Buna ziua,
in urma cu o luna de zile am scos la vanzare o proprietate mica si a sunat o persoana interesata care mi-a propus sa merg la notarul pe care il cunostea pentru verificarea actelor si incheierea unui antecontract. Fiind de buna credinta am mers la dna notar. A spus ca actele sunt in regula si ne-a platit 1000 de euro avans cu clauza daca ne razgandim sau nu putem vinde, platim dublu, daca se razgandeste cumparatorul, pierde avansul. Mi-a cerut sa ii dau o perioada de 13 zile sa faca rost de restul banilor. Dupa semnarea actelor cand am ajuns acasa ma astepta la poarta un agent imobiliar cu un client ca vrea sa vada casa. Eu crezand ca este din partea cumparatorului I-am mai prezentat odata. Dar a doua zi am deslusit misterul. Domnul dorea sa o revanda si mi-a solicitat aproape zilnic cateva vizionari cu potentiali clienti. Initial am refuzat dar apoi mi-a spus ca daca refuz nu are restul de banii si mi-a spus ca mi-a notat antecontractul la cartea funciara si 6 luni nu pot vinde nimanui. Naiv si cinstit am zis ce mai conteaza, hai sa il ajutam sa vanda sa scapam.
Pe 16 il sun sa-mi spuna ora, si-mi spune ca o cumpara pe numele lui dar sa mai astept 2-3 zile. Dupa 2 zile I-mi dau seama ca ceva este in neregula si merg la dna notar. Dansa I-mi spune ca dansul a anuntat la notariat pentru ziua de 25. Iau legatura cu o cunostinta avocat stagiar si-mi spune sa ii cer notarului o incheiere ca m-am prezentat cu toate actele pentru incheierea vanzarii. Asa am facut dar notara refuza pe motiv ca nu poate sa-mi dea acea incheiere decat pe 16 cand era data trecuta in contract. Am mers la un executor, l-am notificar pentru data de 26, am mers la notara si m-am programat pentru acea data dandu-i copii de la executor. M-a mustrat ca nu se procedeaza asa ca trebuia sa vorbesc cu dansul intai.
I-am explicat ca ma tot amana. Pe 26 am mers cu avocata stagiar si mi-a facut incheierea in care scrie ca m-am prezentat cu toate actele dar contractual nu se poate finaliza din lipsa cumparatorului. Mentionez ca el nu locuia la adresa pe care o avea in bulletin si unde I-am facut somatia dar nu aveam alta adresa decat cea din antecontract.
A doua zi am mers la alt notar sa vad ce pot face sa mai vand si noul notar s-a ingrozit de antecontract. Aveam ipoteca pusa pe casa pentru avansul primit daca ma razgandeam si in plus undeva jos era trecut un paragraf.."eu vanzatorul ma oblig sa nu incheialta promisiune de vanzare pana la iincheierea contractului in forma autentica, prezentul antecontract putand fi cesionat catre alti promitenti cumparatori "
Noul notar mi-a spus ca asa ceva nu este legal. Mai nou m-a sunat cumparatorul sa ma cheme la notar sa inchei tranzactia dar eu am refuzat sa mai finalizez cu dansul. M-a amenintat ca-mi va cere dublul avansului. Se poate oare asa ceva. Mentionez ca pe 16 cand era termenul din antecontract, dansul nu mi-a facut nicio notificare si mie greu sa cred ca notara, chiar cunostiinta sa ii faca retro asa ceva ca s-a prezentat el si eu nu.
Credeti ca asi putea face o sesizare pentru acel paragrapf cu vanzarea catre alte persone sau este legal ?
Am hotarat sa nu mai vindem nici dansului nici altcuiva, asa ca nu ma deranjeaja ca ma tine blocat 6 luni cum ma ameninta.
Pot avea consecinte negative ?
Cu multumiri.
Citez: " Nu stiu daca termenul corect este ca m-am razgandit. Am acceptat de comun acord data de 16 pe care cumparatorul nu a respectat-o. Am stabilt o noua data de 24, data la care nu a venit. Am facut cheltuieli de timp si bani, mergand la executor, si nu a venit nici la termenul stabilit. "
Hai prieteni, e clar... Samsarul a gasit o oportunitate, a dat un avans simbolic... si tine blocata proprietatea pana isi face el profitul maxim ! Am dreptate ???
