avocatnet.ro explicăm legislația
Caută (ex. salariu minim) 637 soluții astăzi
Forum Discuţii juridice Drept civil - moşteniri, drept de ... Cumparare imobil vandut prin executor judecatoresc (nu ...
Discuție deschisă în Drept civil - moşteniri, drept de proprietate şi altele

Cumparare imobil vandut prin executor judecatoresc (nu executare silita)

Buna seara!

Intentionez sa achizionez un imobil care se vinde de catre un executor judecatoresc. Pe scurt, imobilul are mai multi proprietari, mostenitori care nu s-au inteles asupra lui, s-au judecat, iar instanta a dispus vanzarea printr-un executor ales de acestia, urmata de impartirea sumei obtinute conform cotelor fiecaruia. Au fost organizate deja mai multe licitatii de vanzare, la care nu s-a inscris nimeni, as vrea sa particip la urmatoarea.

Am jumatate din pretul de pornire, pentru restul urmand sa contractez un credit ipotecar. Am aprobarea financiara de la banca, precum si evaluarea imobilului (care a iesit ceva mai prost decat pretul de pornire, totusi acopera suma de care estimez ca voi avea nevoie). Problema e ca executorul vrea plata integrala a pretului inainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca invers, cere actul de adjudecare inainte de acordarea creditului, sustinand ca se poate incheia actul sub rezerva platii pretului, actul urmand a se desfiinta daca din orice motiv pretul nu se plateste.

Personal, consider justificata varianta bancii, insa pentru ca este necesara si depunerea unei garantii de participare pe care nu-mi permit s-o pierd, inainte de a lua decizia de a participa la licitatie as vrea sa va rog cu respect sa-mi spuneti ce solutie legala exista pentru aceasta situatie. Poate executorul sa emita actul de adjudecare cu o clauza privind plata integrala, poate acorda un termen pentru plata, exista vreo prevedere care-i interzice acest lucru? Imobilul nu este grevat de sarcini.

Va multumesc pentru timpul acordat!
Cel mai recent răspuns: luciantiseanu , utilizator 10:29, 13 Februarie 2018
1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Articolul 847 Procesul-verbal de licitatie
(1) Executorul va intocmi un proces-verbal despre desfasurarea si rezultatul fiecarei licitatii, care va cuprinde:
a) locul, data si ora cand s-a tinut licitatia;
b) numele executorului judecatoresc;
c) numele, prenumele si domiciliul sau, dupa caz, denumirea si sediul creditorului, debitorului, tertului dobanditor, daca e cazul, si ale reprezentantilor lor;
d) numele, prenumele si domiciliul sau, dupa caz, denumirea si sediul participantilor, cu aratarea sumelor oferite de fiecare;
e) mentiunile ca ofertantii au depus garantie, ca aceea a adjudecatarului s-a retinut si ca executorul a dispus restituirea de indata a garantiilor depuse de ceilalti participanti;
f) numele, prenumele si domiciliul sau, dupa caz, denumirea si sediul adjudecatarului imobilului, daca este cazul.
(2) Lista prevazuta la art. 846 alin. (10), ofertele de cumparare si raportul de expertiza, daca va fi cazul, se vor anexa la procesul-verbal.
(3) Procesul-verbal va fi semnat de executor, de creditor, de debitor si de tertul dobanditor, daca sunt prezenti, precum si de adjudecatar si de alti participanti la licitatie, daca este cazul. Despre refuzul semnarii procesului-verbal se va face mentiune de catre executorul judecatoresc.

Articolul 848 Stingerea dreptului de preemptiune
Titularul unui drept de preemptiune care nu a participat la licitatie nu va mai putea sa isi exercite dreptul dupa adjudecarea imobilului.

Articolul 849 Contestatia impotriva procesului-verbal de licitatie
(1) Procesul-verbal de licitatie care consemneaza adjudecarea va fi notat in cartea funciara, la cererea de indata a executorului, pe cheltuiala adjudecatarului.
(2) In termen de o luna de la data inscrierii adjudecarii in cartea funciara, debitorul sau tertul dobanditor, creditorii urmaritori si oricare alta persoana interesata potrivit mentiunilor din cartea funciara vor putea ataca procesul-verbal de licitatie pe cale de contestatie la executare.
(3) Contestatia se noteaza in cartea funciara la cererea contestatorului, iar in lipsa, la cererea instantei de executare.
(4) Instanta de executare poate suspenda eliberarea sau, dupa caz, distribuirea sumelor rezultate din urmarirea silita a imobilului adjudecat.
(5) Daca instanta admite contestatia, executorul judecatoresc va continua urmarirea de la actul desfiintat si va solicita din oficiu ca notarea prevazuta la alin. (1) sa fie radiata.
(6) Sumele consemnate si neeliberate sau, dupa caz, nedistribuite se vor restitui de indata adjudecatarului.

