CONTRACT DE INCHIRIERE SPATIU COMERCIAL CU DREPT DE PREEMTIUNE

Question

Discuție deschisă în Probleme juridice în afaceri - contracte între profesionişti

CONTRACT DE INCHIRIERE SPATIU COMERCIAL CU DREPT DE PREEMTIUNE

Utilizator 12:28, 16 Septembrie 2008

In sept 2002 subscrisa SC C SRL in calitate de locatar am incheiat un contract de inchiriere a unui spatiu comercial cu SC L SRL in calitate de locator, spatiul avand destinatia de restaurant.Durata contractului de inchiriere era de 27 de luni incepand cu 01.10.2002 pana la 31.12.2004.Cuantumul chiriei a fost negociat la suma de 500 de euro pe luna in avans pe 2 ani si a fost achitat integral.Locatorul a acordat o scutire locatarului pt plata chiriei pe primele 3 luni respectiv 10.- 11.- 12.2008.Spatiul era complet dotat si utilat pt activitatea de restaurant , racordat la reteaua de gaz, apa, canal,electricitate, contractele de utilitati au ramas pe numele locatorului care factureaza consumul lunar locatarului.
Cap v. Obligatiile partilor.
Locatorul se obliga:........
lit. e. instituie si recunoaste locatarului un drept de preemtiune in eventualitatea in care spatiul urmeaza a fi vandut la expirarea perioadei de inhiriere.
Locatarul are urmatoarele oligatii:.....
lit. d. sa obtina prin efort financiar propriu toate autorizatiile si avizele necesare desfasurarii activitatii.
lit.e. sa mentina relatii de buna vecinatate....
lit.f. sa nu efectueze nici un fel de modificari sau transformari a spatiului sau a dotarilor acestuia fara acordul scris al locatorului...
lit. i.sa nu cesio neze,subinchirieze,asocieze, gajeze,instraineze, sau sa foloseasca in comun cu alte persoane spatiul inchiriat sau bunurile si dotarile acestuia.
Cap. VIII. Incetarea si rezilierea contractului.
Prezentul contract inceteaza de plin drept fara a mai fi necesara interventia unui tribunal in cazul in care una dintre parti:
- nu-si executa obligatiile esentiale enumerate la cap v.
-cesioneaza drepturile si obligatiile sale prevazute de prezentul contract fara acordul celeilalte parti.
Mai adaug ca spatiul a fost preluat cu pv privind mijloace fixe in valoare de aproximativ 25000 euro, si cu o schita a spatiului (nu cadastrala).
In ian 2004 locatorul ma notifica ca doreste sa vanda spatiul la pretul de 46000 euro plus tva, si in conf. cu lit e din contract ma roaga sa imi exercit sau nu dreptul de a cumpara spatiul in termen de 7 zile.In cazul in care nu ,, procedati la achizitionarea spatiului in termenul mentionat vom considera ca nu sunteti interesati in achizitionarea acestui spatiu si vom proceda la efectuarea vanzarii urmand ca mentionatul contract de inchiriere sa ramana valabil pana la expirarea contractului de inchiriere.
Raspund notificarii si arat ca nu sunt de acord cu cesionarea contractului catre alt proprietar, ca am drept de preemtiune la expirarea contractului de inchiriere, ca il voi exercita la acel moment, ca am achitata chiria inca pe anul ce abia incepuse,ca nici un moment nu sa luat in considerare in cuprinsul contractului de inchiriere ca spatiul poate fi vandut in timpul derularii contractului,ba mai mult ,din clauzele acestuia rezulta clar ca intentia partilor avuta in vedere la data contractarii era de a nu se schimba partile contractante pana la sfarsitul perioadei de inchiriere.
Contractul de inchiriere a fost inregistrat in cartea funciara in anul 2003 mentionandu-se in incheiere un drept de sesizare in favoarea SC C SRL.
Spatiul ce face parte din activul SC L SRL dupa cum se precizeaza in contractul de vanzare cumparare se vinde la data de 12.03 2004 catre o p.f numita O casatorita sub regimul separatiei de bunuri cu cetateanul italian D.
Spatiul comercial impreuna cu mijloacele fixe se vinde la pretul de 46000 euro plus tva.
Spatiul se arata in contract este inchiriat SC C SRL pana la data de 31 12 2004 in baza contractului de inchiriere,prin care se instituie in favoarea sc chiriase un drept de preemtiune in cazul vanzarii spatiului.Mentionam ca s-a exercitat dreptul de preemtiune al chiriasei conf notificarii nr 46 N/2004 (se refera la notificarea locatorului prin care mi s-a comunicat intentia de a vinde, si nu se refera la raspunsul meu care poarta alt numar si despre care nu se vorbeste nicaieri in contractul de vanzare macar ca ar fi existat) dar chiriasa nu si-a manifestat vointa de a cumpara.
Imobilul nu este grevat de sarcini cu exceptia sesizarii in favoarea SC C SRL referitoare la contractul de inchiriere existent asa cum rezulta din extrasul de carte funciara.
Cumparatoarea afirma ca a luat la cunostinta de inchiriere si se obliga sa o respecte.
In momentul de fata ne aflam in actiune in evacuare in tribunal.
Exprimati un punct de vedere juridic fata de cazul prezentat.
Revin putin mai tarziu cu detalii despre actiunile derulate din 2004 pana azi.
SC C SRL isi desfasoara activitatea in spatiul in litigiu. Am termen pe 19. V a rog astept raspuns