Proprietarul este blocat sa vanda din cauza acelui avans de 2 lei proprietarul NU S-A razgandit, doar ii este scarba de astfel de oameni... pur si simplu vrea sa vanda repede si corect ! Iar am cumva dreptate ?
Nu m-am razgandit in termenul trecut in antecontract...ATUNCI PENTRU CE SE MAI TREC TERMENE DACA LE PUTEM INCALCA FARA ACORDUL CELUILALT. TOT EU SUNT VINOVAT ? M-AM OFERIT SA II DAU AVANSUL, CU TOATE CA NU IL MERITA SI MI-A CERUT DUBLUL.
Nu ii mai dati nici un ban inapoi!! Daca ati urmat pasii legali( v-ati prezentat la data(datile) stabilite..i-ati trimis notificare cu executorul,si tot nu s-a prezentat) a pierdut arvuna!
Succint:
- nu aveati obligatia sa permiteti altor persoane, trimise de promitentul-cumparator, sa vizioneze imobilul;
- chestiunea cu blocarea cartii funciare pentru 6 luni nu este chiar asa;
- cereti un extras de carte funciara de informare de la biroul de carte funciara competent, ca sa vedeti ce a notat promitentul-cumparator; costa 20 de lei;
- in antecontract era mentionata data de 16 pentru semnarea contractului sau nu? se mentiona si locul semnarii, adica aveati toate datele pentru a va intalni? cum este formulata clauza?
- avocatul stagiar v-a sfatuit corect privind obtinerea confirmarii de la notar ca nu s-a prezentant promitentul-cumparator;
- avand in vedere data stabilita in contract, celelalte date agreate ulterior nu au forta juridica (din nou, depinde toturi de cum e formulata clauza respectiva; poate i-a fost lasata vreo portita promitentului-cumparator, mai ales in cazul lucreaza frecvent cu notarul in cauza);
- daca puteti obtine incheierea cu data de 16 e foarte bine;
- nu stiu in ce masura va ajuta notificarea prin executor pentru data de 26; depinde si de ce ati scris in ea;
- notarii se ingrozesc de notari si avocati, avocatii se ingrozesc de notari; fiecare are ideile lui despre cum trebuie intocmit un act si nu concorda prea des; asta nu inseamna ca antecontractul nu e corect; nu vad ce nu era legal in clauza citata;
- sunteti sigur ca e constituita ipoteca? solicitati extrasul CF de care spuneam mai sus
- legat de amenintarea promitentului cumparator, fiecare poate sa cheme in judecata pe oricine vrea pentru orice vrea; asta nu inseamna ca o sa aiba neaparat si castig de cauza; problema este sa analizati cu un jurist bun obligatiile pe care vi le-ati asumat;
- de unde stiti ca el nu a fost la notar pe 16, fara sa va fi notificat (mai ales daca in antecontract se prevedea si locul unde urma sa va prezentati pentru semnarea contractului)?
- nu vad alte consecinte negative, in afara posibilitatii de a va chema in judecata fie pentru rambursarea avansului si a sumei suplimentare la care v-ati obligat (egala cu avansul), fie pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract (caz in care trebuie sa va dea in prealabil si restul de bani pe imobil).
Am scos extrasul informativ si este notat antecontractul. Nu pot sti daca a fost sau nu si dansul pe 16 cand era trecut in antecontract data de semnare a contractului, dar nu mi-a facut notificare in acest sens. Locul stabilit pentru semnare era tot acelasi birou notarial. Dar daca il ajuta in process, si spuneti ca poate ajuta doar cuvantul notarei, cu siguranta va spune ca el a fost prezent. Eu nu am nicio dovada ca am fost pentru ca nu am solicitat nimic si notara mi-a spus sa ma inteleg cu el.
Este cunoastinta buna cu notara. Se ocupa de vanzare-cumparare si face actele doar la acest notar. Deci nu pot obtine incheierea pentru 16. Am fost pe 18 sa fac incheierea la sugestia stagiarei si notara mi-a spus ca nu mi-o putea face decat pe 16.
