mijloc fix

Alina Cirstea a scris:

Prin OUG nr. 210/2008 art. 10 din L114/1996 a fost completat cu 10^1 :"Locuintele si unitatile individuale pot fi instrainate prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute."

Buna ziua,
Simpla Dvs. citare a textului de mai sus nu este suficienta, subiectul fiind deschis dezbaterilor.
In primul rand, cred ca trebuie data atentie contextului legislativ si in primul rand ierahiei constitutionale a legislatiei (lege organica, lege ordinara, OUG, etc).
In al doilea rand, notiunea de "constructii" este cu mult mai vasta decat cea de "locuinte si unitati individuale", pe care dealtfel o inglobeaza.

Sediul de bază, în materie de vânzare-cumpărare, se găseşte în Codul civil, cartea a III-a „Despre diferitele moduri prin care se dobândeşte proprietatea”, titlul V „Despre vinderi”, art. 1294-1404.
ART. 1295
Vinderea este perfecta între părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat.
Rezultă că, ad validitatem, vânzarea se încheie prin simplu acord de voinţă al părţilor (solo-consensu) şi fără remiterea lucrului vândut ori a preţului .
Ad probationem însă, este cerută forma scrisă în toate cazurile când bunul are o valoare mai mare de 250 lei (art. 1191)
Regula de mai sus nu este aplicabilă terţelor persoane, care vor putea dovedi contractul cu orice mijloace de probă (întrucât pentru terţi contractul este un simplu fapt juridic).
Prin excepţie de la acest principiu, în cazurile special prevăzute de lege, vânzarea devine un contract solemn.
Forma autentica este ceruta “ad validitatem” pentru contractele de vanzare-cumparare avand ca obiect terenuri.
Art. 2 din Legea nr. 54/1998 (abrogata prin Legea nr. 247/2005, titlul X art. 8), spune ca terenurile pot fi înstrăinate, prin acte juridice inter vivos, numai în formă solemnă (autentică) .
Legea nr. 247/2005 prevede ca “terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute”.
Legea spune deci foarte clar, fără manevre de interpretare, că doar pentru terenuri este cerută forma autentică.
Sancţiunea pentru nerespectarea condiţiei de formă cerută ad validita tem este nulitatea absolută a actului încheiat cu încălcarea normei imperative a legii.
Spre deosebire de acestea, pentru construcţii nu există dispoziţii speciale în acest sens, ceea ce înseamnă că se merge pe dreptul comun.
Codul Civil spune că actul de vânzare-cumpărare este valabil încheiat în momentul în care părţile au consimţit în scris.
Forma autentica a actului juridic de instrainare a unei constructii nu este deci ceruta “ad validitatem”, ca in cazul terenurilor.
Si cum Legea cadastrului si a publicităţii imobiliare spune că pot fi înscrise în Cartea Funciară numai actele cu privire la imobile valabil încheiate, pentru construcţii este suficientă dovada atestării de către avocat a valabilităţii actului, în timp ce pentru terenuri este necesară dovada autentificării la notar pentru că aceasta este cea care face ca actul să fie valabil.
Totusi, folosirea acestei forme se impune in cazul constructiilor situate pe un teren ce are ca proprietar pe proprietarul constructiei, constructia si terenul reprezentand un tot unitar.
De remarcat in final că forma autentică este cerută imperativ exclusiv pentru toate înstrăinările ce au ca obiect terenuri.
Se observa că numai nuda proprietate este supusă înstrăinării prin formă autentică.
Pentru dobândirea sau înstrăinarea dezmembrămintelor dreptului de proprietate nu se cere respectarea formei autentice.
Dacă obiectul înstrăinării este, de exemplu, un imobil (teren şi construcţie), forma autentică nu este obligatorie pentru înstrăinarea exclusivă a construcţiei (care poate fi valabil înstrăinată prin înscris sub sem nătură privată); evident că legea nu interzice cumpără torului dobândirea unei construcţii prin act autentic.
Dacă vânzarea, având ca obiect un imobil (teren şi construcţie), nu a fost încheiată în formă autentică cumpărătorul va dobândi „numai un drept de superficie (un drept de proprietate asupra construcţiei şi un drept de folosinţă asupra terenului), în privinţa proprietăţii terenului actul valorând numai ca un antecontract de vânzare-cumpărare” .
Cu stima,