Răspunde Citează

36 mesaje

21160 vizualizări

4 participanți

Cel mai recent răspuns: , utilizator 01:49, 22 Septembrie 2008

Vezi răspuns

Pagina 6

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Clauza in contractul de inchiriere spatiu Doresc sa inchei un contract de inchiriere spatiu comercial pe o durata de 3 ani dar am o nelamurire in cazul in care firma nu m-ai da randament pot rezilia ... (vezi toată discuția)

Pact comisoriu Se incheie un contract de inchiriere pe o perioada de 3 ani intre proprietar, SC X SRL si chirias SC Y SRL. Chiriasul foloseste 3 luni spatiul dupa care ... (vezi toată discuția)

Cum inchei un contract de inchiriere si ce urmeaza am infiintat o firma si urmeaza sa inchiriez un spatiu comercial .Doresc sa stiu daca se incheie la notar ,unde se declara pe urma de mine ,asociat unic sau de ... (vezi toată discuția)

ContSters52707 Utilizator · Answer 1 · 2008-09-21 21:49:19

romascanu a scris:

Doamna, nu trebuie sa ma convingeti pe mine de nimic.
Nici un moment nu am intentionat sa va conving de ceva. A-ti interpretat total eronat totul.
Credeam ca acest forum este deschis discutiilor, rationamentelor,parerilor ,opiniilor care raportate la un caz sau situatie data sa poata duce la ceva.....nu neaparat solutia optima,dar macar participantii sa aiba parte de o atmosfera frumoasa de comunicare si...''cunoastere''.

Trebuie sa-l convingeti pe judecator ca punctul dvs. de vedere e cel mai bun.
Tocmai de aceea e pus acolo. Pentru ca in fata lui vin oameni ... cu un punct de vedere care ii impiedica de cele mai multe ori (asa micut cum e) sa mai vada si punctul de vedere al altora.

Daca si judecatorul ca de altfel si altii in slujba dreptului isi inchipuie discutii cu Fat-Frumos in timpul sedintei de judecata atunci intelegem de ce justitia romana e asa bine cotata in lume (ca si la noi de astfel).
Cesiunea contractului (vanzarea dreptului de folosinta) e o poveste si vanzarea bunului (transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului) ce face (intamplator) obiect al locatiunii e alta poveste (juridica) Daca dvs. vreti sa-l insurati pe Fat Frumos cu capra cu trei iezi... succes ... sa vedem ce-o iesi.

