avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 729 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Drept civil - moşteniri, drept de ... Cumparare apartament nou aflat sub ipoteca de la ...
Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Cumparare apartament nou aflat sub ipoteca de la dezvoltator

Buna ziua,

Sunt pus in fata unei situatii mai delicate pe care initial am crezut ca am prevenit-o. Am cumparat in toamna un apartament de la un dezvoltator ce are un credit de aproximativ 5 milioane de euro pe terenul pe care este construit blocul. Am trecut in antecontractul de v-c cum ca la momentul semnarii contractului de v-c apartamentul nu trebuie sa aibe sarcini. Precizez ca am achitat un avans pe care, chiar si daca renunt la cumpararea apartamentului, nu vreau sa il pierd. As avea cateva intrebari in speranta ca ma puteti ajuta in aceasta problema:

1. Dezvoltatorul poate ridica ipoteca de pe apartamentul meu prin plata unei parti din creditul pe care il are?
2. Exista vreo modalitate prin care sa ma asigur ca banii pe care ii achit (fiind vorba de cash) se duc partial la banca? (precizez ca atat eu cat si dezvoltatorul avem conturi la aceeasi banca - creditul este si el la aceeasi banca)

Multumesc anticipat
Cel mai recent răspuns: Paul8888 , utilizator 22:14, 30 Noiembrie 2018
Daca imobilul este gata si are proces verbal de finalizarea lucrarilor si receptie , se poate intocmi actul de vanzare propriu zis. Puteti intabula apartamentul dvs. si continuati sa achitati ratele.Daca veti constata ca nu puteti incheia contractul de vanzare-cumparare nu este recomandat sa dati avansuri fara sa intrati in posesie si in drepturi.Ipoteca pe teren nu va afecteaza ,aveti o cota mica aferenta apartamentului .Mergeti cu antecontractul la un cabinet de avocatura pentru a fi studiate clauzele.
Apartamentul este aproape gata si sunt in faza premergatoare receptiei. Stiu ca pot intabula apartamentul insa imi este greu sa accept sa platesc total un apartament pe care exista o ipoteca. In situatia in care dezvoltatorul nu achita ipoteca exista desigur riscul ca banca sa se intoarca catre mine pentru recuperarea prejudiciului.
Din datele prezentate rezultă cel puțin două aspecte:

1. Ipoteca nu poate fi ridicată de către dezvoltator ci de către creditorul acestuia, deci ar fi bine să vorbiți cu cei de la bancă (dacă vor vrea să vă dea informații referitoare la debitorul lor, adică a dezvoltatorului).
Oricum, ipoteca nu poate fi ridicată „parțial” ci este înscrisă pe imobilul în întregul său sau pe o cotă din dreptul asupra imobilului - deci nu pe o cătă din imobil ci pe o cotă din dreptul asupra imobilului - ceea ce înseamnă că nu este posibil ca bunul să fie ipotecat în privința acelui teren mai puțin cu privire la apartamentul D-voastră.

