Cine plateste datoriile la intretinere?

Ca sa fii mai sigur faci o actiune in constatare la judecatoria de care apartine apartamentul impotriva vanzatorului, notarului si a asociatiei, prin care ceri sa se constate daca la data cand ai cumparat erau debite fata de asociatie.
Oricum numai pe vorbele administratorului nu te poti baza. Acesta poate fi un sarlatan si vrea sa stoarca niste bani.

Singura care a inteles corect speta este d-na notar corina_serbanescu. Imobilul a fost dobandit in urma unei executari silite. Deci se vor exclude termene ca "notar" si "contract de vanzare-cumparare" din aceasta discutie. Intabularea in carea funciara se va face pe baza procesului verbal licitatie/act de adjudecare intocmite in urma executarii de catre executorul judecatoresc(bancar) iar noul proprietar este exonerat intradevar de orice obligatie.
Administratorul asociatiei incearca ceea obtina ce n-a reusit sa obtina de la vechiul proprietar: banii restanti. Pentru el este indiferent de unde vin banii atata timp cat se obtin fara prea mare efort... Ar fi fost normal sa deschida mai demult dosar de executare pentru proprietarul rau platnic, nu sa hartuiasca o persoana de buna credinta care a cumparat un imobil, chiar daca s-a facut printr-o executare.

Vreau sa mai aduc si eu putin in discutie acest subiect: inteleg ca daca un apartament este vandut de un creditor la licitatie iar proprietarul respectiv nu si-a platit intretinerea, asociatia ramane cu "buza umflata", trebuind sa se indrepte asupra fostului proprietar, ceea ce cu siguranta este munca in zadar din moment ce respectivul nu mai locuieste acolo si nimeni nu-i cunoaste noul domiciliu si mai mult ca sigur nu mai are ce sa-i ia.
Pentru un astfel de caz cum se poate proteja asociatia?
Am vazut ca este prevazut in legea 230/2007 ca asociatia are privilegiu imobiliar asupra apartamentului, iar acesta se poate inscrie la cartea funciara la solicitarea presedintelui. In acelasi timp, am vazut in postul doamnei notar @corina_serbanescu, ca un apartament instrainat in urma unei executari silite este liber de sarcini sau privilegiu.
Va rog pe cei care v-ati confruntat cu astfel de probleme si aveti experienta, sa ma sfatuiti cum trebuie procedat pentru ca asociatia sa nu ramana fara banii datorati la intretinere de cel care pierde apartamentul.

Am sa incerc sa ofer si un exemplu concret:
Asociatia da in judecata pe proprietarul unui apartament pentru toate sumele mai vechi de 90 de zile datorate de catre acesta. Actiunea este depusa prin avocat in luna februarie 2011, iar primul termen de judecata este in septembrie 2011, iar procesul se poate prelungi cu luni bune de la acea data.
In timpul acela restantierul nu mai plateste nimic, iar restantele sale cresc permanent.
In acelasi timp el are restante si la o banca, iar acestia cum nu sunt la fel de milosi ca cei din conducerile asociatiilor, declanseaza procedura de executare silita.
In acest caz, cum poate face asociatia sa recupereze datoriile la intretinere inainte de instrainarea apartamentului?
Va multumesc anticipat tuturor celor care imi veti oferi sfaturi, pentru ca mie mi se pare un lucru important, ca in perioada urmatoare multi din cei care au luat casele supraevaluate pe credit vor intra din pacate in aceste executari din partea bancilor.

Pentru asociatie, actiunea in instanta e singurul demers legal si cu sanse de recuperare a banilor. Dupa ce obtine hotararea judecatoreasca (indiferent cat va dura) se va invesi cu formula executorie, apoi se va trimite dosarul la un executor judecatoresc, care va inscrie somatia de plata in cartea funciara. In cazul in care o terta parte (o banca de exemplu) nu are contract de garantie imobiliara inscrisa in cartea funciara, asociatia va fi prima care va recupera banii, deoarece nici un notar nu poate autentifica un eventual contract de vanzare-cumparare pana la stingerea debitelor mentionate in CF (sau cumparatorul, cu buna stiinta va cumpara cu sarcini si va prelua el debitele - se va mentiona asta in contractul de vanzare-cumparare). In cazul in care o terta parte are inscrisa in favoarea sa in cartea funciara a imobilului o ipoteca, aceasta va avea prioritate la distribuirea sumelor rezultate din executare (in ordinea rangurilor inscrise). In acest caz asociatia va primi (daca sumele sunt indestulatoare pentru toti) debitele restante. In caz contrar executorul judecatoresc va urmari persoana fizica debitoare prin orice mijloace (ex poprire pe salariu etc).

O sa va spun in ce stadiu este cazul la mine. Dupa cum cred ca am spus, la inceput administratorul de bloc ma tot ameninta ca ma da in judecata, ca trebuie sa platesc datoria vechilor proprietari, etc. Intre timp, dupa ce s-a consultat cu mai multi avocati a renuntat la idee si le-a spus celorlalti proprietari (care deasemenea sunt interesati sa recupereze datoria, fiind vorba de o suma mai mare - 10.000 RON) ca nu au cum sa scoata banii aia de la mine, ca trebuie sa actioneze in instanta vechii proprietari, lucru pe care l-au si facut. Insa acestia sunt de negasit, nimeni nu stie de unde sa ii ia. Am vazut recent la avizier un afis ca sunt cautati de o firma de recuperari, etc. Deasemenea, din ce am inteles, greseala a fost facuta de administrator si de presedinte (daca gresesc, cineva de specialitate sa ma corecteze), pentru ca ei trebuiau sa obtina un titlu executor pentru datoria asta si sa il inscrie la cartea funciara. Astfel banca ar fi fost obligata sa stinga datoria la distribuirea sumei. Dar cum administratorul nu s-a deranjat, banca a vandut apartamentul lipsit de sarcini, conform cartii funciare .. Si acum administratia sa se descurce.