Poate ii explicati acest punct de vedere lui Francisc Deak.Umila de mine nu am facut decat sa citez un ''monstru al dreptului''.Tratat de drept civil .Contracte speciale.Universul Juridic.2001.Pagina 9-10.''Nu pot forma obiectul contractului de vanzare cumparare drepturile personale nepatrimoniale si cele patrimoniale care au un caracter strict persona sau care sunt prevazute de lege ori sunt contrac-tate (sau constituite prin acte unilaterale) intuitu personae.
Explicatii lui Francisc Deak povestea caprei cu trei iezi....
In privinta clauzelor care au dus la clasificarea locatiunii ca fiind incheiata intuitu personae dreptul arata ca '' transmiterea folosintei poate fi interzisa in tot sau in parte, in acest caz contractul fiind incheiat intuitu personae''.Aceasta interdictie nu se prezuma ci trebuie sa fie stipulata expres.
Aceeasi situatie pt cesiune ''cesiunea trebuie sa fie notificata locatarului sau acceptata de el prin act autentic.C.CIV. nu distinge in privinta conditiilor in care pot interveni intre cesiunea si sublocatiunea contractului de locatiune astfel incat 2 conditii sunt valabile pt ambele:
-transmiterea sa nu fie interzisa prin contractul principal,
-sublocatiunea sau cesiunea sa nu contravina conditiilor din actul principal.''- Drept civil 2008 pagina 134-135.Nominalex. Si daca autorul nu va convine va pot oferi alti '' monstri ai dreptului'' spre citare.
Omul n-a vandut nici un drept personal nepatrimonial (Cerule Mare! e o mare confuzie in capul dvs.) el a a vandut un BUN aflat in circuitul civil, iar bunul acesta era obiect al unui contract de locatiune. In anumite conditii, cumparatorul acestui bun este obligat sa respecte locatiunea consimtita de vanzator.

O fi el obligat dar trebuie sa mai vreau si eu:
-nici una din parti nu are voie sa cedeze drepturile si obligatiile prevazute in contract fara acordul celeilalte parti.
Clar nu?Asta prevede contractul meu de inchiriere.

Daca ar fi sa "aplic" confuzia dvs. urmatoarei clauze, lamuriri-ma si pe mine ce pricepeti din ea?
DIANA AVA a scris:

Cap. VIII. Incetarea si rezilierea contractului.
Prezentul contract inceteaza de plin drept fara a mai fi necesara interventia unui tribunal in cazul in care una dintre parti:
- nu-si executa obligatiile esentiale enumerate la cap v.
-cesioneaza drepturile si obligatiile sale prevazute de prezentul contract fara acordul celeilalte parti.

Caci daca-i asa cum ziceti atunci eu zic ca acest contract a INCETAT de plin drept.
A! e o alta discutie, luuunga de tot, pe marginea lui CUM a putut fi scrisa o astfel de clauza intr-un contract in care ziceti dvs. ca se dorea a fi interzisa cesiunea. (eu banuiesc - luata cu copy si paste de prin te miri ce contracte si pusa aci ca nuca-n perete). Pai daca vreau sa-i interzic cuiva ceva ii pun in schimb daune de sa-l usture-n... nu-mi tai singur craca de sub picioare cu o ... incetare de drept.

E aici va dau dreptate , e lunga discutia intradevar.....

Daca tot ziceti ca sunteti o SC poate ca n-ar fi rau ca, pe viitor, sa angajati unul-doua creiere care sa va redacteze contracte ca lumea.

Culmea.CONTRACTUL DE LOCATIUNE a fost intocmit de consilier juridic pt locator, si a dat ok un avocat pt locatar, ambii cu vasta experienta, ceva peste 20 ani.
Vedeti de ce n-are ursul coada?
Sau o fi avut vreunul dintre ei un interes premeditat???
Sau asa se practica dreptul la noi???

ContSters52707 Utilizator · Answer 2 · 2008-09-21 21:53:28

Parca a-ti afirmat ca e ultima data cand postati pe acest topic acum cateva zile.
Sau va face placere sa va alimentati cu ceva ....sa-i spun doar rau......ca sa nu-i spun altfel.

ContSters52707 Utilizator · Answer 3 · 2008-09-21 22:09:48

N-am pretins niciodata ca stapanesc ceva si nici nu sunt de meserie ca altii care sunt de meserie si pretind ca stapanesc....
Eu nu sunt decat cineva care incearca sa remedieze ce au conceput cei ce sunt in slujba dreptului atunci cand au confectionat contractul meu de inchiriere.....
SI
sotii pot modifica oricand pe parcursul casatoriei regimul matrimonial cu conditia- singura- ca noua conventie sa nu aduca prejudicii tertilor.
Oricum problema ramane aceeasi:continutul conventiei dintre soti ultima valabila la data autentificarii actului notarial in Romania,legea aplicabila- respectiv a domiciliului lor comun,sau in lipsa acestuia sau daca au cetatenii diferite statul cu care intretin cele mai stranse legaturi sau pe teritoriul caruia au avut domiciliul comun.