Articolul 850 Depunerea pretului
(1) Adjudecatarul imobilului va depune pretul la dispozitia executorului judecatoresc, in termen de cel mult 30 de zile de la data vanzarii, tinandu-se seama de garantia depusa in contul pretului.
(2) Cand adjudecatar este un creditor, el poate depune creanta sa in contul pretului, fiind obligat, daca este cazul, sa depuna diferenta de pret in termenul prevazut la alin. (1). Daca exista alti creditori care au un drept de preferinta in conditiile art. 865 si 867, el va depune pana la concurenta pretului de adjudecare si suma necesara pentru plata creantelor lor, in masura in care acestea nu sunt acoperite prin diferenta de pret.

Articolul 851 Nedepunerea pretului. Reluarea licitatiei
(1) Daca adjudecatarul nu depune pretul in termenul prevazut la art. 850 alin. (1), imobilul se va scoate din nou in vanzare in contul acestuia, la pretul de incepere a licitatiei la care bunul a fost adjudecat, el fiind obligat sa plateasca cheltuielile prilejuite de noua licitatie si eventuala diferenta de pret. Adjudecatarul va putea sa achite la termenul de licitatie pretul oferit initial, caz in care va fi obligat numai la plata cheltuielilor cauzate de noua licitatie.
(2) Daca la noul termen de licitatie imobilul nu a fost vandut, fostul adjudecatar este obligat sa plateasca toate cheltuielile prilejuite de urmarirea imobilului.
(3) Suma datorata potrivit alin. (1) si (2) de fostul adjudecatar se stabileste de executor prin procesul-verbal de licitatie, care constituie titlu executoriu. Aceasta suma se va retine cu precadere din garantia depusa.

Articolul 852 Restituirea garantiilor
Dupa adjudecarea imobilului catre unul dintre participantii la licitatie, potrivit art. 846, executorul, la cerere, va dispune restituirea garantiilor depuse de ceilalti participanti, procedand, cand este cazul, potrivit dispozitiilor art. 851 alin. (3).

Articolul 853 Plata pretului in rate
La cererea adjudecatarului, executorul judecatoresc, cu acordul creditorului, cand acesta nu este adjudecatar, precum si al debitorului, pentru partea din pret care depaseste valoarea creantei, poate stabili plata pretului in rate cu dobanda legala aferenta, numarul acestora, cuantumul si data scadentei lor, precum si suma care se plateste de indata drept avans.

Articolul 854 Actul de adjudecare
Dupa plata integrala a pretului sau a avansului prevazut la art. 853, executorul, pe baza procesului-verbal de licitatie, va intocmi actul de adjudecare, care va cuprinde urmatoarele mentiuni:
a) denumirea si sediul organului de executare;
b) numele executorului judecatoresc;
c) numarul si data procesului-verbal de licitatie;
d) numele, prenumele si domiciliul sau, dupa caz, denumirea si sediul debitorului, ale tertului dobanditor si ale adjudecatarului;
e) pretul la care s-a vandut si modalitatea de achitare in cazul in care vanzarea s-a facut cu plata in rate;
f) mentiunea, daca este cazul, ca imobilul s-a vandut grevat de drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute ori, dupa caz, liber de aceste drepturi, in conditiile prevazute la art. 846 alin. (6) si (7);
g) datele de identificare ale imobilului cu aratarea numarului cadastral sau topografic si a numarului de carte funciara, precum si datele de identificare ale fostului proprietar;
h) mentiunea ca actul de adjudecare este titlu de proprietate si ca poate fi inscris in cartea funciara;
i) mentiunea ca, pentru adjudecatar, actul de adjudecare constituie titlu executoriu impotriva debitorului sau, dupa caz, a tertului dobanditor, ca si impotriva oricarei persoane care poseda ori detine imobilul adjudecat, fara a putea invoca un drept opozabil in conditiile legii;
j) mentiunea ca, pentru creditor sau debitor, dupa caz, actul de adjudecare constituie titlu executoriu impotriva adjudecatarului care nu plateste diferenta de pret, in cazul in care vanzarea s-a facut cu plata pretului in rate;
k) data intocmirii actului de adjudecare, semnatura si stampila executorului judecatoresc, precum si semnatura adjudecatarului.

Articolul 855 Predarea actului de adjudecare
Un exemplar de pe actul de adjudecare se va preda adjudecatarului spre a-i servi ca titlu de proprietate, iar in cazul in care imobilul a fost vandut cu plata pretului in rate, un exemplar va fi predat creditorului urmaritor si, dupa caz, debitorului, spre a le servi acestora drept titlu executoriu impotriva adjudecatarului, daca acesta nu plateste diferenta de pret.