2. Trebuie să vedeți contractul de ipotecă, deoarece se poate ca în acesta să fie stipulată o clauză prin care dezvoltatorul să nu poată înstrăina decât cu acordul bancii. Deci chiar dacă ar vrea să încheie cu D-voastră un contract autentic de v-c să nu fie posibil decât cu acordul bancii.
Atentie ca urmeaza a se face si apartamentarea/dezmembrarea, si pe fiecare apartament se va duce ipoteca. In mod normal fie cereti acordul bancii creditoare, fie debitorul achita creditul inainte de perfectarea contractului de vanzare cumparare si se radiaza ipoteca.
Deci sa o luam metodic:
-nu cred ca banca s-a limitat in a pune ipoteca numai pe teren,de obicei se vine cu ipoteci suplimentare pe masura ce se construieste blocul.Pentru a verifica acest acest lucru va recomand sa solicitati un extras informativ de carte funciara care va clarifica acest aspect;
-daca aveti antecontract de vanzare cumparare va recomand sa il convingeti pe dezvoltator si sa mergeti sa-l intocmiti la un birou notarial si neaparat sa il notati la cartea funciara.In eventualitatea ca Doamne fereste dezvoltatorul intra in insolventa, antecontractul facut in firma lui si nenotat la cartea funciarachiar daca are data certa de la un avocat ,este egal cu zero si ajungeti la masa credala alaturi de ceilalti creditori chirogravari(daca nu ma insel pozitia 3 sau 4 in ordinea platilor);
- pretul la care achizitionati apartamentul si care neaparat trebuie trecut in actele de la notar chiar daca asta inseamna un onorariu mai mare pentru notar,sa fie pretul corect al pietei. De obicei unii din dezvoltatori spun asa: trecem mai putin in acte sa nu platiti degeaba persoana fizica TVA si taxe notar si imi dati mie diferenta cash si e ok,dar daca se intampla ceva si i se cere insolventa nu aveti nici o sansa in conditiile in care pretul nu este corect. Trebuie sa va luati masuri ca sa puteti indeplini conditiile art.93.1 din lg85/2006 .
-legat de restul platilor care le mai aveti de facut,cel mai bine mergeti la banca ,verificati in ce conditii ridica ipoteca si faceti plata numai dupa ce aveti acceptul scris din partea bancii.
Nu mai faceti nici un fel de plati in cash,orice plata o faceti prin cont bancar,pentru ca sunt convinsa ca din tot ceea ce ati achitat daca a virat catre banca o mica suma este minune mare.
V-am spus pe scurt la ce sa va asteptati pentru ca tocmai am incheiat un asemenea proces. Am fost in situatie asemanatoare, dezvoltatorul a incasat banii si nu i-a virat la banca,banca nu a ridicat ipoteca pentru a putea perfecta contractul de vanzare cumparare. Mai mult pentru faptul ca nu si-a achitat creditul banca i-a cerut si deschis insolventa. Dupa 9 luni de procese am reusit saptamana aceasta sa am contract de vanzare cumparare facut in baza hotararii judecatoresti data de judecatorul sindic prin care administratorii judiciari au fost obligati sa perfecteze actul de vanzare cumparare fara a mai fi nevoie ca banca sa ridice ipoteca.Dar sunt singurul fericit!!! De ce?Am fost singurul dintre cei care au dat banii la apartamente care am solicitat ca antecontractul sa fie facut la notar,am scris toti banii si nu am dorit sa-i dau nimic fara acte, am efectuat platile prin banca si foarte important cand a fost gata apartamentul am cerut sa mi se predea cu proces verbal de predare primire si punere in posesie.La acest moment exista la dosarul cauzei dezvoltatorului respectiv din partea administratorilor judiciari ,si urmeaza sa se judece,cereri de anulare a antecontractelor de vanzare pentru apartamente. Si vor fi anulate pentru ca singura lor sansa ar fi fost art 93.1din lg.85/2006. Imaginati-va ca in tupeul lui dezvoltatorul le-a scris in antecontracte iar oamenii au semnat, ca nu au dreptul sa noteze aceste contracte la cartea funciara.Asta pentru a nu afla banca ce vinde si ce bani ia.Sunt care au achitat integral aproape 200000 euro si vor intra la masa credala.Nu trebuie avuta nici un fel de incredere,hartiile vorbesc.Cred ca am fost suficient de explicita si va doresc sa luati decizia buna la ceea ce mai aveti de facut.Va doresc toate cele bune.

Alte discuții în legătură

Antecontract de vanzare-cumparare cu o firma aflata in insolventa ContSters241534 ContSters241534 Buna, Am incheiat un contract de vanzare-cumparare cu o persoana juridica in 2007 pentru un apartament. Am achitat in totalitate contravaloarea ... (vezi toată discuția)
Contract de vanzare cumparare apartament in imobil nou Cristian Cojocariu Cristian Cojocariu Buna seara. Se poate incheia un contract de vanzare-cumparare a unui apartament dintr-un imobil nou, cu toate actele gata, inclusiv cadastrul si intabularea ... (vezi toată discuția)
Procedura de insolventa?! Angelinne Angelinne Ce se intimpla cu un apartament cumparat de la o firma cu plata integrala si pentru care inca nu s-a facut intabularea deci exista doar un antecontract de ... (vezi toată discuția)