In antecontract scrie ca se constitue ipoteca pe avans si acel paragraf care initial nu l-am observant, fiind scris in josul paginii printr-o alta fraza, cum ca eu pot face contractul in forma finala si cu altcineva din partea lui ( adica un client pe care sa il gaseasca in perioada cat a tras de timp ).
Ma bazam mult pe acea notificare prin executor in care l-am chemat sa semneze actele pe 26, si am scris eu acolo ca am fost pe 16 sa semnez, dar nu am nicio dovada si in urma careia am obtinut totusi incheierea de la notar ca m-am prezentat cu toate actele dar nu s-a putut incheia vanzarea ca el a lipsit.Notara a trebuit sa mi-o dea de data asta ca am mers cu avocata stagiar.
Complicat. Inseamna ca ori ii vand si ma mut cu chirie pana gasesc ceva similar cu ce am pierdut sa cumpar cand am scos casa la vanzare, ori ii dau dublul.
Dupa cum puteti citi mai jos, notarea nu se poate radia din cartea Funciara decat in conditiile prevazute de lege:
Cod Civil Art. 906 - Notarea antecontractelor şi a pactelor de opţiune
(1) Promisiunea de a încheia un contract având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta se poate nota în cartea funciară, dacă promitentul este înscris în cartea funciară ca titularul dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sancţiunea respingerii cererii de notare, prevede termenul în care urmează a fi încheiat contractul. Notarea se poate efectua oricând în termenul stipulat în antecontract pentru executarea sa, dar nu mai târziu de 6 luni de la expirarea lui.
(2) Promisiunea se va putea radia, dacă cel îndreptăţit nu a cerut instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în termen de 6 luni de la trecerea termenului fixat pentru încheierea lui sau dacă, între timp, imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(3) Radierea se va dispune din oficiu, dacă, până la expirarea termenului de 6 luni prevăzut la alin. (2), n-a fost cerută înscrierea dreptului care a făcut obiectul promisiunii, cu excepţia cazului când cel îndreptăţit a cerut notarea în cartea funciară a acţiunii prevăzute la alin. (2). De asemenea, promisiunea se va radia din oficiu în toate cazurile când, până la încheierea contractului amintit mai sus ori până la soluţionarea definitivă a acţiunii prevăzute la alin. (2), imobilul a fost definitiv adjudecat în cadrul vânzării silite de către un terţ care nu este ţinut să răspundă de obligaţiile promitentului.
(4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică prin asemănare şi pactelor de opţiune notate în cartea funciară. În aceste cazuri, dacă, până la expirarea termenului stipulat în contract pentru exercitarea opţiunii, beneficiarul pactului nu solicită, în baza declaraţiei de opţiune şi a dovezii comunicării sale către cealaltă parte, intabularea dreptului ce urmează a fi dobândit, se va dispune din oficiu radierea pactului înscris în folosul său.
In caz de refuz nejustificat, promitentul cumparator va poate actiona in instanta, pentru a va obliga sa incheiati contractul de vanzare, dar nu mai tarziu de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat. Fireste ca si dvs. puteti actiona in judecata pe promitentul cumparator, solicitand daune interese pentru neincheierea contractului in termenul stabilit. Notificarea prin executor va ajuta in cazul in care actionati in instanta (nu a respectat termenul ante-contractului si pierde avansul).
Art. 1669 - Promisiunea de vânzare şi promisiunea de cumpărare
(1) Când una dintre părţile care au încheiate promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite.
(2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Promitentul cumpararor beneficiaza de ipoteca legala:
Art. 2386 -Creanţele care beneficiază de ipotecă legală
În afara altor cazuri prevăzute de lege, beneficiază de ipotecă legală:
2. promitentul achizitor pentru neexecutarea promisiunii de a contracta având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară, asupra imobilului respectiv, pentru restituirea sumelor plătite în contul acestuia;
avocatnet.ro explicăm legislația
Admin, administrator
biulian, utilizator
ramona_gabriela