Articolul 856 Intabularea dreptului de proprietate si punerea in posesie a adjudecatarului
(1) Odata cu predarea catre adjudecatar a unui exemplar al actului de adjudecare, executorul judecatoresc va solicita de indata, din oficiu, intabularea in cartea funciara a dreptului de proprietate al adjudecatarului, pe cheltuiala acestuia, chiar si in cazul in care adjudecatar este insusi tertul dobanditor care avea deja dreptul inscris in cartea funciara. In cazul in care dreptul dobandit de adjudecatar era inscris in mod provizoriu, nu se va dispune decat inscrierea provizorie.
(2) La cererea adjudecatarului, acesta va fi pus in posesia imobilului adjudecat de catre executorul judecatoresc, actul de adjudecare constituind titlu executoriu impotriva tuturor persoanelor aratate la art. 854 lit. i). Dispozitiile art. 664 si urmatoarele sunt aplicabile.
(3) In cazul in care imobilul a fost vandut cu plata pretului in rate, executorul judecatoresc va hotari, prin aceeasi incheiere, si inscrierea in cartea funciara a interdictiei de instrainare si de grevare a imobilului pana la plata integrala a pretului si a dobanzii corespunzatoare.


Dupa cum vedeti, se incheie un proces verbal dupa ce ati adjudecat si in 30 de zile trebuie sa achitati pretul si abia apoi se emite actul de adjudecare. Doar daca va intelegeti cu creditorul si va lasa in rate, se incheie actul de adjudecare inainte de plata intergrala.
Va multumesc foarte mult pentru raspuns, articolele din lege imi sunt de mare ajutor. Situatia e chiar mai sumbra decat imi imaginam, este practic posibil nu numai sa pierd garantia de participare (in cazul in care adjudec dar nu reusesc sa platesc), dar si sa fiu pus sa achit cheltuielile prilejuite de urmatoarele licitatii si diferenta de pret (desi la ultimele doua licitatii pretul nu a mai scazut si am inteles ca nu va mai scadea).

Nu am inteles exact cine este creditorul la care va referiti mai sus ("Doar daca va intelegeti cu creditorul si va lasa in rate, se incheie actul de adjudecare inainte de plata intergrala."). Este vorba despre cei patru proprietari? Ei nu au datorii si imobilul nu este executat silit, doar ca imobilul nu se poate imparti in natura, niciunul nu a vrut imobilul pentru el sau nu a avut mijloacele sa-i despagubeasca pe ceilalti si atunci instanta a decis vanzarea prin executor si impartirea intre ei a sumei obtinute.

Daca prin creditor va referiti la proprietari, ce demers legal si acoperitor as putea face acum, inaintea licitatiei, daca exista un astfel de demers, astfel incat sa ma asigur ca ei vor fi de acord cu o plata in rate, din care una dintre rate sa fie creditul de la banca? Eu am, asa cum am spus, jumatate din suma. As vrea sa achit garantia de participare anterior licitatiei, apoi o alta parte din suma chiar si in ziua licitatiei, daca adjudec, iar restul sa se plateasca din credit intr-o perioada rezonabila, sa zicem maxim 30 de zile. Ar trebui sa solicit acest lucru in scris d-lui executor? Proprietarilor? Daca si-ar da acordul in scris ar fi suficient? Cine are puterea sa decida acest lucru, executorul sau proprietarii? Proprietarii cu care am reusit sa vorbesc afirma ca de vanzare se ocupa numai executorul.

Va multumesc inca o data!
Executorul e practic un intermediar, ar putea vb el cu ei, daca dvs nu puteti lua legatura cu acestia. Cum executorul nu pare ca e interesat nici sa ajute.. proprietari sunt mai multi.. eu nu as risca o astfel de afacere.
Va dati seama ce fel de oameni sunt daca nu au fost in stare sa se intelegeaga sa vanda impreuna si au preferat sa piarda prin proces si executare silita..
1 din 1 utilizatori consideră
acest răspuns util
Asa ma gandeam si eu. Am intrat in contact cu doi dintre proprietari, par destul de rezonabili, mi-au facilitat efectuarea evaluarii in sensul ca s-au deplasat la imobil impreuna cu evaluatorul trimis de banca. Ceilalti sunt reprezentati de un avocat, i-am gasit adresa pe portalul instantelor si ma gandeam sa-l contactez.

Cei de la banca au contactat executorul si i-au expus problema iar acesta a promis intr-adevar ca va lua legatura cu proprietarii si va reveni cu un raspuns. Cred ca nu-mi ramane decat sa astept sa vad ce va urma, iar intre timp voi continua vizionarile, poate gasesc o alta casa, cu mai putine probleme.

Va multumesc din suflet pentru timpul acordat!

~ final discuție ~

Alte discuții în legătură

Ordonanta de adjudecare in ncc da dreptul la executor sa evacueze fara proces? CLAUDIU LASCOSCHI CLAUDIU LASCOSCHI Exista text de lege care sa ii confere acest drept executorului judecatoresc? Ipoteza este ca dupa adjudecare fostii proprietari nu vor sa paraseasca imobilul ... (vezi toată discuția)
Actul de adjudecare ionica99 ionica99 Am participat de curand la o licitatie pentru un apartament care a fost scos la licitatie pentru neplata datoriilor catre asociatia de proprietari in urma unei ... (vezi toată discuția)
Procedura a achizitionare imobil executat silit prin credit bancar AlexandraBadita AlexandraBadita Buna ziua, Eu si sotul meu suntem intr-o incuratura din cauza slabei pregatiri al angajatilor unei banci (si a slabei noastre informari in prealabil). In ... (vezi toată discuția)