ContSters52707 Utilizator · Answer 4 · 2008-09-22 00:25:18

themis a scris:

Faptul că actul care atestă căsătoria celor doi sub regimul separaţiei nu a fost prezentat în copie legalizată nu schimbă cu nimic regimul matrimonial al soţilor, aceştia putînd face oricînd dovada regimului ales.

Oare care este motivul pt care nu au facut aceasta dovada pana acum?Ma intreb...?
Conventia de la Haga nu are nici o ratiune?
Notarul public nu are nici o obligatie privind asigurarea legalitatii actelor si verificarea formelor prealabile cerute de normele speciale pt validitatea actelor....?

Prin urmare, cumpărătoarea O poate face dovada acestui regim în cursul procesului.

Am raspuns.

Iar faptul că la data cumpărării imobilului nu avea domiciliu comun cu al soţului nu are absolut nicio relevanţă.

N-am afirmat eu asta cu privire la domiciliu - n-am stiut niciodata care a fost, sau daca a fost,comun sau nu, sau unde a fost domiciliul lor.

Apoi, legea aplicabilă relaţiilor patrimoniale dintre soţi este aceea de la data încheierii căsătoriei şi ea nu s-a schimbat prin separarea domiciliului soţilor astfel încît la data cumpărării să fie aplicabilă o altă lege. Ori credeţi că legea aplicabilă se schimbă ori de cîte ori se ceartă soţii? De altfel, Legea nr.105/1992 glăsuieşte limpede în art.20 al.2: legea naţională comună sau legea domiciliului comun al soţilor continuă să reglementeze efectele căsătoriei în cazul în care unul dintre ei îşi schimbă, după caz, cetăţenia sau domiciliul.
Aceeaşi lege cîrmuieşte şi regimul şi efectele convenţiei matrimoniale, precum şi posibilitatea modificării convenţiei matrimoniale, dacă soţii nu au ales o altă lege.

In lipsa de cetatenie sau domiciliu comun se aplica legea statului cu care intretin cele mai stranse legaturi sau legea statului pe teritoriul caruia au avut resedinta.
Imi pare rau doar ca mi-a cazut legatura internet pt ca v-am scris un mesaj cu multe exemple la obiect de situatii in care prin interpunerea unei sotii romance( casatorita sub regimul separatiei de bunuri, sau diverse conventii) s-au incheiat cvc mascate, in care in realitate sunt proprietari straini,reusindu-se astfel eludarea legii stiut fiind regimul aplicabil pana nu demult strainilor in cazul achizitionarii de imobile si terenuri la noi.N-am apucat sa memorez mesajul si cand mi-a cazut internetul.....am reusit sa-l pierd. De altfel nu este singura ratiune a contractului ''mascat''.
Imaginatia poate ajuta pe oricine sa inteleaga diversele tertipuri care se practica.
Astfel ca problematica deslusirii in cazul unui litigiu a adevaratului proprietar,a legii aplicabile bunurilor sotilor, a regimului ......este deosebita.
Mai ganditi-va....Sunt prea obosita sa mai explic inca odata.S-ar putea sa dispara confuziile de care vorbiti daca va aplecati mai cu sarg asupra
eventualelor situatii.....
Faceţi nişte confuzii extrem de grave. Mai mult, perseveraţi în încercarea de a dovedi că stăpîniţi materia, fără a avea vreun temei...

Doriţi opinii juridice sau vreţi doar să ne daţi lecţii?

''Las la aprecierea instantei de judecata''.....este profesional a se folosi?
Liviu S.Bordaş

ContSters52707 Utilizator · Answer 5 · 2008-09-22 01:49:09

Acelasi raspuns ca a lui themis pt ca si eu sunt mai mult decat obosita si nu mai am forta sa explic ce nu am facut decat sa relatez nu sa pretind asa zisa legatura intre separatia de corp si.....