Observ ca discutia nu a mai continuat din 2012. Intre timp s-a modificat Legea Asociatiilor de Proprietari. Chiar si in varianta modificata, actuala lege prevede acordul scris al vecinilor direct afectati (art 40, Legea 196/2018 in cazul schimbarii destinatiei locuintei.
Sunt jurist si totodata presedinte vremelnic al unei Asociatii de Proprietari. Imobilul are doar 8 apartamente, este situat intr-o zona exclusivista iar proprietarii au pretentii intemeiate in ceea ce priveste linistea si intimitatea.
Recent, proprietarul unui apartament l-a inchiriat unui psiholog care si-a deschis un (alt) cabinet individual de psihologie. Bineinteles, fara a solicita acordul scris al Asociatiei si a vecinilor direct afectati. Apartamentul in care isi desfasoara activitatea psihologul se afla la et. 2 si nu are acces separat.
Consultand Legea 213/2004 referitoare la exercitarea profesiei de psiholog, observ ca aceasta nu prevede obligativitatea obtinerii acordului scris al vecinilor direct afectati, si nici al Asociatiei de Proprietari. In contrast, legea care guverneaza functionarea cabinetelor medicale individuale prevede aceasta obligativitate. Si da, si profesia medicala este o profesie liberala, la fel ca profesia de psiholog. Ca atare, consider ca lipsa prevederii referitoare la obligativitatea obtinerii avizului scris al vecinilor direct afectati si al Asociatiei de Proprietari este doar o scapare legislativa si nu reprezinta vointa explicita a legiuitorului, in sensul ca in Legea 213/2004 nu se prevede ca un cabinet psihologic nu are nevoie de acordul scris al vecinilor direct afectati, fie si motivat de faptul ca aceasta este o profesie liberala. Intelesul juridic al profesiei liberale nu este nici pe departe exonerarea de obligatii comune celorlalte profesii si nici nu acorda un statut privilegiat profesiilor liberale. Singura diferenta juridica ar fi ca cel care practica o profesie liberala nu trebuie sa se inregistrele la Registrul Comertului ci dorect la ANAF. Si cam atat.
Revenind la subiect, in situatia in care un cabinet psihologic functioneaza fara acordul scris al vecinilor direct afectati si al Asociatiei de Proprietari, singura optiune de stopare a functionarii pe care o are Asociatia de Proprietari este recurgerea la disp. Legii 196/2018, care prevede obligativitatea existentei acordului scris al vecinilor direct afectati in cazul schimbarii destinatiei spatiului de locuit.
O situatie aparte apare atunci cand psihologul este si proprietar al spatiului in cauza si locuieste efectiv chiar in apartamentul in care isi desfasoara activitatea profesionala, ori este chirias legal in apartamentul in care isi desfasoara activitatea profesionala. Consider ca abia atunci este discutabila necesitatea schimbarii destinatiei spatiului de locuit si obtinerea avizului vecinilor, din moment ce acesta locuieste in acel apartament, fapt care prezerva caracterul de locuinta al apartamentului in cauza.
In situatia descrisa la inceput, cabinetul psihologic functioneaza in blocul de locuinte in virtutea unui contract de inchiriere a unui apartament cu titlul de locuinta, proprietarul apartamentului (altul decat psihologul) nedepunand niciun fel de diligente pentru schimbarea destinatiei locuintei. Ca atare, consider ca functionarea unui cabinet individual de psihologie in cadrul unui ansamblu de locuinte colective este ilegala din moment ce nu exista acordul scris al proprietarilor direct afectati si al Asociatiei de Proprietari, din simplul considerent ca destinatia apartamentelor este cea de locuinta, asa cum rezulta din PUZ-ul avizat. Iar cum intelesul juridic al notiunii de locuinta este unul substantial diferit de cel de cabinet individual (de orice fel ar fi acesta), necesitatea acordului scris al vecinilor direct afectati apare ca fiind una obligatorie.
