O firmă care a livrat spații comerciale către persoane fizice cu TVA-ul redus de 9%, obligată să achite diferența până la 19%

Concret, o companie vindea spații comerciale către persoanele fizice aplicând eronat cota redusă de TVA de 9%. În urma inspecției fiscale derulate de ANAF, contribuabilul a fost obligat la plata diferenței de TVA până la 19% (cota standard). De ce? Pentru că facilitatea nu se aplica spațiilor comerciale, ci doar locuințelor (fie apartamente, fie case).

„Referitor la TVA, s-a stabilit o diferenţă: TVA colectată de 19% aferentă unor spații comerciale antecontractate cu cota de 5% pentru clienți persoane fizice, în condițiile în care spațiile comerciale nu fac parte din politica socială de vânzare a apartamentelor, așa cum este definită de prevederile legale”, scrie în raportul cu controalele terminate în iunie 2025, care poate fi consultat integral aici.

Conform regulilor facilității din Codul fiscal, aceasta viza în mod exclusiv locuințele (care pot fi locuite ca atare la momentul livrării) care au o suprafață utilă de maximum 120 mp (fără anexele gospodărești) și a căror valoare (inclusiv a terenului pe care sunt construite) este de maximum 600.000 lei (fără TVA). Cu alte cuvinte, facilitatea se aplica exclusiv imobilelor luate pentru a locui în ele, nu și imobilelor luate pentru a fi folosite drept spații comerciale.

De altfel, ANAF a găsit la contribuabil și alte probleme legate de aplicarea cotei reduse de TVA - de exemplu, nu se ținea cont de regula conform căreia o persoană fizică poate cumpăra numai o singură locuință cu TVA redus, nu mai multe. Și în aceste cazuri s-a impus obligația de a plăti diferența până la cota standard de 19%.

Societatea în cauză a fost inspectată fiscal pentru perioada ianuarie 2019 - noiembrie 2024, aceasta activând pe codul CAEN 4120 (lucrări de construire a clădirilor rezidențiale și nerezidențiale).

Context: TVA-ul redus pentru locuințele noi a fost eliminat din Codul fiscal de la 1 august 2025 (cu excepția situațiilor în care existau antecontracte încheiate, pentru care cota de 9% se mai poate aplica doar până la 31 iulie 2026), așa cum s-a stabilit prin Legea 141/2025. Astfel, în prezent, pentru locuințele noi se aplică TVA-ul standard (majorat la 21% tot de la 1 august 2025).