Imobiliare: Principalele riscuri de spălare a banilor cu care se pot confrunta agenții și dezvoltatorii

„Sectorul imobiliar reprezintă, la nivel european și național, un domeniu de activitate cu o vulnerabilitate structurală ridicată la spălarea banilor. În România, caracteristicile acestui sector, precum valoarea mare a tranzacțiilor, complexitatea structurilor de proprietate, precum și interacțiunea cu actori din multiple jurisdicții, îl transformă într-un vehicul atractiv pentru integrarea fondurilor ilicite în economia legală. Evaluările recente publicate de ONPCSB confirmă faptul că domeniul tranzacțiilor și dezvoltărilor imobiliare continuă să fie utilizat recurent pentru disimularea originii fondurilor provenite din infracțiuni grave, în special în cazuri de corupție, fraudă, evaziune fiscală și trafic de droguri”, a explicat, într-un interviu recent pentru avocatnet.ro, Adela Nuță, Managing Associate la Baciu Partners.

Raportul de evaluare sectorială publicat recent, de ONPCSB, pentru activitățile agențiilor imobiliare și ale dezvoltatorilor imobiliari poate fi parcurs integral la adresa de aici.

Astfel, iată care sunt principalele riscuri la care sunt expuse firmele din acest sector de activitate, potrivit Adelei Nuță.

1. Dificultatea identificării beneficiarului real al proprietăților: „Unul dintre riscurile centrale îl constituie dificultatea identificării beneficiarului real al proprietăților. Persoanele implicate în activități infracționale pot achiziționa imobile prin intermediul unor entități intermediare, precum companii offshore, trusturi sau persoane interpuse, cu scopul de a ascunde identitatea adevăratului proprietar. Această opacitate afectează trasabilitatea fondurilor și reduce capacitatea autorităților de a stabili legătura dintre bunuri și sursa lor infracțională, motiv pentru care se impune consolidarea verificărilor privind beneficiarii reali, inclusiv în fazele precontractuale ale tranzacțiilor.”

2. Utilizarea numerarului în tranzacțiile imobiliare: „Un alt risc important este utilizarea numerarului în tranzacțiile imobiliare. Deși legislația română (Legea nr. 70/2015) limitează plățile în numerar la echivalentul a 10.000 euro, iar majoritatea dezvoltatorilor imobiliari respectă obligația folosirii instrumentelor de plată bancare, aproximativ 10% dintre operatori au raportat totuși tranzacții imobiliare în numerar în perioada 2021-2024. Numărul redus de notificări privind astfel de tranzacții (doar 11 în 2024, potrivit datelor ONPCSB) sugerează un risc relativ scăzut în ansamblu, dar prezența unor operațiuni semnificative în afara sistemului bancar denotă menținerea unei zone de vulnerabilitate latentă. Plățile în numerar pot fi utilizate strategic pentru a crea aparența unor fonduri legitime: un exemplu frecvent este depunerea unui avans semnificativ pentru cumpărarea unui imobil, urmată de rezilierea contractului și restituirea sumei, aparent în mod legal, cu deducerea unui comision. Astfel, banii de proveniență ilicită sunt introduși în circuitul legal cu deducerea unui comision, mecanism semnalat și în raportul ONPCSB.”

3. Manipularea valorii declarate a imobilelor: „De asemenea, manipularea valorii declarate a imobilelor, fie prin supraevaluare, fie prin subevaluare, reprezintă o altă tehnică frecventă de spălare a banilor. Achiziționarea de proprietăți la prețuri artificial scăzute poate ascunde un transfer ilicit de valoare, în timp ce vânzările la prețuri exagerate permit justificarea unor surse de finanțare nedeclarate. În ambele situații, tranzacțiile devin un vehicul pentru corupție, delapidare sau sprijinirea unor rețele infracționale. Această dinamică este deosebit de pronunțată în segmentul dezvoltărilor imobiliare și al construcțiilor, unde riscurile de spălare a banilor sunt amplificate de specificul financiar și operațional al activităților din acest subsector. Utilizarea fondurilor cu proveniență neclară pentru finanțarea lucrărilor, emiterea de facturi fictive pentru materiale sau servicii inexistente și inițierea de proiecte care nu sunt niciodată finalizate pot reprezenta metode prin care capitalul de origine ilicită este introdus treptat în economia formală, sub aparența unor operațiuni legitime.”

4. Interacțiunile dintre sectorul imobiliar și alte sectoare (și nu numai): „Riscurile se amplifică și prin interacțiunile dintre sectorul imobiliar și alte sectoare, în special cel bancar. Acordarea de credite ipotecare fără o analiză riguroasă a sursei fondurilor poate conduce la finanțarea involuntară a achizițiilor cu bani proveniți din infracțiuni. În plus, utilizarea conturilor offshore și a criptomonedelor în tranzacțiile imobiliare reduce semnificativ trasabilitatea fluxurilor financiare, permițând transformarea banilor proveniți din surse ilegale în active imobiliare aparent legitime, prin mecanisme greu de detectat.

Raportul ONPCSB semnalează și riscuri transfrontaliere: tranzacțiile cu jurisdicții slab reglementate pot ascunde reinvestirea unor sume provenite din infracțiuni internaționale, mai ales când proprietățile sunt cumpărate de companii-paravan sau persoane fizice din aceste zone. În plus, închirierea imobilelor achiziționate cu fonduri ilicite către entități fictive sau afiliate generează venituri „curate”, utilizabile ulterior în scopuri aparent legale, inclusiv pentru justificarea averii sau obținerea de finanțări. Totodată, sectorul este expus la utilizarea unor tranzacții circulare sau simulate, prin care aceleași imobile sunt tranzacționate succesiv între entități controlate de aceleași persoane sau grupuri, fără o justificare economică reală, în scopul fabricării aparente a unui flux legitim de capital ori al majorării artificiale a valorii proprietății.”