denuntare contract de vanzare-cumparare cu rezerva de uzufruct viager

Asa cum am mentionat mai sus editand exact cand postati acest mesaj, potrivit art. 1303 Cod civil, prin preţ serios se înţelege preţul care constituie o cauză suficientă a obligaţiei luate de vânzător de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Seriozitatea preţului depinde de existenţa unei proporţii între cuantumul preţului fixat de părţile contractante şi valoarea reală a bunului vândut. Prin urmare nu putem afirma ca lipseste total cauza, este doar o cauza insuficienta daca vreti,deci avem nulitate relativa.

mesajele de mai sus, au facut abstractie de ceea ce inseamna contract de vanzare cumparare sub rezerva uzufructului(fiind de esenta uzufructului sa fie viager).
trebuie sa se tina seama ca in speta nu s-a transmis insusi dreptul de proprietate, ci doar nuda proprietate, persoana in cauza pastrand folosinta(usus, fructus) pe toata durata vietii, inca de la data constiturii uzufructului.
este vorba de un uzufruct constituit indirect prin transmiterea de catre vanzator doar a nudei proprietati.
Cu privire la invocarea aspectului ca bunurile(banuiesc mobile sau imobile) nu ar fi deteriorate in realitate, personal mi se pare irelevant, cata vreme exista obligatia intocmirii unui inventar care sa constate acest fapt, obligatia uzufructuarului fiind de a le conserva subsanta si de a le restitui la incetarea uzufructului asa cum i-au fost predate, cu exceptia uzurii normale.
in ceea ce priveste eroarea obstacol, opinez ca invocarea erorii asupra naturii actului juridic care se incheie(in sensul ca batranul a crezut ca incheie un contract de inchiriere si nu unul de vanzare cumparare) nu ar putea fi retinuta de instanta de judecata cauza de nulitate absoluta cata vreme uzufructuarul culege inclusiv fructele civile(chiriile) si deci nimic nu-l opreste sa inchirieze apartamentul si sa incaseze chiria.

samdhy, de cînd este de esenţa uzufructului să fie viager? ªi de ce credeţi că nu s-a transmis însuşi dreptul de proprietate? Poate nu întreg dreptul de proprietate, ci doar nuda proprietate, da, de acord.

Ca sa il completez pe Liviu, de unde si pana unde daca tu crezi ca faci un contract de inchiriere si te trezesti la CF cu unul de vanzare, fie el si de nuda proprietate, asta nu e o eroare-obstacol? ADica spui: ei, lasa, macar nu mai platesc impozit, bine ca il pot inchiria... nu-i nimic, mare chestie, credeam ca iau o chirie lunara de 800 de euro, cand colo l-am vandut pe 8000...Ca-s batran, nu vad bine si ma aflam in mare nevoie de bani pentru medicamente...
Ei, lasa, nu-i nimic, o sa spuna si instanta, mergi acasa ca tot il poti inchiria...
Ce dumnezeu??? :O
Nici nu e logic, darmite legal...

Cat priveste faptul ca pretul neserios duce la anulabilitate (nulitate relativa) si nu la nulitatea absoluta a actului, corect, insa... depinde de situatie...
AStfel, daca una dintre partile contractante profita de starea de ignoranta si nevoie in care se afla cealalta parte, inseland-o, platindu-i un pret mai mic, neserios, obtinand astfel avantaje disproportionate... vorbim despre cauza ilicita a actului. Se aplica 966 si urm. Civil, nulitate absoluta!
In esenta, e o leziune a unui major, dar cum ar fi inadmisibila... iacata cauza ilicita! Adica se poate sustine ca la baza actului s-a aflat dorinta unei parti de a se imbogati, pacalind un om! E cam impotriva bunelor moravuri, seamana putin a inselaciune in conventii, deci e cauza ilicita.
Si asta inseamna nulitatea absoluta a actului.

E greut de demonstrat, dar daca exista o diferenta de varsta intre parti, batranul nu are examen IML, nu a fost asistat... in plus, ajuta ca partile au declarat in mod mincinos ca imobilul era deteriorat, ceea ce arata inca o data ca cel putin una dintre parti a dorit subevaluarea imobilului de catre notar (se micsoreaza uneori valoarea imobilului daca el e deteriorat, facand astfel cei 8000 de euro sa para reali ca pret pentru nuda proprietate)...
Martori despre cum arata imobilul, martori pe faptul ca batranului i-au fost deschisi ochii tarziu asupra actului si sumei... aratarea starii lui de nevoie (tratament in curs, pensie mica etc.) si succesul e posibil.
Daca vine partea si spune ca au declarat 8000 asa, ca sa nu plateasca prea mult... intra nulitatea absoluta de la declararea unui pret mai mic pentru evitarea taxelor... :D Si ar da din lac in put.

