avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 702 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Drept civil - moşteniri, drept de ... Banii mei, terenul lui. Cum construim?
Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Banii mei, terenul lui. Cum construim?

Plecaciune. Situatia sta in halul urmator: suntem doi buni prieteni care au hotarat sa construiasca un imobil mai maricel decat o casa, spre a fi inchiriat. Am cazut de acord ca vom investi valori aproximativ egale (eu o suma de bani iar el terenul aflat in proprietatea sa) iar daca va fi nevoie, pentru finisarea constructiei vom apela la o sursa de finantare, rambursarea fondurilor urmand sa fie efectuata din veniturile obtinute din inchiriere iar ceea ce ramane sa fie impartit de asemenea in mod egal. Dar nu asta e problema, ci faptul ca, desi suntem buni prieteni, el a propus ca totul sa-l facem cu acte, documente valabile, explicite si oficiale (cum se zice, "la notar"). Avand in vedere ca e aproape imposibil sa ne certam dar pot totusi interveni accidente, decese, mosteniri, divorturi etc etc inca inainte de terminarea constructiei, si eu sunt de parere ca e bine sa facem acte. Dupa finalizare, poate interveni inclusiv dorinta (improbabila) a unuia dintre noi de a vinde partea sa de proprietate, cine stie?
Din cate cunosc, nu pot incepe sa construiesc pe un teren care nu-mi apartine nici macar partial caci, in caz ca se intampla vreo nefericire, atat terenul cat si constructia (terminata sau nu) ii apartin in totalitate iar eu raman "pe dinafara". Pe de alta parte, daca el imi vinde "pe hartie" jumatate din teren dar eu nu investesc banii in constructie ci ma razgandesc rezulta ca mi-a facut o donatie :) si iar nu e bine. Oare exista vreo solutie legala?

saru'mana pe obraz pentru raspuns!
Cel mai recent răspuns: francisca_maria , utilizator 13:44, 30 Mai 2010
Am intalnit un caz de genul acesta, in care s-a procedat la incheierea unui contract de asociere in participatiune, incheiat la notar, prin care s-a stipulat exact care din parteneri cu ce contribuie la asociere - unul cu terenul X, altul cu banii in suma de Y. Terenul este bine sa-l evaluati de comun acord sau apelati la un evaluator autorizat (circa 100 de euro raportul de evaluare). Specificati de asemenea si cui revine proprietatea asupra constructiei - 50/50 sau cum negociati. Atentie, daca sunteti casatoriti, e nevoie si de participarea sotiei prietenului pentru teren- daca este bun comun. In baza acestui contract veti obtine autorizatia de construire pe numele ambilor, iar proprietatea asupra constructiei la fel - in functie de felul in care hotarati sa impartiti cotele.Daca si dvs. sunteti casatorit, pe extrasul Cf la constructie va aparea si sotia dvs., cu exceptia cazului destul de rar in care banii investiti de dvs nu sunt comuni ( provin de ex. dintr-o mostenire sau donatie)
Diana Persa a scris:
Am intalnit un caz de genul acesta, in care s-a procedat la incheierea unui contract de asociere in participatiune, incheiat la notar, prin care s-a stipulat exact care din parteneri cu ce contribuie la asociere - unul cu terenul X, altul cu banii in suma de Y.

Asocierea e o solutie buna numai daca rezultatul va fi valorificat (vandut), nu si daca va construiti locuinte personale - scopul asocierii e unul comercial, obtinerea de profit. Se poate contribui si numai cu folosinta terenului, ceea ce inseamna ca nu e nevoie de contract autentic sau de acordul sotului. In contract trebuie precizat cine e asociatul aparent, caci numai el va gestiona asocierea.

In baza acestui contract veti obtine autorizatia de construire pe numele ambilor, iar proprietatea asupra constructiei la fel - in functie de felul in care hotarati sa impartiti cotele.

Aici gresesti mult. Mecanismul asocierii este tocmai ca numai unul din asociati, cel aparent, e parte in contracte si de fapt tertii nu vad asocierea, ci doar pe asociatul aparent. Gestiunea din spate e treaba interna, dar autorizatia i se elibereaza numai asociatului aparent. De asta prevede legea ca toate bunurile aportate devin proprietatea asociatului aparent! Constructia rezultata poate deveni coproprietate, daca se prevede ca mod de indemnizare a asociatului ascuns o parte din constructie.

Daca si dvs. sunteti casatorit, pe extrasul Cf la constructie va aparea si sotia dvs., cu exceptia cazului destul de rar in care banii investiti de dvs nu sunt comuni ( provin de ex. dintr-o mostenire sau donatie)

Asocierea in participatiune e un fapt de comert, asa incat bunul sau venitul obtinut intra in categoria bunurilor proprii.
Multumesc pentru raspunsul rapid! Noi am convenit ca investitia e 50/50 iar impartirea batailor de cap (cu autorizatiile, constructorul, utilitatile, finantarea etc) iar ulterior a profitului va fi la fel. In adevar, ati atins si puncte pe care eu nu le-am mentionat ca sa nu complic postul cu prea multa informatie: el nu e casatorit dar urmeaza; eu sunt, dar banii cu care intru in afacere provin din vanzarea unui imobil apartinand parintilor mei. Deci contributia lui va fi 50% iar ceilalti 50% vor reveni mie (cu sotia) 25% si parintilor mei 25%.
Deci inteleg ca putem obtine autorizatia de construire pe numele partilor la contractul de asociere in participatiune (el unul plus noi 4) iar, ulterior, procesul verbal de receptie (deci proprietatea asupra terenului si cladirii) de aceeasi maniera: amicul - 50%, eu cu sotia - 25%, mama cu sotul ei (tatal meu vitreg care are copii din prima casatorie dar care este total de acord ca eu sa mostenesc totul) - 25%. Dar daca amicul se razgandeste cand inca receptia nu a fost facuta sau intervine altceva? Rezulta ca eu am investit sute de mii de euro construind pe terenul lui iar ca sa-mi recuperez investitia va trebui sa-l dau in judecata (Doamne fereste). Finalizarea constructiei va dura 2 ani incepand de acum. Daca intervine vreo nefericire, pana il dau in judecata, pana castig, pana face rost de bani (prin vanzarea terenului si imobilului), vor trece mai mut de trei ani in total. Or, dupa batai de cap cu procese si termene etc etc eu imi voi recupera banii dupa 3-4 ani, cand vor valora mult mai putin decat acum; ani de eforturi si dureri de cap doar ca sa imi iau banii inapoi. Datorita zonei in plina ascensiune, sa va intampla ca, inainte de receptie, terenul si constructia sa valoreze mult mai mult. Atunci amicul e posibil sa spuna "uite, ia-ti banii pe care i-ai investit acum 2 ani inapoi, caci eu m-am razgandit, reziliez contractul" si imi da banii inapoi dar el valorifica totul cu mult mai mult caci acum are o constructie mare si noua pe un teren in zona buna.
Oare n-ar fi mai bine sa imi vanda acum legal o jumatate indiviza din teren iar banii mei sa-i punem intr-un cont comun din care nu pot fi scosi (pentru constructie) decat cu ambele semnaturi? Sau jumatate la dispozitia lui, jumatate in cont comun?


P.S.: abia acum am vazut raspunsul nr. 2 - multumesc! - dar problema ramane inca (larg) deschisa...
Ultima modificare: Luni, 5 Mai 2008
Ssarmiss, utilizator
Eu consider ca in cazul unui contract de asociere ar fi mai simplu si mai bine ca asociati sa apari tu cu sotia si celalat cu viitoarea sotie si sa nu complici situatia cu mama si tata etc...
Referitor la vanzarea unei parti din teren e o idee buna iar referitor la bani cred ca ar fi mai bine atunci sa stabiliti clar valoarea terenului si cota sau suma cu care incepeti colaborarea, pentru a nu aparea discutii cel mai bine ar fi sa stabiliti exact sumele si contributiile fiecaruia!
Observ ca mecanismul asocierii in participatiune nu e deloc inteles! Nu va exista coproprietate pe rezultatul asocierii! Am explicat mecanismul si consecintele aici: www.avocatnet.ro/content/art...

Alte discuții în legătură

Autorizatie de constructie prop. teren - conventie cu sar constructoare in regie proprie. imobil expropriat pe numele tuturor in 1949 Corsin Corsin Imi permit sa relansez un caz concret petrecut in anul 1949 Proprietarul unei prop. in 1944 face o conventie de constructie cu O SAR obtinand pe numele sau ... (vezi toată discuția)
Constituire drept de superficie angela23 angela23 Buna ziua, Am nevoie de un sfat cu privire la constituirea unui drept de superficie. Situatia este urmatoarea: doi asociati PJ au incheiat un contract de ... (vezi toată discuția)
Actiune in constatare titirca titirca Problema mea e cam complicata,asa ca as aprecia orice mana de ajutor.Deci:in anul 1992 institutia de stat A se asociaza cu 5 sc-uri pt.a constitui o noua ... (vezi toată discuția)