarea unei ilegalitati, aveau lectia facuta!
Iar din toata treaba asta, s-au 'castigat' animozitati, care nu vor trece prea curand.
Efecte? Initiativa personala, implicarea, va deveni zero pe viitor.

O intrebare pe final: este legal ca o hotarare luata legal in AG reconvocata, sa fie anulata imediat printr-o alta AG?
Ma gandesc la Art.26 din L230/2007... cine ar trebui sau trebuia s-o aplice: cei nemultumiti de hotararea din 8 aug sau acum, cei nemultumiti de hotararea din 27 aug?

Va multumesc