Eu cred ca merge, bineinteles, trebuie vazuta situatia de fapt, modul de plata, daca batranelul mai are bani sau nu... de cand... Dar sanse sunt pe nulitate absoluta.

scuze themis, probabil ca exprimarea a fost defectuoasa. (ma gandeam ca s-a constituit pana la sfarsitul vietii vanzatorului, fapt ce decurgea din caracterul esentialmente temporar) si da. spuneam ca nu s-au transmis toate prerogativele dreptului de proprietate.
ideea era ca trebuia, ca impreuna sa raspundem la o intrebare scrisa pe forum si nu sa ne dam in cap. Cazuri ca ale batranului sunt cateva procente in practica. Desi semneaza la notariat contractul, il citesc s.a.md., au tot interesul sa spuna dupa ce au cheltuit banii(pardon. ce-am facut? am vandut? vai de mine. am crezut ca am primit 8.000 de euro asa ca stau in zona asta. este adevarat ca n-am numarat atatia bani toata viata mea, dar acum , ca i-am cheltuit, parca as vrea sa mai inchiriez o data(tot in felul asta. iau 8.000 de euro, raman la mine in apartament si peste 4 ani mai invoc o nulitate absoluta.
PENTRU AVLIL:
am avut in vedere situatia urmatoare. merg in instanta si invoc nulitatea absoluta pentru eroare obstacol, pe motiv ca batranul(desi nu stim ce varsta are) a crezut ca incheie un contract de inchiriere si ca sa vezi, dupa 3-4 ani(cati or fi trecut )si-a dat seama ca el a vrut doar sa inchirieze.
Eu am privit altfel lucrurile( asta nu inseamna ca nu pot sa gresesc). Pai, orice persoana cu discernamant(ceea ce cred ca are si batranul) stie ca inchirierea presupune sa eliberezi locuinta. El insa(desi a fost practic proprietar ceea ce presupune ca ar fi locuit in acel apartament pana la data semnarii contractului in cauza) a incasat pretul(8.000 Euro) si si-a spus: mamaaaa...ce fain, am inchiriat, mi-am luat 8.000 de Euro si tot eu stau in casa. Mi se pare putin absurd oricat de tampit ai fi, sa te alegi cu o suma de bani(destul de mare pentru el) si actul pe care l-ai semnat sa nu te afecteze in niciun fel.
Apoi, am pornit de la ideea ca bun. Ai vrut sa inchiriezi. Ok. Inchiriaza. Nimeni nu te opreste. Ai acest drept pana la sfarsitul vietii. Repet nu stiu ce varsta are persoana(unii spun un batran de 55-60 de ani a incheiat un avt de v-c cu rezerva de uzufruct viager.
M-am gandit ca toata lumea a facut referire la pret, avand in vedere strict dispozitiile aplicabile in cazul transferului efectiv al dreptului de proprietate(posesie, folosinta, dispozitie).
Notarii au o grila in care trebuie sa se incadreze(pt stabilirea valorii minime a imobilului) in caz de v-c. Dar aici vorbim de transmiterea nudei proprietati, batranul pastrand posesia si folosinta. Pretul in cazul contractului de v-c sub rezerva uzufructului se stabilleste la 20 % din valoarea imobilului(repet valoarea minima existenta in grila notarilor). In speta nu s-au furnizat date despre imobil(poate e la periferia Bucurestiului). Valoarea de 8.000 de euro se stabileste tinand cont de faptul ca vanzatorul este lipsit de posesie(cu distinctia de rigoare) si folosinta pana la sfarsitul vietii batranului(poate mai traieste 30 de ani...cine stie?) Timp in care batranul are dreptul sa culeaga fructele(de ex. sa incaseze o chirie).

asa ca partea cu pretul sincer , neserios cade( vorbim de un act autentic, iar notarii nu semneaza actul, decat daca partile stabilesc un pret care se incadreaza in pretul minim stabilit de lege(si care este obligatoriu sincer si serios). Avantajul disproportionat al vanzatorului, iar este discutabil(depinde cat traieste batranul). Asa ca din punctul meu de vedere cauza ilicita nu exista.
Poate ar exista posibiltatea sa soliciti nulitatea absoluta pentru eroare obstacol( in sensul ca a vrut sa semneze un contract de vanzare cumparare cu obligarea cumparatorului la plata unei rente viagere). Sau ma gandeam la invocarea nulitatii absolute intrucat lipseste scopul imediat al obligatiei vanzatorului(lipsa prefigurarii mentala a contraprestatiei).

Data post: Miercuri, 25 Februarie 2009, 14:00
Subiect: RE: denuntare contract de vanzare-cumparare cu rezerva de uzufruct viager

pentru mine discutia asta nu poate fi decat constructiva. adica nu incerc sa ma contrazic ci doar sa vad care ar fi solutia daca m-as confrunta cu o speta similara. In mod sigur as vorbi si cu cumparatorul. Care a fost motivul determinant? Ok. Pentru cumparator este clar. Important este ce l-a determinat cu adevarat pe batran sa semneze contractul.