Legea nr. 196/2018 spune că
dacă nu avem clare și corect calculate Cotele-Părți Indivize pentru întreg Condominiul, listele de plată nu pot fi legale și corect calculate și trebuie refăcut calculul pentru toate proprietățile din Asociați de Proprietari.
Pentru clarificarea ilegalității calcului listelor de plată lunare (mai ales la Asociațiile de Proprietari cu peste 100 de proprietăți),
citez din definiția Cotei-Părți Indivize din Legea nr. 196/2018, art. 2, litera l) Cota-Parte Indiviză = Cota-Parte de proprietate comună forțată, exprimată procentual, care îi revine fiecărui proprietar individual, este calculată ca raportul dintre Suprafața Utilă a proprietății individuale și suma Suprafețelor Utile ale TUTUROR proprietăților individuale din Condominiu. Suma Cotelor-Părți Indivize trebuie să fie egală cu 100%; în caz contrar, acestea TREBUIESC RECALCULATE prin grija președintelui Asociației de Proprietari, conform Suprafețelor Utile. ...
Art. 86. - (1) Suprafața Utilă a proprietăților individuale și Cota-Parte Indiviză de proprietate sunt cele înscrise în Cartea Funciară în baza unei documentații cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.
(2) În cazul în care suma Cotelor-Părți Indivize din actele de proprietate, care sunt fracțiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie Condominiul, nu este egală cu 100%, președintele Asociației de Proprietari este OBLIGAT să solicite întocmirea unei documentații cadastrale, prin punerea la dispoziție a cărții tehnice a imobilului și cu respectarea prevederilor în vigoare.
Art. 107. - În termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi:
c) președinții Asociațiilor de Proprietari SUNT OBLIGAȚI SĂ ACTUALIZEZE, în baza actelor de proprietate asupra locuințelor și/sau spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință din Condominiu, TOATE INFORMAȚIILE privind proprietățile, suprafețele și Cotele-Părți Indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuție la cheltuielile Asociației pentru respectiva locuință.
Este exact cazul A.P. 71 din Brăila, care e compusă din 458 de proprietăți, în 9 blocuri și 28 de scări, și care a fost înregistrată la Judecătoria Brăila ca fiind un Condominiu unic.
În primul rând A.P.71 nu poate fi un Condominiu (un imobil, o clădire) conform definiției clarificatoare din Legea nr. 196/2018, art. 2, litera h, deoarece nu are proprietăți (conducte și spații) comune pentru toate cele 9 blocuri și 28 de scări (astfel, A.P.71 era în ilegalitate încă de la înființarea A.P.71, din Decembrie 1997).
Știind că are 458 de proprietăți, vă dați seama ce Cotă-Parte Indiviză corectă și legal calculată avem în această falsă Asociație, dacă din 1997 nu s-a mai verificat corectitudinea Suprafețelor Utile ale tuturor celor 458 de proprietăți !
Legea nr. 196/2018 clarifică faptul că mai ales Asociațiile de Proprietari cu mai mult de 100 de proprietăți aproape sigur nu au calculat legal și corect Cotele-Părți Indivize, pentru a rezulta niște Liste de Plată legale și corect calculate:
Art. 5. - În cazul modificării Suprafaței Utile a unei proprietăți individuale, toate Cotele-Părți Indivize din Condominiu se modifică proporțional.
Art. 55. - (1) Comitetul Executiv are următoarele atribuții: (...) g) ia măsuri pentru recalcularea Cotelor-Părți Indivize rezultate în urma modificării Suprafețelor Utile ale locuințelor sau a spațiilor cu altă destinație din Condominiu ...
Art. 75, alin.(3) - Asociația de Proprietari are OBLIGAȚIA de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar hotărârile luate de Adunarea Generală a proprietarilor cu încălcarea acestor dispoziții SUNT NULE DE DREPT.
Art. 6. - (1) În vederea înscrierii Condominiului se aplică prevederile art.26 din Legea Cadastrului și a Publicității Imobiliare nr.7/1996, republicată, modificată ulterior.
(2) Înscrierea Condominiului se face de către Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară în circumscripția căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din Condominiu sau a Asociației de Proprietari.
(3) Condominiile se identifică prin adresă poştală și, acolo unde există, prin număr cadastral și număr de Carte Funciară.
Art. 8. - (...) În lipsa cărții tehnice a construcției și (sau) sau a proiectului, Asociația de Proprietari are OBLIGAȚIA reconstituirii acestora, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
Art. 44. - (1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din Condominii se poate hotărî motivat cu acordul scris al TUTUROR PROPRIETARILOR din Condominiu.
(2) În cazul prevăzut la alin.(1) devin aplicabile dispozițiile privitoare la co-proprietatea obișnuită. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul TUTUROR PROPRIETARILOR din Condominiu.
(3) Constatarea încetării destinației de folosință comună pentru părțile comune se face prin hotărâre a Adunării Generale a Asociației de Proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din Condominiu.
(4) Imobilul, respectiv partea din Condominiu care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în Cartea Funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.
(6) Înscrierea în Cartea Funciară ca unitate individuală distinctă a părților de folosință comună pentru care încetează această destinație, potrivit dispozițiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:
a) emiterea hotărârii Adunării Generale a Asociației de Proprietari prin care se constată încetarea destinației de folosință comună;
b) recepția documentației cadastrale pentru recalcularea Cotelor-Părți Indivize, în vederea scoaterii din părțile de folosință comună;
c) încheierea actului în formă autentică prin care TOȚI PROPRIETARII din Condominiu îşi exprimă acordul pentru încetarea destinației de folosință comună și pentru diminuarea corespunzătoare a Cotelor-Părți din proprietatea comună.
Art. 51. - Adunarea Generală a Asociației de Proprietari hotărăște, cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din Condominiu, asupra oricărei acțiuni vizând modernizarea Condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparținând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinței comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiția ca ea să fie conformă destinației Condominiului, cu respectarea legislației în vigoare.
Art. 74. - (1) Administratorul organizează și conduce Contabilitatea în Partidă Simplă a veniturilor și cheltuielilor Asociației de Proprietari, cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislația financiar-contabilă.
(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depășesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptățiți în termen de maximum 30 de zile de la constatarea acestora.
Art. 84. - (1) Cheltuielile repartizate după Cota-Parte de proprietate reprezintă cheltuielile Asociaţiei efectuate pentru întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii aferente Condominiului aflate în Proprietate Comună Indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează proporţional cu Cota-Parte din Proprietatea Comună a fiecărui proprietar.
(2) Cheltuielile pe Cota-Parte Indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din Condominiu aflate în Proprietate Comună.
Art. 85. - Cheltuielile pe Cota-Parte Indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile Asociaţiei cu privire la PROPRIETATEA COMUNĂ, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în/şi pe Proprietatea COMUNĂ, astfel cum este descrisă în Cartea Tehnică a construcţiei şi în Acordul de Asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, ÎNCĂLZIRE, energie electrică; echipamente de echilibrare hidraulică a instalaţiilor; casa scării; spălătoria; uscătoria; terasa; interfonul - partea de instalaţie de pe Proprietatea Comună; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea, conform prevederilor din Acordul de Asociere; personalul angajat sau contractat al Asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor, personalul care asigură curăţenia etc.; indemnizaţii acordate membrilor Asociaţiei de Proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii Comitetului Executiv şi cenzorului; prime ...
ESTE SUPERB ȘI ART. 52 DIN LEGEA NR. 196/2018, PRIN CARE NOI, PROPRIETARII, NU MAI AVEM NICIUN TERMEN DE PRESCRIERE DACĂ VREM SĂ DĂM ÎN JUDECATĂ ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI (de fapt, pe șefii și angajații ei), ÎN CAZUL ÎN CARE AM FOST ȘI VOM FI PĂGUBIȚI SAU DACĂ SESIZĂM CĂ UNA DIN HOTĂRÂRILE LUATE ÎN ADUNĂRILE GENERALE ANUALE ESTE CONTRARĂ LEGII, STATUTULUI SAU A ACORDULUI DE ASOCIERE, SAU UNA SAU MAI MULTE HOTĂRÂRI PREJUDICIAZĂ PROPRIETARII ȘI INTERESELE LOR (noua lege nu dă un termen limită de contestare a hotărârilor A.G. anuale, deci ne lasă cale liberă la a cere în Instanțe Nulitatea Absolută a oricărei hotărâri, din oricare Adunare Generală anterioară):
Art. 52. - (1) „Dacă o hotărâre a Adunării Generale este contrară legii, Statutului sau Acordului de Asociere a Asociației de Proprietari, ori este de natură să prejudicieze interesele proprietarilor, aceștia sau orice persoană care se consideră vătămată într-un drept al său pot/poate ataca în Justiție respectiva hotărâre.”
avocatnet.ro explicăm legislația
flory_mr