Blocaj legal pentru Airbnb: vecinii și președintele refuză acordul - ce pot face?

Buna ziua

Potrivit Ordinului 985/29 martie 2024 si al legii 196/2018 aveți nevoie de:
- de acordul asociației de proprietari
- proprietarilor cu care vă învecinați în plan vertical și orizontal.

Ati putea da in judecata vecinii si asociatia, insa sansele de reusita sunt aproape nule, practica aratand, cel putin pana acum, ca in toate cazurile instantele au decis in favoarea celor care nu vor sa-si dea acordul.

Instantele au recunoscut ca desfăşurarea unei activităţi comerciale, în speţă, aceea de hotel, este incompatibilă cu destinaţia clădirii în întregul ei si ca închirierea apartamentului în regim hotelier poate avea riscul de a fi generate comportamente contrare Legii nr. 61/1991 pentru sancționarea faptelor de încălcare a unor norme de conviețuire socială, a ordinii și liniștii publice de către turiştii care ar închiria apartamentul reclamanţilor, pe termen mediu sau scurt, cu atât mai mult cu cât închirierea nu are caracter de stabilitate, iar reclamanţii nu pot controla în mod absolut selecţia turiştilor

De altfel si in clarificarile ministerului economiei si turismului, este mentionat aspectul ca "activitățile turistice desfășurate în cadrul unor unități aflate în locuințe de tip condominiu pot afecta viața cotidiană a locatarilor. Blocurile de locuințe nu sunt hoteluri." [ link extern ] /

Prin urmare, in lipsa acordului vecinilor si al asociatiei, singura varianta e sa inchiriati apartamentul pe termen lung, nu in regim hotelier, caz in care nu mai aveti nevoie de acordul nici al vecinilor si nici al asociatiei.

În principiu nu prea există, dacă nu găsiți un avocat suficient de priceput in astfel de cazuri ( de schimbare de destinație, căci legea 196/2018 asa numește cazul in care e nevoie de cele doua acorduri, nu numai pentru închiriere pe termen scurt), care să schimbe aceste idei preconcepute ( judecătorii au un obicei de a se "inspira" din precedente juridice, din comoditate).

Va dați seama din ce v-a prezentat colegul de forum, in mesajul anterior, ca instantele presupun, a priori, ca imediat blocul devine hotel, ca toți chiriașii pe termen scurt sunt automat niște scandalagii si beneficiază, in termeni de drept, de prezumția de vinovăție.

Chiar dacă vi s-ar părea simplu, în instanță, sa "demontati" asemenea prostii, e nevoie totuși de un avocat sa le spună asta, intr-un mod procedurat.

Altă cale nu există, oamenii au întotdeauna ceva cu capra vecinului. Cu regret.

emilia1122 a scris:

Bună ziua,

Există soluții legale alternative în lipsa acordului vecinilor?

emilia1122 a scris:

Există soluții legale alternative în lipsa acordului vecinilor?

Nu, nu puteți să supliniți acordul tuturor proprietarilor cu care vă invecinați direct și al asociației de proprietari prin hotărâre judecătorească, indiferent cât de „priceput” ar fi avocatul la care veți apela.

Excepție AR PUTEA face cazul în care veți putea demonstra că refuzul acestora ( toți proprietarii cu care vă invecinați direct și al asociației ) este nejustificat, deși în considerentele decisive ale Hotarârii nr. 48/2025 din 20.02.2025 pronunțată de Tribunalul Arad, s-a reținut :

„Fie că denumim activitatea desfăşurată de pârâta apelantă ca fiind în regim hotelier sau ca structură turistică, denumiri care de altfel se regăsesc ambele în actele eliberate de Ministerul Antreprenoriatului şi Turismului, la cererea pârâtei apelante, esenţa litigiului este aceeaşi, dacă s-a schimbat sau nu destinaţia imobilului, ori, atâta timp cât în imobil pârâta desfăşoară activităţi pentru care a şi solicitat autorizări speciale, este evident că se desfăşoară activităţi care nu pot fi încadrate în noţiunea de simplă „locuinţă”, activităţile având un caracter economic care modifică destinaţia imobilului.