Faptul ca un chirias are o profesie liberala si doreste exercitarea ei in interiorul unui spatiu cu destinatie locuinta, nu inseamna ca acesta nu are obligatia de a se supune unei legi care prevede obligativitatea acordului vecinilor si nici nu ii confera drepturi suplimentare fata de un alt tip de prestator de servicii. Este adevarat ca psihologul poate presta servicii psihologice dintr-o locuinta, atat timp cat acestea se desfasoara online ori nu presupun accesul clientilor pe condominium.
Conform Legii 213/2004, in actele de spatiu se va mentiona, în mod obligatoriu, faptul ca folosinta spatiului trebuie data în mod exclusiv pentru desfasurarea activitatilor profesionale. Pe cale de consecinta, daca apartamentul in cauza are destinatia (nemodificata) de locuinta, cabinetul individual de psihologie nu poate functiona legal intrucat destinatia de locuinta nu a fost modificata de proprietar.
Mai mult, daca titular al contractului de inchiriere este persoana fizica (psihologul in cauza), inseamna ca acel apartament a fost inchiriat ca locuinta, iar obtinerea acordului scris al vecinilor este obligatorie intrucat functionarea cabinetului individual presupune schimbarea destinatiei din locuinta in cabinet individual. Daca titular al contractului de inchiriere nu este persoana fizica ci prestatorul serviciilor de psihologie, existenta apriorica a avizului vecinilor direct afectati este obligatorie.
Se impune o precizare in ceea ce priveste diferenta dintre sediul profesional al unui cabinet individual de psihologie, care la fel ca si sediul social al unui SRL poate fi in incinta unei locuinte detinuta legal si care nu presupune accesul clientilor, si punctul de lucru al unui cabinet individual de psihologie care presupune lucrul cu publicul si accesul liber al clientilor. In acest din urma caz este necesar acordul scris al vecinilor.
Din pacate Legea 196/2018 nu prevede niciun fel de sanctiune pentru cazurile de incalcare a dispozitiilor imperative însa ea rezulta din interpretarea logica a cadrului normativ adoptat in materia infiintarii si functionarii asociatiilor de proprietari in sensul ca, daca nu sunt respectate cerintele legii, actele incheiate cu incalcarea dispozitiilor legale exprese sunt lipsite de efecte juridice, fiind nule de drept. Astfel, un contract de inchiriere a unui spatiu cu titlul de locuinta in vederea folosirii lui ca punct de lucru al unui cabinet individual de psihologie este nul de drept. Iar daca spatiul a fost inchiriat cu titlul de locuinta iar autorizatia de functionare a cabinetului individual a fost emisa fara retine caracterul de locuinta al spatiului inschriat, acea autorizatie de functionare este nula de drept.
Recurgerea la instanta de judecata este singura optiune in cazul in care conflictele juridice nu sunt stinse amiabil. Dupa caz, actiunea civila va privi anularea autorizatiei de functionare or anularea contractului de inchiriere.
Art. 40 al Legii 196/2018 are un caracter imperativ onerativ, fiind o dispozitie de la care partile nu pot deroga:
"(1) Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, prezente in proiectul initial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv si cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii.
(2) Odata cu acordul mentionat la alin. (1), proprietarii direct afectati cu care se invecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii si proprietarul care solicita acordul pentru schimbarea destinatiei locuintei sau spatiului cu alta destinatie decat aceea de locuinta semneaza si o conventie cu privire la declararea activitatii care se va desfasura in spatiul respectiv, precum si numarul de persoane in functie de care vor fi calculate cheltuielile pe numar de persoane.
(3) O copie a conventiei prevazute la alin. (2) se inmaneaza presedintelui asociatiei de proprietari in vederea anexarii acesteia la acordul de asociere."
Ca o ultima concluzie, prevalenta normei generale imperative - art. 40 din Legea 196/2018 - este evidenta atunci cand aceasta intra in concurs cu o norma dispozitiva, cum este cea din Legea 213/2004 si care in mod evident nu este o norma speciala care ar deroga de la norma generala. Pentru aspectele pe care nu le reglementeaza, norma speciala se completeaza cu normele generale în materie. Legea 213/2004 nu deroga de la obligatiile generale prevazute imperativ de art. 40 al Legii 196/2018.
avocatnet.ro explicăm legislația
AADRIANA.O