TVA 5% pt achizitii imobiliare, imobil nou, cum si cui se aplica?!

@t.simona

Am cautat cele afirmate de mine mai sus si am gasit urmatoarele informatii.
ANAF: Aplicarea TVA pentru achizitia de cladiri / imobile

Intrebare: Care sunt situatiile in care se aplica TVA la achizitia unei cladiri / imobil?
Raspuns ANAF din 23 mai 2008
Operatiunile imobiliare constand in vanzari de cladiri si terenuri trebuie privite din doua perspective:
-operatiuni realizate de persoane impozabile din punct de vedere al TVA;
-operatiuni realizate de persoane fizice.
1. Operatiunile realizate de persoane impozabile pot fi:
-scutite sau
-taxabile prin efectul legii sau prin optiune.
De la data aderarii Romaniei la UE, vanzarea de constructii si terenuri este scutita de TVA cu exceptia vanzarilor de constructii noi si de terenuri construibile, conform prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.
Prin lege ( potrivit art. 141 alin. (2) lit. f)) se prevede ca o constructie este considerata noua in sens fiscal, de la data primei ocupari, care coincide cu data procesului verbal de receptie, pana la data de 31 decembrie a anului urmator. In ceea ce priveste incadrarea unui teren in categoria de teren construibil sau orice alt teren (agricol, forestier, livada, pasune, etc), se refera la incadrarea acordata respectivului teren in momentul vanzarii prin fisa cadastrala ori prin certificatul de urbanism.
Prin urmare orice persoana impozabila, care vinde terenuri, altele decat cele construibile, sau cladiri, altele decat cele noi, poate aplica o scutire de TVA. Totusi, persoanele impozabile pot aplica prin optiune taxarea in cazul vanzarilor de terenuri, altele decat cele construibile si a constructiilor, altele de cat cele noi, pentru care taxarea este obligatorie prin efectul legii, in conformitate cu prevederile art. 141 alin. (3) din Codul fiscal. De obicei se opteaza pentru taxarea vanzarilor de constructii si terenuri pentru a evita calculul ajustarilor de TVA si eventual a proratei de deducere. Potrivit pct.38 alin. (3) din Normele metodologice de aplicare a Titlului VI din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, aprobate prin HG nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare (denumite in continuare Normele CF), taxarea prin optiune trebuie insotita de depunerea unei notificari (model in Anexa 1 la Norme .pdf) in acest sens la autoritatea fiscala competenta, in raza careia vanzatorul isi are domiciliul fiscal.

[ link extern ]

discutii.mfinant[ link extern ]

In ceea ce ati trimis este vorba de notificarea ce trebuie aplicata pt optinea de a taxa vinzarea de imobile ce nu sint noi si terenuri construiblile, nu de notificare a taxarii cu 5%.

Acum vad ca vorbeati intradevar de notificare optiunii de taxare in general.

sunt mai multe nuante aici care se vor lamuri in functie de actele intocmite (contract vanzare cumparare, factura de avans, factura de regularizare, etc etc.)

eu spuneam ca daca antecontractul a fost semnat inainte de intrarea in vigoare a OUG 200, chiar daca suma mentionata era cu TVA inclusa, cumparatorul are dreptul legal sa solicite recalcularea pretului total deoarece intre timp cota de tva a fost modificata, pe principiul ca taxa este suportata de consumatorul final.
de ex. in anul 2007 s-ar fi semnat un antecontract in care era stipulat pretul final de 48.000 euro cu TVA inclusa. deducem de aici faptul ca la momentul respectiv, baza impozabila era de 40.336 euro + tva 19% 7.664 euro, chiar daca aceste sume nu sunt trecute expres in contract.
daca livrarea efectiva a imobilului ar fi avut loc in 2009, normal ar fi fost ca noul pret sa fie 40.336 + tva 5% 2.017 euro = 42.353 euro, intrucat la data faptului generator cota in vigoare era de 5%.
daca livrarea imobilului ar fi avut loc in 2011 si presupunand ca n-ar fi existat cota redusa de 5%, noul pret ar fi fost 40.336 + tva 24% 9.681 euro = 50.017 euro.

tva este un impozit indirect, pe consum si este normal sa fie suportata de consumatorul final.

cel mai bun exemplu ar fi o firma de telefonie mobila care are fixate tarifele la abonamente in euro cu tva inclusa.
inainte de 1 iulie 2010, un anumit abonament era contractat cu 8 euro, inclusiv tva lunar (pret stipulat clar in contract). dupa modificarea cotei de tva, facturile contin suma de 8,33 euro, tva inclusa, fara a se semna niciun act aditional, in baza principiilor susmentionate.

Ceea ce a afirmat "Xerxes", la acest lucru m-am gandit si eu si de aceea am deschis topicul acesta: In momentul incheierii precontractului pretul a fost de 48000 cu TVA inclus; vanzatorul incheind acest act si nestiind de capacitatea mea de a beneficia de Tva redus(in situatia asta dupa returnarea TVA catre stat vanzatorul ar fi ramas cu 48000 - Tva 24%= cca 39000 ~Tva e platit de cumparatorul). Dar daca eu sunt in situatia de a plati TVA 5% inseamna k vanzatorul trebuia sa imi ceara pretul de 39000 + TVA 5%, insa el acum plateste TVA 5% din suma de 48000, ramanand cu 45500 banii lui. Asta inseamna ca e diferenta intre cat trebuia initia si cati bani a incasat vanzatorul de cca. 6500.

Cota acesta de 5% nu este data de stat in beneficiul cumparatorului pt a stimula cumpararea de locuinte noi, avantajul fiind pretul mai mic dat de TVA-ul mai mic ce trebuie platit catre stat. Vanzatorul in oricare din situatii trebuie sa incaseze acelasi pret de baza; nu e corect si normal asa?

Va multumim @xerxes pentru precizari. :bow: