e parte comuna sau nu?

Domnule minu78, reparatiile de care vorbiti le-ati facut in nume propriu sau cu instiintarea si acordul asociatiei de proprietari? sau aceste reparatii le-a facut asociatia si vi le-a repartizat la plata numai celor doi proprietari fara centrale? Altfel spus, conducerea asociatiei (comitetul, presedintele) in ce masura a fost implicata in aceasta reparatie? Reparatia a fost necesara, devizul a fost unul ok si materialele folosite unele normale? Pentru ca in situatia in care dvs ati hotarat unilateral ca vreti sa reparati si ati mai folosit si unele materiale scumpe nu ar fi normal sa obligati restul proprietarilor sa participe la plata.
Daca dvs. veti mai folosi sistemul centralizat inca 20 sau 30 de ani, oare ar trebui ca toate reparatiile de acum inainte (si vor fi din ce in ce mai multe odata cu trecerea timpului) sa le suporte toti proprietarii? Nu mi se pare corect. La anul poate doriti sa inlocuiti toata coloana de incalzire ca s-a invechit si nu mai da randament; platesc toti proprietarii? Corect este ca reparatia sa fie suportata doar de cei ce folosesc in comun aceasta instalatie, adica de cei pentru care curge agentul termic prin conducta aia, iar ceilalti sa participe cu o cota parte la plata energiei termice consumate, asta in situatia in care nu au izolat tevile ce trec prin locuintele lor si atunci daca nu exista alta parte comuna decat teava respectiva, nu mai platesc nimic.

Domnule severin inteleg ce-mi spuneti, dar sistemul de incalzire face parte din partea comuna a condominiului este trecut si in acordul de asociere. Bun sa zicem cum ati zis dumneavoastra ca daca noi le vom folosi in continuare noi trebuie sa platim eventualele reparatii dar daca si noi ne vom instala centrale si se sparge teava principala atunci ce facem stam sa ne iasa apa pe scari si zicem ca nu mai avem nici o treaba cu asta pt ca avem centrale si nu mai folosim sistemul centralizat? In aceasi logica pot spune si despre acoperis ca noi de la parter n-avem nici o treaba cu asta pt ca noi nu beneficiem de pe urma planseului, si daca l-am reparat o data ceilalti n-ar mai trebui sa contribuie la o eventuala reparatie pt ca am facut-o o data, dar asta ar fi incorect si o lipsa de buna convietuire intr-o colectivitate. Toti stim ca atunci cand ne-am hotarat sa locuim intr-o cladire cu mai multi locatari/proprietari trebuie sa respectam anumite reguli si anume o regula foarte importanta este aceea ca toate partile comune trebuie sa fie intretinute, verificate si reparate pe cheltuiala tuturor locatarilor/proprietarilor indiferent daca se folosesc de ele sau nu altfel riscam ca nimeni sa nu mai faca nimic pt ca nu e treaba lui si am deveni o mare ruina. Aceasta este parerea mea, dar poate gresesc.

Eu gandesc asa: instalatia de incalzire este parte comuna pentru cei care folosesc in comun acea instalatie; ei au dreptul de folosinta dar in acelasi timp si obligatia de a participa la toate cheltuielile cu reparatia. In momentul in care un proprietar s-a debransat de la instalatia comuna, el a renuntat la dreptul sau de folosinta, l-a cedat celorlalti dar odata cu acesta si obligatiile privind eventualele reparatii datorate utilizarii.
Va dau un caz din practica de zi cu zi: la un bloc cu 7 scari se sparge teava de apa rece, coloana ce alimenteaza apartamentele 1, 5, 9,13, 17 de la scara 1; reparatia este suportata doar de apartamentele respective, cele care se alimenteaza de la coloana reparata si care beneficiaza direct de apa ce curge prin ea, nicidecum de tot blocul, desi dupa cum sustineti dvs. ar trebui ca toti proprietarii, toate cele 7 scari sa participe la plata reparatiei pentru ca instalatia este proprietatea tuturor locatarilor.

daca si noi ne vom instala centrale si se sparge teava principala atunci ce facem stam sa ne iasa apa pe scari si zicem ca nu mai avem nici o treaba cu asta pt ca avem centrale si nu mai folosim sistemul centralizat?

Daca si dvs. va instalati centrale, nimeni nu va mai folosi sistelul centralizat de incalzire si normal ar fi sa debransati imobilul de la sistemul centralizat; in felul asta nu veti mai probleme daca se va sparge teava principala pentru ca pe ea nu va mai fi apa.

In aceasi logica pot spune si despre acoperis ca noi de la parter n-avem nici o treaba cu asta pt ca noi nu beneficiem de pe urma planseului, si daca l-am reparat o data ceilalti n-ar mai trebui sa contribuie la o eventuala reparatie pt ca am facut-o o data

Logica dvs cu acoperisul nu coincide cu a mea deoarece acoperisul il folositi in comun, daca ceilalti proprietari de deasupra nu ar mai fi v-ati trezi ca in oazele din desert, fara acoperis, adica ati fi afectat. In cazul cu instalatia de incalzire, daca ceilalti nu ar mai fi, pe dvs. nu v-ar afecta in niciun fel, ati beneficia in continuare de incalzire.
Ca sa nu credeti ca sunt partinitor, la fel consider ca daca un detinator de centrala doreste peste un an sa renunte la ea si sa revina la sistemul centralizat, el va trebui ca odata cu dreptul de folosinta in comun sa isi asume si cota parte din reparatiile care s-au facut intre timp.

La impartirea cheltuielilor pe cote-parti indivize nu se pune nici intr-un fel problema de folosinta, ci de proprietate detinuta in devalmasie.
Acolo unde este proprietate comuna, indiferent ca o folosesti sau nu, platesti pentru intretinerea si reparatia ei.
Acesta este spiritul legii 230/2007.
Folosinta intra in discutie in cadrul unui bloc cu chiriasi, nu cu proprietari.

Conform legii 230/2007 repartizarea costurilor ocazionate de intretinerea proprietatii comune se face pe cota parte indiviza :

Art. 48. -
(1) Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.

Aceiasi lege ne spune ce este proprietatea comuna:

Art3(c) proprietate comună - toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;

Aflam si ce poate fi considerat un condominiu:

Art3(a).... Poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună;

Apoi ne mai lamurim si de faptul ca proprietatea comuna poate fi luata in consideratie pe tronson, pe scara separat ... si foarte importanta sublinierea , numai daca nu poate fi definita separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata, se pot lua pe mai multe tronsoane sau scari:

Art3(d) proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;

Asa ca, de la caz la caz, avem intr-o asociatie posibilitatea sa repartizam costurile cu intretinerea si reparatiile proprietatii comune de exemplu:
- pe proprietatea comuna a intregii asociatii: salariul administratorului, cenzorului, presedintelui
- pe proprietatea comuna a unei scari: intretinerea si reparatia liftului, inlocuirea usii de la scara respectiva, a interfonului sau a cutiilor de posta
- pe proprietatea comuna a 1-2 scari( din cele 10 scari ale asociatiei): curatenia pe 1-2 scari facuta de aceeasi femeie de servici, desfundarea basei de la subsol comune pe cele 1-2 scari, hidroizolatia comuna a celor 1-2 scari

Exemple sunt multe si de aceea fiecare modalitate de repartizare a costurilor cu proprietatea comuna trebuie discutata si stabilita la nivelul conducerii asociatiei, cu respectarea legii.