Cumparare imobil obtinut prin donatie

Multumesc pentru raspunsuri!
Deci sa inteleg ca daca donatia s-a facut am 5 ani atunci in cazul in care ar adopta un copil donatia ar fi revocata?
Daca este de acord si donatorul sa semneze un contract ce ar trebui sa fie stipulat in acesta?

Acum ca am citit mai atent vechiul cod civil am observat ca donatia se revoca de drept doar daca donatorul nu a avut copii in momentul in care face donatia si face dupa aceea, deci la mine nu este cazul bunica are deja nepoti.
Ce nu inteleg este legat de mostenitorii rezervatari acestia la moartea bunicii pot sa ceara revocarea donatiei deoarece le-a fost incalcat dreptul la mostenire?
Pot sa il trec si pe donator in un contract prin care sa garanteze si el contra evictiunii sau sa fac un contract separat cu el?

După părerea mea nu ar trebui să vă faceți probleme.
Ar trebui avute însă în vedere și alte aspecte decât cele care s-au spus aici.

1. Donatorul nu răspunde pentru evicțiune decât în limitele unei eventuale sarcini a donației, sau în cazul în care și-a asumat expres obligația de garanție - condiție valabilă atât pe vechiul cât și pe noul Cod civil.
În mod normal garanția trebuie stipulată în contractul de donație și nu separat.
Oricum, clauza respectivă trebuie să fie între donator și donatar, iar nu între donator și un eventual posibil cumpărător. Deci nu puteți să încheiați D-voastră în calitate de posibil cumpărător al bunul donat un contract de garanție pentru evicțiune cu donatorul.

2. Pe de altă parte, chiar dacă donația ar fi revocată la cererea moștenitorilor rezervatari pentru încălcarea rezervei succesorale, trebuie făcută distincția între revocarea actului respectiv și restiuirea prestațiilor executate în temeiul contractului revocat.
Restituirea prestațiilor - respectiv restiuirea bunului donat - se va face potrivit legii de la momentul revocării, adică noul Cod civil, ceea ce înseamnă că vor fi aplicabile prevederile art. 1635 - 1649 C.civ. referitoare la restituirea prestațiilor.
Deci dacă s-ar ajunge la revocarea donației, pentru restituirea bunului ar fi aplicabile prevederile art. 1648 C.civ., ceea ce înseamnă că dacă respectați regulile de carte funciară la cupărarea bunului, nu aveți de ce să vă faceți probleme.

Întradevăr că problema pusă în discuție trebuie privită cu o oarecare atenție, dar în concluzie nu ar trebui să vă faceți probeleme în legătură cu o eventuală revocare, din orice motive, a donației respective, dacă respectați normele de CF la cumpărarea imobilului respectiv.
Dimpotrivă, ați putea privi partea bună a lucrurilor în sensul că ați putea obține un preț mai avantajos pentru cumpărare având în vedere situația juridică a bunului respectiv. :)

Multumesc pentru raspunsul avizat domnule Patrik_.
In concluzie actul de vanzare cumparare se face intre mine si donatar, si el este cel responsabil pentru evictiune. Ca si plasa de siguranta am intrebarea daca se poate face un contract intre mine cumparator si donator prin care acesta sa imi cedeze sub o anumita forma dreptuirile sale asupra imobilului, adica in cazul in care se ajunge la situatia mostenitorilor rezervatari in care isi solicita mostenirea eu sa fiu protejat si de acest act.
Multumesc anticipat
Serban Ionut

În principiu puteți încheia orice fel de contract cu oricine, dacă nu încălcați normele de ordine publică și ale bunelor moravuri.

Referitor la obiectul actului pe care ați vrea să-l încheiați cu donatorul ar fi două aspecte de luat în seamnă.

1. Donatorul nu mai are la acest moment nici un „drept” asupra bunului donat, deci nu prea înțeleg la ce drepturi vă referiți.
Eventuale „drepturi” ar avea doar moștenitorii rezervatari, dar numai după deschiderea succesiunii.

2. Un contract care să vizeze drepturile moștenitorilor asupra rezervei succesorale nu se poate încheia deoarece ar fi nul absolut, fiind o convenție asupra unei succesiuni nedeschise. Ați putea încheia o asemenea convenție doar cu moștenitorii rezervatari dar numai după deschiderea succesiunii, ceea ce nu cred că vă ajută în acest moment.

În concluzie, cred că cea mai bună asigurare pentru D-voastră este să găsiți un avocat specializat în asemenea tranzacții care să vă asiste la închierea acesteia din toate punctele de vedere (studiul în detaliu a titlului proprietarului vânzător, a antecesorilor acestuia, redactarea actului de vânzare, procedurile de la CF, etc.)