Nu are relevanţă nici faptul că aceste activităţi nu necesită conform legislaţiei un cod CAEN sau că nu există recepţie sau că pârâta apelantă este cea care asigură curăţenia apartamentului, activitatea desfăşurată nefiind influenţată de aceste împrejurări.

#### de prevederile art. 40 din Legea nr. 196/2018, astfel cum a reţinut şi prima instanţă, nu are relevanţă dacă activitatea desfăşurată creează disconfort sau zgomot, acordul pentru schimbarea destinaţiei apartamentului fiind necesar în toate situaţiile în care are loc o astfel de schimbare. ##### instanţă a explicat care a apreciat că a fost raţiunea ce a stat la baza reglementării textului legal, motivarea nefiind contradictorie.

În acord cu prima instanţă, faţă de prevederile art. 40 alin.1 din Legea nr.196/2018, tribunalul apreciază că nu are relevanţă dacă activitatea creează sau nu disconfort vecinilor, din text nerezultând acest lucru, mai mult, textul impunând un acord prealabil desfăşurării activităţii, neavând relevanţă dacă activitatea îi deranjează sau nu pe vecini, acordul nefiind cerut pentru situaţiile în care vecinii sunt deranjaţi în vreun mod, ci pentru situaţiile în care se schimbă destinaţia imobilului. Ca atare, toate argumentele apelantei pârâte legate de disconfort, gălăgie, familiile cu mai mulţi copii, neînţelegerile cu reclamanţii intimaţi, nu au relevanţă, relevant fiind doar dacă s-a schimbat sau nu destinaţia imobilului”.





Prin ORDINUL nr. 985 din 29 martie 2024 pentru modificarea art. 4 din Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism, aprobate prin Ordinul președintelui Autorității Naționale pentru Turism nr. 65/2013 ( [ link extern ] :

(1) Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, prezente în proiectul inițial al imobilului, se poate face NUMAI cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.

(2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3) O copie a convenției prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

ERATĂ:

Prin ORDINUL nr. 985 din 29 martie 2024 pentru modificarea art. 4 din Normele metodologice privind eliberarea certificatelor de clasificare a structurilor de primire turistice cu funcțiuni de cazare și alimentație publică, a licențelor și brevetelor de turism, aprobate prin Ordinul președintelui Autorității Naționale pentru Turism nr. 65/2013 :
s-a introdus o armonizare cu art. 40 din legea nr. 196/2028 prin care legiuitorul a dispus în mod expres:



(1) Schimbarea destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea de locuință, prezente în proiectul inițial al imobilului, se poate face NUMAI cu avizul scris al comitetului executiv și cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării.

(2) Odată cu acordul menționat la alin. (1), proprietarii direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul supus schimbării și proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinației locuinței sau spațiului cu altă destinație decât aceea de locuință semnează și o convenție cu privire la declararea activității care se va desfășura în spațiul respectiv, precum și numărul de persoane în funcție de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3) O copie a convenției prevăzute la alin. (2) se înmânează președintelui asociației de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

[ link extern ] .

Ce chestie, auzi :

este evident că se desfăşoară activităţi care nu pot fi încadrate în noţiunea de simplă „locuinţă”, activităţile având un caracter economic care modifică destinaţia imobilului.

Ce se întâmplă dacă închiriezi pe termen ceva mai lung ? E un act de caritate ? Nu e aceeași locuință și e pe bani ?

Se pune pe bloc vreo reclama luminoasă cu numele hotelului ? E vreo recepție la intrare ? Cum ? Nu e vreo activitate cu cod CAEN care se desfășoară in acea locuință????

Cei de la Arad sunt cei mai tari si hotărârea cea mai ridicolă ! Este evident :))))