Imobiliarele și prevenirea spălării banilor: Strategia de urmat, pe termen mediu și lung, de către agenții și dezvoltatori

„Pe termen mediu și lung, companiile imobiliare trebuie să adopte o strategie de conformitate durabilă și coerent integrată în procesele operaționale curente, adaptată profilului de risc specific sectorului”, a atras atenția, într-un interviu recent pentru avocatnet.ro, Adela Nuță, Managing Associate la Baciu Partners.

Raportul de evaluare sectorială publicat recent, de ONPCSB, pentru activitățile agențiilor imobiliare și ale dezvoltatorilor imobiliari poate fi parcurs integral la adresa de aici. Principalele riscuri din domeniu sunt rezumate aici.

Astfel, iată care sunt principalele recomandări ale Adelei Nuță, pe termen mediu și lung, pentru agențiile imobiliare și dezvoltatorii imobiliari.

1. Implementarea unui sistem robust de due diligence: „Primul pilon îl constituie implementarea unui sistem robust de due diligence aplicabil tuturor clienților și tranzacțiilor. Acesta trebuie să includă identificarea temeinică a clienților, verificarea beneficiarilor reali, înțelegerea scopului și naturii tranzacției și, mai ales, analiza sursei fondurilor. Pe baza acestor informații, fiecare client trebuie clasificat într-o categorie de risc. Pentru cei considerați cu risc ridicat, cum ar fi persoanele expuse politic (PEP), investitorii provenind din jurisdicții cu risc crescut de spălare a banilor sau cei implicați în tranzacții cu valori neobișnuit de mari, este obligatorie aplicarea de măsuri suplimentare de cunoaștere a clientelei (enhanced due diligence), care pot presupune solicitarea de documentație extinsă (contracte de vânzare anterioare, extrase bancare, declarații fiscale) și implicarea conducerii superioare în aprobarea tranzacției.”

2. Monitorizarea continuă a activităților desfășurate: „Al doilea pilon vizează monitorizarea continuă a activităților desfășurate. O companie cu obiect de activitate specific acestui sector trebuie să dispună de mecanisme prin care să poată identifica modele de comportament tranzacțional atipic sau alarmant, cum ar fi denunțarea frecventă a antecontractelor de vânzare, achiziții prin interpuși, circulația fondurilor prin conturi off-shore sau retrageri subite. Aceste scenarii trebuie corelate cu profilul de risc al clientului, iar sistemul de alertă internă trebuie să permită reacții rapide, inclusiv suspendarea temporară a tranzacției și declanșarea unor verificări suplimentare. Pentru eficiență, este esențială dezvoltarea unei culturi organizaționale în care personalul înțelege miza combaterii spălării banilor, recunoaște indiciile de suspiciune (red flags) și reacționează prompt conform procedurilor.”

3. Soluții informatice dedicate: „Investiția în tehnologii moderne de conformitate reprezintă o altă măsură proactivă pe termen mediu și lung. Pe măsură ce infractorii utilizează metode din ce în ce mai sofisticate, companiile pot apela la soluții informatice dedicate: de exemplu, software pentru verificarea automată a listelor de sancțiuni și PEP, instrumente de monitorizare a tranzacțiilor care semnalează instantaneu depășirea anumitor parametri de risc sau platforme care permit efectuarea de verificări în timp real asupra istoricului și profilului clienților.”

4. Colaborarea: „Colaborarea strânsă cu autoritățile și transparența în relația cu instituțiile statului constituie, de asemenea, piloni ai strategiei de lungă durată. O cooperare activă cu ONPCSB și cu alte autorități competente (de supraveghere, fiscale, organele de urmărire penală) s-a dovedit esențială pentru identificarea și combaterea rapidă a tiparelor ilegale din sector. Pe termen lung, companiile imobiliare ar trebui să participe la inițiativele autorităților de schimb de informații și bune practici, să răspundă prompt solicitărilor de date și să raporteze fără rețineri orice suspiciune.”

5. Urmărirea modificărilor legislative: „Nu în ultimul rând, alinierea permanentă la cerințele legale în evoluție reprezintă o măsură de conformitate pe termen mediu și lung. Cadrul juridic național, consolidat prin Legea 129/2019 și eventualele modificări ulterioare, trebuie urmărit îndeaproape de companiile imobiliare pentru a implementa rapid orice noutăți (de exemplu, modificarea pragurilor de raportare, extinderea categoriilor de entități raportoare, noi obligații privind registrul beneficiarilor reali etc.). Implementarea unui cadru intern în linie cu standardele europene și internaționale este fundamentală pentru întărirea supravegherii și a transparenței în domeniu. Evaluările realizate de MONEYVAL (un organism al Consiliului Europei care monitorizează aplicarea standardelor în materie de prevenire a spălării banilor și finanțării terorismului) și recomandările FATF (Financial Action Task Force - un organism internațional care stabilește standardele globale în domeniul AML/CFT) conturează direcțiile strategice la nivel european și internațional, iar entitățile raportoare din sectorul imobiliar trebuie să fie pregătite să se conformeze acestor standarde de bună practică.”

În concluzie, specialista spune că „strategia pe termen lung a companiilor imobiliare pentru a evita riscurile de spălare a banilor trebuie să fie holistică și proactivă. Implementarea unui set cuprinzător de măsuri (de la verificări riguroase ale clientelei și monitorizare constantă la formare periodică, adoptarea tehnologiei avansate și cooperare interinstituțională) va consolida capacitatea sectorului de a preveni și gestiona amenințările asociate criminalității financiare. Astfel, companiile nu doar își reduc expunerea la sancțiuni și riscuri reputaționale, ci contribuie activ la crearea unui mediu imobiliar stabil și predictibil, în care tranzacțiile pot fi desfășurate cu încredere, într-un cadru juridic sigur și transparent.”